Miquel Laborde: "Las oficinas vacías en Barcelona cuadruplican la demanda"

Por ello, ve difícil que estas instalaciones se llenen en los próximos años. Más de 250.000 metros cuadrados de oficinas de alta gama y con eficiencia energética que buscan inquilino. Laborde analiza el futuro del ladrillo en la capital catalana: desde el auge de los coworkings hasta el resurgir de los locales comerciales, pasando por la batalla de los inversores extranjeros por conseguir los pocos hoteles que salen al mercado.

¿En qué punto se encuentra el mercado de las oficinas en Barcelona?

Es un sector que está mucho más bajo. Ahora mismo hay más de 250.000 metros cuadrados disponibles en el 22@ y 800.000 en toda Barcelona, cuatro veces la capacidad de absorción que tiene la ciudad anualmente de 200.000 metros, trimestralmente 50.000. Por tanto, ponernos al día costará. No creo que sea el momento de las oficinas. Ha habido varias cosas: el teletrabajo y el nuevo estado empresarial que se ha creado tras el Covid. Se ha descubierto que también una persona puede ser muy productiva desde casa o en un espacio común más reducido, como en un coworking. No sé si es el mejor momento para comprar oficinas.

Pero dependerá del tipo de oficina. Por ejemplo, Colonial ha logrado récord de beneficios, aunque en Barcelona es precisamente donde tienen más oficinas vacías.

Efectivamente. Una oficina bien ubicada en paseo de Gràcia o en un lugar emblemático continúa teniendo un valor alto. Pero estamos hablando de excepciones. No creo que el mundo de la oficina tenga un desarrollo a futuro. Las nuevas figuras de coworking tienen mucha fuerza ahora mismo. En un espacio más barato y compartes la administración. Tiene sentido.

Hotdesk, desde Dubái, compró una firma catalana de 'coworking'. Hay interés y pueden llegar más inversiones de este tipo a Barcelona. Y, por otro lado, está la polarización: los peores edificios pierden valor.

Hay un cambio cíclico respecto a las oficinas. Hay una tendencia hacia estas etiquetas de calidad a nivel ecológico y de sostenibilidad de las oficinas. Si te fijas, los edificios que se construyen hoy lo que pretenden es tener un rango muy alto a nivel de sostenibilidad y ecología. Este tipo de oficina tiene mucho más valor que una oficina de hace 30 años. Pero no la quiere nadie.

Pero en comparación con Madrid o París, Barcelona todavía está muy por debajo en metros cuadrados de oficinas. Puede haber margen para crecer.

Lo que pasa es que en el 22@ ha llegado muchísima oferta de golpe.

Miquel Laborde, socio de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet Cedida

Entonces, ¿cuánto durará esta crisis del 22@?

No es que sea una crisis, es que se ha construido mucho más. Hay mucha menos demanda y hay mucha oferta. Es una cuestión de que las fuerzas de inversión digan: 'Oficinas en este lugar'. Y todo el mundo empieza a construir porque tienen que hacerlo. Y yo considero que no se ha hecho un estudio eficiente sobre quién puede y quién no. Si viene una gran tech y te coge todo un edificio, pues sí, claro, pero no es lo habitual.

Hay algunas, por ejemplo de Estados Unidos, ¿no?

Si viene Google, entonces es normal que coja toda la torre Agbar. No le veo de momento una progresión.

Pero, algún día, sí que se acabará llenando el 22@...

Lo dudo, lo dudo mucho. A no ser que vengan grandes empresas a las que les guste mucho Barcelona, porque es un muy buen sitio para vivir, y monten sedes en todos los edificios.

Eso es lo que deberíamos estar intentando, captar empresas de este tipo.

Es lo que hacen entidades como Barcelona Global.

Sí, pero por mucho que intenten captar tecnológicas, si no hay trabajadores cualificados en temas digitales o faltan ciclos de FP de estos temas, no hay mano de obra.

Sí, es un pez que se muerde la cola. 

¿Y qué impacto tendrá todo esto en el precio de las oficinas?

Ahora mismo están totalmente estabilizados, no hay un aumento de precios en oficinas desde ya hace tiempo. Y también depende de la calidad. Yo creo que habrá un descenso de precios.

Gerard Marcet y Miquel Laborde, socios de Laborde Marcet Cedida

¿Y cuánto durará esta bajada?

No podría decirte. Todo esto depende de muchos factores, del tipo de interés que haya... Si los tipos de interés suben, el banco me da un 4% y la oficina me da un 4%, a lo mejor quiero tener depósitos en el banco. Si los tipos de interés bajan, entonces se puede vender oficinas con un 4%, 4,5%... Entonces, el precio se puede subir. Los tipos de interés sobre el dinero influyen sobre todos los sectores: oficinas, locales, hoteles... Es muy complicado, hacer previsiones.

¿Es el momento de los locales comerciales?

Es uno de los sectores más estables que hay, siempre que sean locales en zonas de paso, o barrios donde hay movimiento. En un sitio desértico, no compres un local comercial. Si los comercios dejan de vender, estamos en el fin. Si los comercios venden, es un motor económico. Ahora mismo la entrada de marcas es importantísima. Hay mucho movimiento en los locales, traspasos o ventas. Las marcas están funcionando, el motor económico sube. Si compras un local en una zona de paso, es una buena inversión.

¿Y las marcas qué buscan? ¿Hay también una polarización de los locales?

Las grandes marcas, Mango, Inditex y tal, quieren flagships y una experiencia mucho más 2.0 que antes cuando ibas a comprar ropa. Ahora entras, hay un DJ que está tocando, pone unos auriculares, hay unas pantallas, hay una pantalla TikTok, otra para Instagram donde puedes hacerte fotos. Una experiencia nueva para que ir a comprar sea una fiesta. Esto no pueden hacerlo todas las marcas. Y tampoco hay locales de tantos metros para hacerlo. Por tanto, hay marcas que continúan en locales más pequeños creando la experiencia que puedan crear dentro del lugar, pero no es común. Esto pueden hacerlo las marcas que tienen estas ubicaciones de tantos metros cuadrados, pero locales de mil metros hay pocos. Y bien ubicados, menos.

Y, por último, ¿cómo va la inversión hotelera?

Es de lo que más demanda tenemos. Y se vende muy poco. Aquí no hemos dejado entrar a Four Seasons, lo que son los apartamentos del Deutsche Bank, donde está el Mandarin. Ha hecho mucho daño, porque un Four Seasons solo puede entrar en un tipo de edificio así, tan grande, si no, no entran. Six Senses podría haber entrado también, otra supermarca de hotelería. Atrae a una serie de clientes que nos interesan a la ciudad, porque se dejan dinero cuando vienen. Y es un cliente de lujo que nos interesa, porque gasta mucho. Pero bien, veremos qué pasa con Collboni.