Qué es un gran tenedor y cómo le afecta la nueva ley de vivienda

La diferencia fundamental con el resto de propietarios es que la ley de vivienda fija diferencias en los límites del alquiler de una vivienda según si el propietario es gran tenedor o no: si lo es, la renta la establece el índice de precios de referencia que elaborará el ministerio, mientras que en el caso de pequeños tenedores el precio del nuevo contrato queda marcado por el del anterior.

Sin diferencias iniciales

Sin embargo, como finalmente no aprovecharán los índices de precios de la Generalitat, habrá que esperar a que el ministerio elabore sus propias referencias. Hasta que ello pase, no habrá diferencias en cómo la ley se aplica en los grandes y los pequeños propietarios.

La nueva ley introduce diversas regulaciones, principalmente la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas. Esta ley también establece medidas para los grandes tenedores, los cuales son definidos como aquellos que poseen más de diez inmuebles urbanos --cifra que la Generalitat pretende reducir a cinco en Cataluña-- o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.

Límites a los precios

También se considera un gran tenedor a aquellos que tengan cinco viviendas de uso residencial dentro de la misma zona declarada tensionada. La principal diferencia entre grandes y pequeños propietarios será el precio de los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas, ya que se regirán por diferentes porcentajes de subidas.

Sin embargo, en el resto de situaciones, las normas para ambos tipos de propietarios son las mismas. La ley establece topes a las subidas de contratos ya firmados. El precio anual del alquiler en zonas tensionadas o no, no podrá subir más del 2% en 2023, 3% en 2024 y un nuevo límite aún por determinar en 2025, tanto para grandes como para pequeños tenedores, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que repercutan en el arrendatario, cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Zonas tensionadas

No obstante, la normativa permite a los propietarios de inmuebles en zonas tensionadas que, en los nuevos contratos, suban el alquiler hasta un 10% sobre la renta vigente en los últimos cinco años si tiene una duración de, al menos, una década. También podrán aumentar el precio un máximo del 10% cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años anteriores y esas obras cumplan ciertas condiciones de eficiencia energética y mejora de la accesibilidad.

Cuando el propietario sea un gran tenedor (cinco o más inmuebles) en zona tensionada o la vivienda salga nueva al mercado (no haya tenido un contrato de arrendamiento en los últimos cinco años), independientemente del tipo de propietario, la renta no podrá superar el límite máximo que marque el sistema de índices de precios de referencia correspondiente. En cambio, para los pequeños tenedores el precio el alquiler no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje (2% en 2023, 3% en 2024 y un nuevo índice todavía por decidir a partir de 2025). En lo que se refiere a pisos nuevos en zonas no tensionadas, tanto grandes como pequeños tenedores podrán elegir el precio del alquiler que crean adecuado.