Ismael Clemente (Merlin): "Si el proyecto de Nissan muta en logístico, lo impugnaremos"

En esta entrevista con Crónica Global, el consejero delegado de la socimi relativiza la crisis del mercado de oficinas y se muestra tajante sobre el futuro de la antigua planta de Nissan en la Zona Franca de Barcelona.

¿Cómo va a cerrar este año Merlin?

De forma bastante satisfactoria, va a ser un año muy razonable. Aún no igual que nuestro mejor año histórico, que fue 2019, pero se quedará cerca con unos 470 millones de facturación, unos 350 de ebitda y unos 280 de beneficio neto recurrente. No hay que confundirlo con el beneficio neto contable, que en el caso de las socimis incluye revalorizaciones y devaluaciones de activos. Esto siempre provoca a la gente muchísimas dudas porque parece como si estuvieras perdiendo dinero y a pesar de eso distribuyes dividendos.

¿Y cómo valora el espaldarazo de Goldman Sachs de esta semana? Ha afirmado que están contentos de ser un valor al alza.

Estoy contento porque al final vamos sumando recomendaciones de compra. Tendremos ya un 75% de recomendaciones de compra y ahora tenemos que seguir convenciendo a los que están en neutro. Me parece que queda solamente un analista en venta. Tendremos que irles convenciendo de la bondad de nuestro business plan a futuro que pasa por la digitalización de la compañía e insistir en nuestra línea de negocio de data centers y logística vinculada con el e-commerce.

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties Cedida

¿Qué le pasa al mercado de oficinas en Madrid y Barcelona? Si es que le pasa algo.

No es tan fiero el león como lo pintan. Lo que le pasa al sector de oficinas es que está afectado por una ola de negatividad que procede de EEUU. Allí se crea la opinión que luego se exporta al resto del mundo. Pero las circunstancias que tienen allí y las que tenemos aquí son bastante diferentes. Es importante establecer distinciones. En Madrid el mercado está bien. Continúa habiendo algo de desocupación endémica en algunas nuevas zonas de negocio, particularmente en la zona de la A1, que ha mejorado mucho en los últimos dos años pero continúa con un poquito de desocupación. El CBD y el prime están a tope, con rentas subiendo fuerte. En general, el mercado no está en su mejor año histórico de demanda pero tampoco está con una demanda blanda. Está tranquilo. Hay equilibrio entre oferta y demanda.

¿Pero está mucho más vacía la superficie que en otros momentos? Si estamos en recuperación económica parece contraintuitivo que no se llenen las oficinas.

No tanto. En estos momentos, en Madrid puede haber una desocupación en el mercado entorno del 8%. Curiosamente, Madrid figura ahora como un mercado más ocupado que otros mercados europeos. Por ejemplo, en Londres tienen bastantes más problemas de ocupación de los que en estos momentos tiene Madrid. En el caso de París, no tiene un problema de ocupación, sino de faking de rentas. Hay una enorme diferencia entre la renta bruta y la renta neta percibida por el propietario del inmueble. Eso es debido a que hay un poquito menos de presión de demanda y como consecuencia los inquilinos están pidiendo más favores a la hora de aceptar los contratos que quieren poner en la mesa los propietarios. Eso normalmente es el preludio de una caída de rentas nominales. Allí están ahora mismo en niveles entre un 20% y un 25% de diferencia entre bruto y neto. Cuando sin embargo en España por ejemplo en nuestro portfolio estaremos en un -6%. Es un mercado muchísimo más sano.

¿Y Barcelona?

Barcelona es un mercado bastante sano que en estos momentos pasa por un problema de sobreoferta temporal en la zona del 22@. Nosotros en Barcelona vamos a cerrar con una ocupación media entorno al 92%. La tasa de vacío es un 7%, parecida a Madrid. Si bien es cierto que si lo estableces por distritos, donde peor vamos a terminar es en el 22@. Allí tendremos entorno a un 90% de ocupación por debajo de la que tenemos en Diagonal, donde estamos en el 96%, que es prácticamente plena ocupación. En el 22@ ha habido una entrega de edificios relativamente modernos sin ningún destinatario concreto. Están vacíos y están buscando inquilino. Eso siempre provoca problemas de digestión en el mercado hasta que esos edificios se van llenando. Será una situación temporal.

¿Entonces hemos creado entre todos una bola de nieve, un clima de opinión falso sobre el mercado de oficinas?

En la sociedad moderna nos hemos vuelto demasiado volátiles en cuanto al estado de opinión. Hoy en día hay que tener mucho cuidado con el lenguaje porque como todo son titulares y 140 caracteres la gente intenta simplificarlo todo. Lo que está ocurriendo en Barcelona es fruto de una crisis de crecimiento. La transformación urbana del 22@ ha sido absolutamente admirable y se han entregado muchísimos edificios de altísima calidad. Toda esa oferta ha salido de golpe al mercado y el mercado tarda en digerirlo. Por otra parte, Barcelona ha insistido bastante en un mercado tech de relativamente bajo valor añadido. En ese mercado tech ha habido despidos. Hay compañías que no tienen el mismo número de empleados y necesitan menos espacio.

Torre Glòries de Barcelona, una de las joyas de Merlin en la capital catalana Europa Press

Para 2024 anunciaron 102 millones de inversión y 33 megavatios conectados en centros de datos. ¿Van a cumplir estas perspectivas? ¿Cuántos centros entregarán el próximo año?

