El ‘ladrillo’ afronta el ‘boom’ expansivo con 15.000 millones de deuda

Tanto bancos como inmobiliarias se tientan las ropas para no incurrir de nuevo en la concesión excesiva de crédito promotor que hace una década abocó a España a una severa crisis financiera, de la que todavía no ha salido en su totalidad. Al final de 2017 quedaban algo más de 110.000 millones de euros en los balances de las entidades financieras, 200.000 millones menos que seis años antes.

Pero, de manera simultánea, el sofoco de los últimos rescoldos de la crisis está coincidiendo con el empuje del nuevo ciclo expansivo, que necesita ser respaldado por ingentes inyecciones de capital para la compra de activos y suelo y la posterior edificación de los inmuebles.

Socimis, más deuda pero más recursos para pagarla

Un aliento financiero que ya acumula una deuda de financiera nueva de unos 15.000 millones de euros. La que suman las socimis cotizadas (Merlin, Colonial, Lar o Hispania) y la media docena de promotoras que están capitalizando el nuevo boom inmobiliario residencial, como las cotizadas Metrovacesa, Aedas, Neinor, Quabit, Realia u otras, el caso de Aelca o Via Célere, que también pretenden salir a bolsa en cuanto el mercado lo permita.

Aunque son las socimis las que acaparan el grueso de este nuevo apalancamiento, con la tenencia en sus balances de cerca de 12.000 millones de deuda –solo Merlin y Colonial suman 9.500 millones--, también son las que cuentan con más recursos para amortizarla, con la recurrente entrada mensual en caja de las rentas procedentes de sus inmuebles arrendados y una ratio de endeudamiento ya muy por debajo del 45% sobre el valor de sus activos.

Metrovacesa, sin apenas deuda

Al cierre del primer trimestre de 2018, por ejemplo, Merlin acreditaba ingresos de 124 millones y Colonial, ya con el aporte de Axiare, se iba hasta los 82 millones. Y, en ambos casos, el valor brutos de activos (GAV) ronda los 11.000 millones de euros. Merlin supera ese umbral y Colonial está a punto de hacerlo.

En el lado de las promotoras, y a excepción de Metrovacesa, que ha regresado a bolsa sin apenas deuda, una vez saneada por sus principales accionistas --Banco Santander y BBVA--, han tenido que hacer acopio de suelos donde levantar las decenas de miles de viviendas previstas en su planes estratégicos. Terrenos comprados a base de crédito, a devolver cuando esas miles de viviendas sean vendidas, que las entidades financieras están volviendo a conceder, si no a manos llenas como a principios de siglo, sí con brío suficiente.

La tentación del crédito promotor para los bancos

Entienden los bancos que, al final, el crédito al promotor para la construcción de viviendas, si la cosa sale bien, es el mejor camino para incrementar los márgenes, con esa vía que se abre hacia la subrogación de los compradores de los pisos a créditos hipotecarios y la contratación de productos adicionales a esos clientes.

De momento, y a la vista de que las inmobiliarias cotizadas presenten, a lo largo del mes de agosto, sus resultados al cierre de primer semestre, los últimos datos oficiales hacen referencia a la situación del balance hasta el pasado 31 de marzo. A esa fecha, el crédito promotor nuevo ya rondaba los 10.000 millones de euros. El 20% se lo repartían entre las inmobiliarias cotizadas.

Estrictos gastos financieros

Metrovacesa, por esa circunstancia especial de ser propiedad de los principales bancos del país, es un caso aparte. Tanto Santander como BBVA tienen claro que, en la nueva etapa de la centenaria inmobiliaria, la prioridad es minimizar los gastos financieros, con un loan to value (LTV) --el indicador que mide el grado de apalancamiento de los créditos hipotecarios con respecto al valor de los inmuebles-- por debajo del 25%.

Para el efectivo que necesite para acometer gastos de urbanización, edificación, inversiones o impuestos, Metrovacesa firmaba, en diciembre de 2017, un préstamo corporativo de 275 millones de euros, disponibles desde enero y con vencimiento a cinco año, siendo la amortización del 60% del principal en diciembre de 2022. También cuenta con una línea de crédito promotor de 277 millones comprometidos pendientes de firma.

El temor a una subida de tipos

La situación financiera de Metrovacesa contrasta con la del resto de inmobiliarias cotizadas, con una exposición al riesgo mucho mayor. Así lo reconocían Aedas o Neinor en sus salidas a bolsa, al asumir las dificultades que podrían tener para refinanciar deuda a vencimiento o verse obligadas a asumir mayores costes ante la previsible subida de tipos que se da por descontada a inicios de la próxima década.

Costes a los que, por ejemplo, miran con cierto recelo desde Quabit, la inmobiliaria presidida por Félix Abánades, que, en diciembre de 2016 y diciembre de 2017, firmaba dos líneas de crédito de hasta 100 millones de euros con el fondo Avenue, con los que la promotora está comprando suelo. Financiación suscrita en unas duras condiciones. A devolver en un máximo de 4 años desde la fecha de disposición, y a un tipo de interés de entre el 12% y el 16%.

Y todo esta devolución de la deuda pasa porque la venta de viviendas nuevas alcance la velocidad necesaria para cumplir con las previsiones recogidas en los ambiciosos planes estratégicos. Cuentas que requieren del inicio a mansalva de las viviendas y su posterior venta.

Visados y venta de pisos nuevos

De momento, el año 2018, por lo que se refiere a concesión de visados y a compraventas cerradas, ha empezado en línea con lo previsto. Con los permisos otorgados por los aparejadores entre enero y abril, para construir 8.210 viviendas nuevas, se cerraría el ejercicio en torno a las 24.700, apenas un 7% más que en 2017.

En el caso de las transmisiones, entre enero y mayo se vendieron 38.238 viviendas nuevas, con lo que, de mantenerse esta tendencia, sería difícil superar, como se había barajado, alcanzar el umbral de 100.000 viviendas nuevas vendidas.