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La limitación de los alquileres: una medida equivocada y populista

Gonzalo Bernardos
7 min

Una vez más, el gobierno catalán lo ha vuelto a hacer. Ha legislado sobre una materia que no tiene competencias. En este caso, en relación al alquiler de las viviendas. No las posee porque ni es un tema contemplado en el Código Civil de Cataluña, ni la Administración General del Estado le ha delegado las suyas.

No es un error, sino un ejercicio más de populismo político. Lo es tanto por la fecha como por su verdadero objetivo. El decreto ley apareció en el Diario Oficial el 21 de mayo, unos días antes de las elecciones municipales y autonómicas. Con su promulgación, busca complacer a las familias que viven de alquiler y darles motivos para que voten a alguna de las dos formaciones que lo integran.

El auténtico propósito de la nueva norma no es aplicarla, sino provocar que el Gobierno español la recurra ante el Tribunal Constitucional y éste la deje en suspenso. Cuando así suceda, el ejecutivo catalán le acusará de realizar una política antisocial y utilizará demagógicamente el anterior argumento para intentar aumentar la base social del independentismo entre las familias más humildes.

El decreto ley tiene muy poco de original y mucho de copia. Está más que inspirado en las leyes alemana y francesa de limitación del precio de los alquileres de junio y agosto de 2015, respectivamente. Unas normas que tienen como antecedente el control de rentas establecido en Nueva York en los años 90. En la ciudad norteamericana, así como en las grandes urbes de Alemania y Francia, el resultado fue descorazonador: los alquileres siguieron subiendo después de su aplicación.

Por tanto, ¿por qué copiar lo que ha funcionado mal? La respuesta no la tiene la economía, sino la política. En la actualidad, los ciudadanos piden soluciones fáciles y rápidas a sus problemas. Algunos políticos, afectados por un ataque de populismo, les dan lo que quieren, en lugar de explicarles por qué lo que pretenden no funcionará y ofrecerles soluciones alternativas (véase este artículo).

La limitación de alquileres afectará a la oferta y la demanda. Muy probablemente la primera disminuirá y la segunda subirá. Por tanto, el número de ciudadanos descontentos no se reducirá, sino que crecerá. Éstos tendrán una decepción inmensa, pues se sentirán discriminados. No solo no dispondrán del piso deseado al precio pretendido, sino que verán como otros, con un nivel de renta similar al suyo, lo consiguen. La discriminación recibida radicalizará su posición.

Es lo que ha sucedido en Berlín. Una organización de arrendatarios (Deutsche Wohnen Enteignen), similar al sindicato de inquilinos de Barcelona, ha realizado una propuesta bolivariana: expropiar 200.000 viviendas a las grandes compañías inmobiliarias y dedicarlas al alquiler social.

Según diversas encuestas, la propuesta tiene el apoyo de aproximadamente el 50% de los berlineses. No obstante, ésta ya no es del agrado del alcalde. El motivo es que Alemania no es Venezuela, sino un Estado de derecho donde las expropiaciones comportan el abono de un justo precio. Un capital que ducho muchísimo de que disponga el ayuntamiento.

La caída de la oferta de alquiler se deberá a dos motivos: inseguridad jurídica y escasa rentabilidad. Será generada por los propietarios más legales. En otras palabras, aquéllos que no quieren hacer trampas ni emplear la picaresca. Algunos de ellos dejarán los pisos vacíos, otros los venderán y unos pocos los destinarán al arrendamiento de temporada.

Casi ninguno decidirá reformarlos, pues el incremento del alquiler permitido no compensará el coste de las obras. Según la nueva norma, solo durante cinco años, el propietario podrá como máximo incrementar el precio un 9,1% sobre la cota más alta consentida. Por tanto, la calidad de la oferta de arrendamientos disminuirá.

No obstante, numerosos arrendadores intentarán que el decreto no afecte negativamente a sus bolsillos. Es lo que ha sucedido en Berlín y París. Si la coyuntura lo permite, algunos obligarán al inquilino a sufragar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de la comunidad. Otros exigirán un elevado importe inicial a fondo perdido y también habrá quién pretenda percibir un suplemento en negro del alquiler mensual.

Además de perjudicar a los propietarios, el decreto ley decepcionará a muchos inquilinos. En Barcelona, no habrá viviendas de alquiler a 400 € y muy pocas a 600 €. El motivo es que el índice de precios de alquiler tiene tres franjas: alta, media y baja. El propietario casi siempre escogerá la primera e intentará aumentarla legalmente en un 10%. Si hay exceso de demanda y el potencial inquilino no está de acuerdo, se la alquilará a otro que sí lo esté. Debido a ello, el precio resultante no será el actual, pero su disminución no será elevada.

Finalmente, dentro de los inquilinos, sí que habrá unos grandes perjudicados. Serán algunos de los que disponen de un piso de 100 metros cuadrados o más. La aplicación de la franja alta puede incentivar al propietario a proponerles una gran subida en la renovación, pues el precio resultante puede ser bastante superior al que están pagando.

En definitiva, el decreto ley mejorará la situación de unos pocos y empeorará la de muchos. No solo la de los propietarios, sino también de un considerable número de inquilinos actuales o potenciales. Por dicha razón, la actual norma durará poco. Es posible que el motivo sea su anulación por parte del Tribunal Constitucional o la llegada a la Generalitat de un gobierno que no haga populismo político con la vivienda.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.