Esto no es como las naves, los centros de datos se entregan mucho más de a poquito. Este año hemos entregado tres: uno en Madrid, otro en Barcelona y otro en Álava. Estamos esperando que nos den la licencia de construcción en Lisboa para arrancar la construcción. Creemos que la entrega en Lisboa será más bien en el primer semestre de 2025, probablemente primer trimestre de 2025. Justo para 2024 no hay ninguna entrega. Lo que hay es llenado progresivo. Los 33 megas que teníamos previsto tener listos para diciembre de 2024 los vamos a tener para junio de 2024. Estamos acelerando el business plan y es posible que desde junio hasta diciembre todavía podamos añadir algún mega más a los data center actualmente en uso.

¿A nivel estratégico cuánto va a suponer este negocio para Merlin?

Si lo miras con una perspectiva a 2030, los data center acabarán representando más del 50% del negocio de la compañía. Y entre data centers y logística vinculada con e-commerce, es decir, negocios digitales, probablemente más de dos tercios del negocio de la compañía. Las oficinas y centros comerciales irán perdiendo peso de forma natural no porque los vayamos a vender, sino porque sus divisiones hermanas van creciendo significativamente y ellos van cediendo parte del peso que tienen actualmente.

¿Para este desarrollo va a entrar un inversor o solo son especulaciones?

A día de hoy son especulaciones pero es verdad que nos estamos preparando. A nivel de consejo de administración estamos decidiendo cuál es la mejor forma de captar capital para financiar esta expansión en data centers. Hay varias opciones encima de la mesa y en estos momentos se está empezando a estudiarlas. ¿La ejecución cuándo? En algún momento de 2024. Tampoco hay una tremenda prisa.

En abril, vendieron un centro comercial en Viladecans. En Cataluña, ahora solo tienen Las Arenas, en Barcelona. ¿Este nicho les ha dejado de interesar?

No. Dentro de nuestra cartera de centros comerciales identificamos seis no estratégicos y que no obedecían en ningún caso a circunstancias de operación del centro. En el caso concreto de Viladecans sí que era un centro que operaba muy flojo. Pero muchos de los otros centros que hemos vendido lo hemos hecho porque estaban en ciudades de menos de 500.000 habitantes de catchment, de área de influencia primaria. Tomamos la decisión de que no nos merecía la pena desplazar equipos directivos relativamente caros a esas ciudades para solamente atender un activo. Tener un centro comercial en una ciudad secundaria no nos interesa.

No se entendieron con Aena en la primera fase del polo de Barajas. El gestor sigue adelante con el desarrollo inmobiliario del entorno de los aeropuertos, también de El Prat. ¿Van a buscar oportunidades con Aena? ¿Cómo están las relaciones?

Las relaciones con Aena son magníficas, bien entendido que Aena es una empresa pública y tratar con empresas públicas es complicado. Al final tenemos que hacer un análisis coste/beneficio del tiempo y el esfuerzo que nos supone presentarnos a concursos públicos que son siempre un lío, una complicación espectacular desde el punto de vista jurídico, donde los pliegos no están normalmente muy adaptados a cómo funciona realmente el mercado. A una empresa pequeñita en número de personas como nosotros, estas cosas nos exigen unos esfuerzos operativos importantísimos. A veces tienes que preguntarte si para 50.000 metros cuadrados de logística extra en una cartera de 2,8 millones te merece la pena romperte la cabeza de esa forma o es mejor dejar pasar esas oportunidades. Cuando salgan al mercado, que parece que saldrán con una estructura bastante menos complicada, ya veremos si el nuevo pliego nos lo simplifica extraordinariamente, en cuyo caso será interesante de mirar, o sigue teniendo muchas complicaciones.

¿Es un poco lo que pasó con Nissan? ¿Una burocracia pública que no termina de entender cómo funcionan los privados?

Ahí lo que ocurrió es que no éramos bienvenidos. Nuestra visión era seguir dando espacio al hinterland del Puerto de Barcelona para no perder comba respecto a los de Valencia y Algeciras. Pero había una serie de intereses muy claros para darle una apariencia de continuación de actividades de industria del motor, que creo que no va a ser lo que acabe ocurriendo. Estaremos muy vigilantes para que si con el engaño de intentar hacer actividades vinculadas al mundo del motor, al final nos intentan colocar un producto logístico, que fue justo lo que a nosotros nos hizo autodescalificarnos. Porque nosotros queríamos hacer logística y la Generalitat no quería. Si como consecuencia del paso del tiempo el proyecto actual acaba mutando por la puerta de atrás a un proyecto logístico, lo impugnaremos.

Vista aérea de la antigua planta de Nissan en la Zona Franca de Barcelona Europa Press

Desde la Generalitat se decía que si era logística qué se hacía con todos los trabajadores. Había dudas sobre la garantía de empleo.

Reciclarlos. Se lo explicamos por activa y por pasiva. Por alguna extraña razón consideraban que era más noble apretar tornillos en una cadena de producción que conducir un toro. Y nosotros creemos que no. La logística hoy en día es una actividad tremendamente sofisticada. Las localidades de los grandes hubs logísticos, como Rivas-Roja en Valencia o el Corredor de Henares en Madrid, son localidades con bastante calidad de empleo, atracción de población y buen fenómeno de desarrollo residencial. La logística ha traído una mejora de la calidad de vida en un montón de comunidades en España. Aquí sin embargo se tiene una especie de concepto decimonónico por el cual un trabajo de factoría, de producción de coches de bajo valor añadido, es preferible a la logística. Me niego a aceptar que eso es una realidad. Pero desde luego a lo que me niego es a que un proyecto en el que nosotros nos hemos autodescartado por querer hacer logística, y alguien se ha presentado queriendo hacer una actividad industrial que ya veremos si es verdadera o falsa, mute por la puerta de atrás a un proyecto logístico delante de nuestros ojos. Eso vulneraría las condiciones del pliego.