El 26 de mayo, entró en vigor la ley de vivienda. Constituye la primera norma global estatal sobre la materia desde la recuperación de la democracia. No lo es por una mayor sensibilidad social del actual Gobierno respecto a los precedentes, sino porque los anteriores consideraban que no tenían la capacidad jurídica para legislar sobre el tema.
Por un lado, el artículo 148 de la Constitución atribuye la mayoría de las competencias sobre vivienda a las comunidades autónomas. Por el otro, en 1997 el Tribunal Constitucional, en una sentencia del 20 de marzo, limitó considerablemente la capacidad legislativa del Parlamento español sobre la anterior materia. Por tanto, la actual ley probablemente sea recurrida ante el magno tribunal y este declare inconstitucional una sustancial parte de ella.
En la actualidad, solo está en vigor parcialmente, pues la activación de muchos de sus artículos depende de las comunidades autónomas. Después de los resultados de las elecciones del 28 de mayo, probablemente las únicas que decidirán aplicarla completamente serán Cataluña, Navarra y Asturias. En las tres, uno o más partidos de izquierdas formarán parte del Gobierno.
Por tanto, ya sea por su probable contenido inconstitucional, un rápido cambio del color del Ejecutivo español o su escasa aceptación por parte de numerosas comunidades, la nueva ley tendrá una corta duración. La expectativa de su completa aplicación a una gran parte del territorio nacional ha quedado difuminada en dos días, los que van desde su parcial entrada en vigor hasta la celebración de las últimas elecciones autonómicas.
La nueva norma no hará de la vivienda “el quinto pilar del Estado del bienestar ni transformará un bien de lujo en un derecho”, tal y como ha indicado Pedro Sánchez. Tampoco conseguirá bajar el precio del alquiler, como han manifestado en distintas ocasiones diferentes dirigentes de Unidas Podemos.
Para conseguir el primer objetivo, constituye una condición indispensable promover masivamente vivienda pública y destinarla al arrendamiento. No obstante, a corto plazo es prácticamente imposible, pues comportaría la rápida transformación de numerosas hectáreas de suelo agrícola o industrial a residencial.
En la actualidad, las normas urbanísticas vigentes y la escasa capacidad gestora de los ayuntamientos garantizan una lenta conversión. En numerosas ocasiones, el período excede de la década. Por tanto, para que el parque público de vivienda social pase del 2,5% al 9,3% (media existente en 2020 en la Unión Europea) será necesario como mínimo esperar a 2040, pues no hay previsto ningún cambio legislativo que permita una rápida urbanización del suelo agrícola.
En segundo lugar, la vivienda en España jamás ha sido un bien de lujo. Una afirmación más propia de un político populista que de alguien que pretende ser considerado un estadista. Por eso, en 2022, el 75,9% de los hogares residía en una de su propiedad y el precio medio de un piso de 80 metros cuadrados se situaba en 155.520 euros. Un importe que pueden sufragar la mayoría de las familias con dos o más miembros trabajando a jornada completa, si disponen del ahorro necesario para complementar el importe prestado por el banco.
En tercero, la nueva ley puede reducir el importe oficial del alquiler, pero difícilmente conseguirá disminuir la cuantía real. La imposición de un control de precios provoca la aparición de expectativas de disminución de la rentabilidad de las viviendas arrendadas. Sus repercusiones suelen ser la venta de una parte de las propiedades alquiladas, el traslado de otras al arrendamiento de temporada y la reducción de la demanda de inversión.
Todos los anteriores factores conducen a un exceso de demanda. La elevada disminución de la rotación de inquilinos y la reducción del parque de alquiler provoca que haya pocas viviendas disponibles en el mercado y la aparición de un mercado negro cada vez más extenso.
La desesperación por encontrar una vivienda lleva a numerosos arrendatarios a aceptar pagar cada mes más por el alquiler de una vivienda de lo que indica el correspondiente índice oficial de precios o sufragar una elevada cuantía no retornable en el momento de la firma del contrato (por ejemplo, 6.000 euros).
Entre otros aspectos, la nueva ley también pretende:
1) Generar una discutible redistribución de rentas. Unos de sus objetivos es beneficiar a los inquilinos a través de perjudicar a los propietarios. No obstante, no siempre los primeros tienen menos ingresos mensuales que los segundos. Además, existen impuestos, tales como los que gravan la renta, las sucesiones y donaciones o el patrimonio, que redistribuyen mucho mejor la renta y la riqueza que cualquier norma reguladora del mercado residencial.
No obstante, los propietarios perjudicados y los inquilinos beneficiados serán muchos menos de los inicialmente estimados, pues con el paso del tiempo cada vez un número menor de los primeros aceptará percibir el importe fijado por el índice oficial. En otras palabras, el mercado negro pasará de ser relativamente pequeño a gigantesco, si el control de precios dura muchos años.
2) Facilitar la permanencia de los okupas. La okupación de una vivienda constituye un gran problema para los propietarios. Los principales motivos son los alquileres no percibidos durante más de seis meses, el deficiente estado de conservación del piso después del desalojo de los okupas, el pago de los consumos de agua, gas y electricidad incurridos por los inquilinos ilegales y los gastos legales derivados del desahucio.
