Los pequeños inversores ya pueden participar en los grandes proyectos inmobiliarios

Pequeños inversores involucrados en grandes proyectos inmobiliarios tales como la compra de un solar para construir un edificio de viviendas, locales comerciales en las mejores zonas de las principales ciudades, y centros logísticos en los que se pueden instalar gigantes como Amazon. Este es el objetivo de la plataforma de financiación participativa 100% online Urbanitae, que acaba de abrirse al público tras dos años, los que han transcurrido hasta que ha obtenido la autorización de la CNMV y del Banco de España.

Urbanitae es una más de las plataformas que, en los últimos años, están acercando el modelo de crowdfunding al sector inmobiliario para que distintas personas participen en, por ejemplo, la compra de un piso en pequeños porcentajes y obtengan las rentas proporcionales en concepto de alquiler o venta. Sin embargo, se diferencia de sus primas en que aproxima los grandes proyectos (económicos y conceptuales) al inversor pequeñajo e institucional.

Inversión mínima de 500 euros

El director general de la firma, Diego Bestard, comenta a Crónica Global que su intención es la de “juntar a muchos inversores y jugar en las grandes ligas, como otro fondo de inversión en el mercado”. Matiza que otras plataformas parecidas (como Housers) utilizan el concepto del micromecenazgo para proyectos que no requieren mucho capital y a los que puede acceder un particular. Por ejemplo, comprar un piso, reformarlo y venderlo.

La inversión mínima por proyecto en Urbanitae es de 500 euros (con previsión de ampliarla a 2.000 euros o 2.500 euros), aunque la aportación media registrada en la plataforma “por un pedacito de un inmueble” en estos primeros meses asciende a 5.000 euros. Así lo explica Bestard: “Imagina que compramos un local que cuesta 100.000 euros; tú pones 5.000 euros y yo, 1.500 euros. Tú tienes un 5% de ese local y yo tengo el 1,5%. Lo que genere de alquileres --o venta-- se reparte según lo que hemos aportado cada uno”.

Las rentabilidades por venta y alquiler

¿Qué porcentaje se queda la plataforma de todo ello? “A priori no nos quedamos con ningún porcentaje”, argumenta. El regulador marca que las plataformas no pueden participar en los proyectos en más de un 10%, para evitar conflictos de intereses. Entonces, ¿dónde está el negocio? Urbanitae cobra una cuota del 5% por el dinero levantado. Actúa como intermediario entre “promociones inmobiliarias e inversores”.

Diego Bestard, director general de Urbanitae / LINKEDIN

El tiempo de retorno depende. De inicio, promete que una obra nueva tiene un plazo de unos 24 meses, con rentabilidades que pueden superar el 30%. En cambio, un alquiler genera retornos desde el primer mes, con rentabilidades que rondan el 6% y el 8% en función de si se trata de renta residencial o comercial. Sigue Bestard: “Si nos compramos un local comercial que ya está alquilado en Barcelona, por ejemplo, a los 30 días de cerrar y comprar el proyecto ya te está entrando la primera cuota del alquiler”. Para la compra, reforma y venta de un edificio en esa ciudad, las rentabilidades se acercarán al 20% en un año o año y medio, según sus previsiones más optimistas.

Los riesgos de invertir

Todo ello parece muy fácil y bonito, pero entraña “riesgos” como cualquier inversión inmobiliaria: que se alargue la obra, que el activo se venda por menos de lo esperado… Bestard, por ello, insiste en que el inversor tiene que estudiar bien cada proyecto y saber dónde va a poner su dinero. En cualquier caso, sí advierte de que cuenta con un equipo de análisis que puede minimizar algo los peligros. Además, “la posibilidad de que ese activo pase a valer cero es prácticamente nula en las grandes ciudades”.

¿Y si, una vez involucrado en un proyecto, me quiero salir? “Una vez inviertes, tienes que estar hasta el final, hasta que se venda el activo y se liquide la sociedad; el regulador no permite un mercado secundario” en España. También puede ocurrir que la plataforma no logre toda la recaudación en el tiempo previsto (30 a 60 días). En esos casos, es posible ampliar el plazo en un 20% y, si tampoco se cubre, los inversores recuperan el capital.

Pocos proyectos, pero muy grandes

No podía faltar la pregunta de si es buen momento para invertir, ante las previsiones económicas negativas que hay. “No tenemos la famosa bola de cristal”, dice. Lo que no hacen es “jugar a ciclos” ni especular: “No tomamos decisiones pensando en que de aquí a 12 meses va a seguir subiendo, o que en 24 meses va a valer el doble; lo basamos en precios de hoy, y cogiendo los precios de la zona”. Eso sí, incluyen un margen de seguridad bastante elevado por si, llegado el momento, hubiera que vender por menos.

“No vamos a ser una plataforma con muchísimos proyectos en número, pero sí en volumen. Es probable que hagamos uno, dos, tres proyectos, como máximo, al mes”, concluye. En su primer año, Urbanitae se ha marcado como objetivo captar 50.000 usuarios y generar un volumen de negocio de 20 millones de euros.