¿Por qué es tan difícil alquilar una vivienda?

En febrero de 2024, según Idealista, el importe del alquiler en Barcelona y Madrid de una vivienda de 60 metros cuadrados ascendía a 1.248 euros y 1.122 euros, respectivamente. Un precio que implicaba que una pareja, donde sus dos miembros percibían el salario más frecuente, debía dedicar al pago del arrendamiento el 44,7% y el 40,3% de sus ingresos netos. Un importe que les dificultaba llegar a final de mes, obligaba a alquilar un piso muy pequeño en la metrópoli o a desplazarse hacia una ciudad de su periferia.

No obstante, en los municipios próximos a las urbes más pobladas del país tampoco resultaba fácil alquilar una vivienda. El precio era más reducido, pero la oferta distaba mucho de ser abundante. Así, por ejemplo, en febrero de 2024 y en Idealista, la disponibilidad de pisos de alquiler en Mollet, Viladecans, Parla y Getafe se situaba en 3, 10, 20 y 43 unidades, respectivamente. Una cuantía insignificante para las anteriores localidades, pues su población ascendía a 51.592, 66.615, 133.004 y 185.999 habitantes.

En nuestro país, las causas esenciales de la carestía del importe del alquiler y la escasa oferta son las siguientes:

1) La globalización de la población. En las últimas dos décadas, la población itinerante en las principales ciudades del mundo ha aumentado sustancialmente. Los motivos primordiales son un aumento de los trabajadores desplazados por sus empresas, un incremento de los estudiantes universitarios procedentes de otras urbes y de los jóvenes que desean tener una experiencia laboral o de vida en un municipio distinto del que habitualmente residen.

La capacidad de pago de la nueva demanda es muy superior a la de la población que habita en ella. En primer lugar, porque la compañía del trabajador desplazado pretende que él y su familia se sientan a gusto en la nueva ciudad. Para que así suceda, le abona un espléndido plus que le permite alquilar una magnífica vivienda en una ubicación preferente.

En segundo, en numerosas ocasiones, el pago del alquiler de la vivienda de los jóvenes residentes ocasionales no lo hacen ellos, sino sus padres. Unos progenitores cuyos ingresos son sustancialmente superiores a la media de los habitantes de la ciudad y cuyo objetivo es proporcionarles a sus hijos una vivienda bien localizada y confortable.

2) Un escaso número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO) destinadas al alquiler. En la última década, los dirigentes de los principales partidos políticos han coincidido en la necesidad de ampliar el parque de vivienda asequible en régimen de arrendamiento. No obstante, ni la Administración central ni las comunidades autónomas ni los ayuntamientos han cumplido con su promesa, ni existen perspectivas de que lo hagan en los próximos años.

Entre 2013 y 2022, los promotores construyeron 21.245 unidades de VPO de alquiler, una cuantía equivalente al 2,7% de los inmuebles edificados. En cada uno de los ejercicios del anterior período, las VPO dirigidas al mercado de compraventa superaron las destinadas al arrendamiento, a pesar de que la prioridad era la construcción de las últimas.

3) Un reducido número de nuevas viviendas. La desaparición de numerosos promotores debido a la explosión en 2007 de una burbuja inmobiliaria, la inexistencia de financiación por parte de los bancos a la mayoría de constructores para la adquisición de suelo y la escasa generación de terrenos edificables han reducido notablemente la construcción de viviendas.

Entre 2013 y 2022, los pisos iniciados fueron 791.659 y solo supusieron el 13,2% de los proyectados entre 1998 y 2007. En los últimos 25 años, la construcción de viviendas ha efectuado un giro de 180º y hemos pasado de edificar un número excesivo de inmuebles a entregar uno escaso.

En la última década, la reducida oferta de nuevas viviendas ha desplazado una sustancial parte de la demanda destinada a ellas al mercado de pisos usados. Así, por ejemplo, en 2022 el último segmento alcanzó un récord de ventas (630.844 unidades), a pesar de que las transacciones totales fueron inferiores a las observadas en cualquier año del período 2004-07.