Debido a ello, con la finalidad de aumentar la oferta de alquiler y reducir su precio, sería razonable que la nueva ley facilitara los desahucios. En otras palabras, permitiera el desalojo de los okupas en 48 horas, si el propietario demuestra que la vivienda es suya y sus ocupantes no muestran un contrato de arrendamiento. En cambio, la norma aprobada los dificulta, exigiéndole al propietario, especialmente al gran tenedor, una serie de actuaciones antes de pedir al juez la recuperación del uso de su vivienda.
3) Invocar la función social de la propiedad. Los ciudadanos pagamos impuestos para que las Administraciones financien políticas dirigidas a asegurar un nivel de vida digno al conjunto de la población y el acceso por parte de ella a los servicios básicos. Entre ellos, están la sanidad, la educación y el uso y disfrute de una vivienda. El último caso queda claramente reflejado en el artículo 47 de la Constitución.
Desde el retorno de la democracia, los dos primeros han sido cubiertos por la Administración, pero no el tercero. No es un despiste continuado, sino el resultado de los problemas de gestión observados en el exiguo parque de viviendas de protección oficial (VPO) de alquiler. Por un lado, está la elevada tasa de morosidad y, por el otro, el rápido deterioro de una parte de los pisos por la deficiente conservación realizada por los arrendatarios.
Para evitar desahuciar a los inquilinos que no sufragan el alquiler e invertir una elevada suma en mejorar el estado de las viviendas, los dirigentes políticos optaron por dedicar a la venta la mayor parte de las VPO construidas por empresas públicas. Dicha actuación comportó una oferta de arrendamientos inferior a la necesaria y en los últimos años estimuló la subida de su importe por encima de la inflación del período.
Para frenar dicho aumento, la nueva ley recurre a la función social de la propiedad. Con base en ella, la norma crea un control de precios, en algunos casos permite al arrendatario decidir unilateralmente la extensión del contrato, obliga a los grandes tenedores a negociar una renta de alquiler más reducida con los inquilinos vulnerables y establece un incremento del recargo a las viviendas vacías en el Impuesto de Bienes Inmuebles. En otras palabras, obliga a los propietarios privados a realizar la protección social que deberían efectuar las Administraciones.
4) evitar cualquier discriminación en el acceso al alquiler. Es una intención loable, pero distará mucho de cumplirse. La nueva ley fomentará la discriminación. En primer lugar, porque beneficia a los que ya son inquilinos, pero perjudica a los que pretenden serlo en un futuro, pues los últimos tendrán muy pocas viviendas disponibles.
En segundo, debido a que los propietarios, por temor a los impagos, escogerán siempre como inquilinos a los interesados con mayor disponibilidad económica. En tercero, una gran parte de los caseros evitará arrendar sus inmuebles a los inmigrantes, por miedo a que la Administración les otorgue la calificación de vulnerables y deban disminuir en una elevada medida el importe del alquiler acordado.
5) Cargar a los propietarios los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Una vez más, constituye un propósito que no se convertirá en realidad. Los caseros no estarán dispuestos a pagar el 10% de la renta pactada en el control del alquiler al administrador de fincas o al agente inmobiliario. Un buen número de propietarios sustituirá al profesional que pretende cumplir la ley por otro que ha encontrado un hueco para saltársela. Para evitar la pérdida de numerosos clientes, los primeros claudicarán y también la incumplirán.
Al existir un exceso de demanda, el interesado que se niegue a sufragar los anteriores gastos será desestimado como inquilino. Por tanto, para arrendar una vivienda, será condición imprescindible aceptar su pago. El concepto puede ser por asesoramiento inmobiliario, búsqueda de una propiedad ajustada a las preferencias del interesado o cualquier otro término similar.
En definitiva, la ley de vivienda constituye un error inmobiliario y político. En primer lugar, no arregla ninguno de los problemas del mercado de alquiler, sino que los empeora. La solución no consiste en restringir la oferta, sino en aumentarla. Para ello, resulta imprescindible ofrecer a los propietarios una mayor seguridad jurídica, incentivos fiscales y subvenciones que hagan posible a la vez un aumento de la rentabilidad del alquiler y una reducción de su precio.
En segundo, porque la norma tendrá una aplicación territorial muy reducida, al depender su completa implantación de las comunidades. En tercero, debido a que invade competencias de las autonomías y posiblemente el magno tribunal la declare inconstitucional. En cuarto, porque al no estar consensuada con el principal partido de la oposición, este la puede derogar cuando regrese al poder.
Indudablemente, la ley es una fuente de votos para Unidas Podemos. Por eso, figura en el programa de Gobierno de coalición. No obstante, creo que le quita más sufragios al PSOE de los que le proporciona. En primer lugar, porque hay mucho casero que forma parte de la clase media. En segundo, debido a que no ofrece soluciones al problema de la ocupación.
En tercero, porque hay muchos más propietarios (75,9% de los hogares en 2022) que inquilinos que pagan un alquiler a precio de mercado (15,1%). Además, los primeros suelen votar proporcionalmente más que los segundos. No obstante, si el analista demoscópico le ha dicho a Pedro Sánchez lo contrario de lo indicado unas líneas más arriba, mi consejo es su sustitución por casi cualquier otro. Le será muy fácil encontrar uno mejor.
