La reforma de los alquileres: un pequeño paso adelante

Gonzalo Bernardos
7 min

El pasado viernes, el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible. La nueva norma tiene como principal característica la protección de los derechos de los arrendatarios, sin lesionar significativamente los intereses de la mayoría de los arrendadores.

No obstante, muchos inquilinos la considerarán insuficiente, dadas las expectativas previas creadas. Así, por ejemplo, no contempla la fijación de precios máximos de los alquileres en las grandes ciudades, ni otorga subvenciones a ningún grupo de arrendatarios, ni tampoco pone limitaciones a las subidas anuales que puedan acordar propietario e inquilino.

La solución a los problemas actuales del mercado de alquiler está en el crecimiento de la oferta. En los últimos años, en la mayoría de las medianas y grandes ciudades, aquélla ha estado insuficiente para satisfacer la demanda existente. El resultado ha sido un incremento del precio, que ha expulsado del mercado libre, o relegado a la periferia, a los demandantes de menor capacidad adquisitiva.

La fijación de un precio máximo desincentivaría la oferta y, al reducir el número de viviendas de alquiler disponibles, agravaría los problemas. Además, crearía un mercado negro que perjudicaría los intereses de quien pretende defender (los inquilinos). La relación entre arrendador y arrendatario estaría basada principalmente en pactos privados, no reflejados en el contrato oficial, en lugar de en la ley de arrendamientos urbanos.

En los mercados donde la oferta es relativamente escasa, las subvenciones otorgadas a los demandantes (arrendatarios) acaban beneficiando parcial o totalmente a los oferentes (propietarios). En el caso de que vayan dirigidas a un selecto grupo, como pueden ser los jóvenes entre 22 y 30 años (el otorgado por Zapatero en 2008), los principales perjudicados son el resto de inquilinos, pues el subsidio concedido suele generar una subida del precio.

Me ha sorprendido que la nueva norma no vuelva a introducir la regulación del aumento anual del importe del alquiler. Históricamente, en los primeros cinco años de contrato, el arrendador solo podía incrementar la renta en una cuantía equivalente al IPC de la última anualidad. Una cláusula que desapareció con la reforma del PP de 2013, pues con ella la subida anual quedaba al arbitrio de lo pactado entre las partes.

La nueva legislación perjudica casi únicamente a las empresas o sociedades cuyo objetivo es maximizar los ingresos obtenidos por el arrendamiento de viviendas. El alargamiento de la duración mínima de los contratos, desde los 3 a los 7 años (5 para los arrendadores que son personas físicas), les impedirá beneficiarse completamente de los ciclos expansivos de corta duración en los que se produzca una elevada subida del alquiler.

En cambio, les parecerá intrascendente a la mayoría de propietarios, pues éstos priorizan la tenencia de un inquilino estable, el buen mantenimiento del piso por parte de éste y el pago regular del arrendamiento a la obtención del máximo provecho económico.

Unas prioridades que justifican la diferencia de precio entre los nuevos contratos y las renovaciones de los antiguos. En el tercer trimestre de 2018, en la ciudad de Barcelona, la estadística de Idealista establece un importe medio del alquiler de 16 €/ m2, en cambio, la del Incasol de 13,61 €/m2. El primero es el precio promedio demandado a los nuevos inquilinos, el segundo es la media del firmado por éstos y los antiguos en las renovaciones.

En definitiva, la nueva norma es positiva, pero muy light. Solo refleja cuatro de las quince principales propuestas de la proposición de ley de medidas de fomento del alquiler estable, presentada por el PSOE el 23 de marzo del actual año. Un diseño que probablemente busque el apoyo de algunas formaciones de centro-derecha y la abstención de Podemos. En ningún caso, constituye una contrarreforma de la ley del PP de 2013.

A pesar de su carácter positivo, la nueva norma no contribuirá decisivamente a conseguir la disminución del importe el alquiler ni la reducción de los desahucios. Ambos son los dos principales objetivos que la inspiran, según el ministro Ábalos.

El aumento del período de prórroga obligatoria desde los 3 a los 5 años permitirá a los inquilinos disfrutar de una mayor estabilidad en las viviendas alquiladas. No obstante, no conseguirá necesariamente que paguen menos por ellas. Así, si durante los años cuarto y quinto del contrato, el precio de mercado aumenta sustancialmente, el importe acordado en la renovación será significativamente superior al pactado al final del tercero.

La reforma del procedimiento de los desahucios, con el objetivo de proporcionar de forma casi inmediata una vivienda social a los desahuciados, tiene como objetivo retardarlo, pero no impedirlo. Una elevada demora sería contraproducente, pues provocaría desconfianza de los propietarios en el mercado de alquiler, retraería la oferta y llevaría a un aumento del precio.

Es imprescindible compatibilizar un rápido desahucio por impago y una adecuada solución social para los desahuciados. Para ello, es necesaria la existencia de un elevado parque de viviendas públicas de alquiler a precio muy reducido. En la actualidad, éste es muy escaso. Podía haber sido mucho más abundante, si los ayuntamientos se hubieran quedado con el que tenían las cajas rescatadas. No obstante, ningún partido político, ni de derechas ni de izquierdas, hizo nada para que así sucediera. Por no existir, ni tan solo hubo ninguna propuesta a tal efecto.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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