El resultado ha sido un excesivo encarecimiento de las viviendas usadas y un aumento de las dificultades de los jóvenes para trasladarse de un inmueble de alquiler a uno de su propiedad. Según Coliers, la primera vivienda es comprada por los españoles a los 41 años, siete años después que lo hace la media de los europeos.

4) La preferencia por vivir en las grandes ciudades. Una sustancial parte de los españoles prefiere vivir en las principales urbes del país que en sus alrededores y, si su salario se lo permite, en los distritos más céntricos de las primeras. El motivo esencial es el disfrute de una mayor calidad de vida. En concreto, un menor tiempo de desplazamiento al trabajo, la disponibilidad de mejores servicios públicos y una mayor variedad de locales de ocio.

Una preferencia idéntica a la de los jóvenes desplazados por motivos laborales o estudiantiles. Ambas generan un elevado exceso de demanda de alquiler en las mejores ubicaciones y conducen a muchos inquilinos a vivir en contra de su voluntad en la gran ciudad en condiciones inferiores a las deseadas o en una urbe de su periferia. En el primer caso, en una habitación, en una vivienda de escasa superficie o con una deficiente habitabilidad.

5) Escasos incentivos a la compra de viviendas destinadas al arrendamiento.  El incentivo tradicional era una desgravación en el IRPF del 60% de los ingresos netos obtenidos por el alquiler de un piso, rebajada al 50% por la Ley de Vivienda. Una medida insuficiente para aumentar el parque privado de inmuebles de alquiler, pues la mayor parte de los arrendados ofrecen una rentabilidad neta (después del pago de tributos y gastos) inferior al 4%.

En el conjunto del país, no existe ninguna medida adicional, tales como la eliminación del pago del impuesto de bienes inmuebles para las viviendas alquiladas, una subvención para reducir el importe de los seguros contratados o la exención del impuesto de patrimonio de todos los pisos alquilados. En cambio, en los últimos años, han existido numerosos factores desincentivadores. Entre ellos, destacan el mayor riesgo de okupación, un aumento del período de tiempo de los desahucios y la instauración de límites a los precios de alquiler.

En definitiva, en la actualidad es muy difícil acceder a una vivienda en régimen de arrendamiento. La demanda supera claramente a la oferta y en numerosas ubicaciones la disponibilidad de un piso no supera la semana. Por eso, muchos inmuebles ya no necesitan anunciarse en los portales inmobiliarios.

La coyuntura actual no solo es visible en las grandes ciudades españolas, sino también en numerosas capitales europeas. La globalización de la población ha aumentado considerablemente la demanda itinerante, encarecido la vivienda en las mejoras ubicaciones y desplazado a los distritos obreros, o a las ciudades de la periferia de menor renta per cápita, a una parte de la población que vivía de alquiler en uno de los mejores barrios de la gran urbe.

No obstante, en nuestro país, el anterior fenómeno tiene un alcance superior al observado en la mayor parte de las naciones avanzadas, pues la carestía del arrendamiento también la padecen los ciudadanos de numerosas pequeñas y medianas ciudades. La dificultad de acceso a una vivienda de propiedad les lleva a permanecer mucho más tiempo en el alquiler, aumenta sustancialmente la demanda de arrendamiento y eleva su precio.

Ante dicha realidad, la Administración no ha hecho nada relevante para aumentar sustancialmente el número de VPO de alquiler. En cambio, sí para desincentivar la compra de viviendas destinadas al arrendamiento por parte de los particulares. Las últimas medidas adoptadas les generan a los propietarios de inmuebles arrendados una mayor inseguridad, exactamente lo contrario de lo que la mayoría busca con la inversión en inmuebles.

En el próximo futuro, ambas decisiones convertirán el acceso a una vivienda de alquiler en el principal problema de los españoles que no poseen un piso en propiedad, generarán un gran auge del mercado de habitaciones en las principales ciudades del país y la aparición de un mercado negro en las comunidades donde se aplique un control de precios. Por tanto, si ahora estamos mal, pronto nos encontraremos peor. Es lo que sucede a veces, cuando las medidas ideológicas tienen prioridad sobre las pragmáticas.