La construcción de pisos en Barcelona se desploma un 63%

También analiza los problemas en la construcción, el frenazo de la obra nueva en Barcelona, los cambios en la inversión y el futuro del sector inmobiliario.

Gerard Duelo SIMÓN SÁNCHEZ BARCELONA

Hace unas semanas, escribió una carta a Pedro Sánchez alertando de las consecuencias de la ley de vivienda. ¿Por qué?

Estamos en una situación dramática. Esto es como un iceberg, si no actúas 15 o 20 años antes, te vas contra el iceberg. Como los gobiernos son de cada cuatro años, me temo que vamos a estar 40 años hablando de la ley de vivienda. El problema viene de 15 o 20 años para atrás. Incluso más atrás: del 1940 a 1990, el 80% estaba cubierto con alquiler. Habían presupuestos que eran como seis veces más que hoy, o más, dedicados a vivienda social. Hoy estamos a la cola de Europa en el presupuesto del Estado en vivienda social, un 1,9% del presupuesto. La media en Europa es 9,3%, y los que están arriba dedican, como Francia, el 27% u Holanda, un 30%. De las 17 autonomías de este país, 13 jamás han hecho una construcción de vivienda social. Para de aquí a 15 años seremos cuatro millones más de habitantes en España, habitantes que generan una necesidad de 2,4 a 2,5 millones de viviendas nuevas. ¿Cómo vamos a sumar 2,5 millones de viviendas si ya llevamos un déficit brutal? Sus nietos, mis nietos, se van a encontrar debajo de un puente. Son cortoplacistas, miran los presupuestos anuales en función de cuatro años. Han de hacer un pacto de Estado de vivienda a 10 ó 15 años, de forma que esté quien esté gobernando, el pacto de vivienda sigue. Al ver esta situación, yo sufro diciendo que en Barcelona, hoy, comparativamente con el año pasado por estas fechas, el Colegio de Arquitectos ha visado un 63% menos de obra nueva. En general, ni se construye obra nueva, ni se construye vivienda social, ni hay suficientes alianzas público-privadas. Lo cargan todo a la responsabilidad del sector privado, al que encima le dicen, en algunos lugares, que dedique un 30% a vivienda social reduciendo su margen ¿Qué hacen? Se van a construir a otro sitio. Las grandes constructoras ven supervivencia ya en otros países, se van a África, donde va a haber un boom. Cuando se da cuenta, en plenas elecciones, el presidente dice: 'Vamos a sacar 27.000 viviendas'. A alguien le dicen: 'No, son pocas'. En total serán 183.000. Y uno le pregunta: '¿Y el dinero de dónde lo va a sacar?'. Porque es muy fácil hacer leyes y no poner dinero. Hay una total mala gestión entre leyes, presupuestos y la palabrería pública que engaña al 95% de los ciudadanos.

¿Recibió respuesta a su carta?

No, y no la espero. Tiene otras prioridades, está en funciones, aún no sabe si podrá volver a gestionar. Vamos a suponer que sí, supongo que lo pasará a su nuevo gabinete. Tampoco sabemos si seguirá siendo Raquel Sánchez ministra de Vivienda o no. De todas formas, yo se la mandé a la ministra y a toda la gente, y sé que la han recibido, pero en este momento nadie mueve nada, está medio paralizado el país, porque todo el país está enfocado a ver quién es el que manda en los próximos cuatro años.

De todas formas, parece que las soluciones que presenta el Gobierno van en una línea bastante diferente a la de la carta.

Es que no presenta soluciones. Tenemos la ley de vivienda, pero no funciona. Mejor que no lo hubiesen hecho.

¿Por qué? ¿Qué efectos está teniendo?

En el Gobierno de coalición, Podemos -ahora reconvertido, una parte, en Sumar, que procede de pensamientos socialistas más extremos que el propio PSOE- presionaba para poner la limitación de alquileres que no funciona. Mucha gente pone los pisos en venta porque no le va a rentabilizar el alquiler con la ley de vivienda nada. Si tú no puedes alquilar por más de x y tanto da si rehabilitas como si no, si está en el sexto piso sin ascensor o le pones ascensor, si el incremento de valor no se nota, todo vale lo mismo, nadie rehabilita, nadie invierte un duro. Un célebre profesor de la Universidad de Estocolmo dijo que la mejor manera de destruir una ciudad, aparte de bombardearla, es limitar los alquileres, porque todos los 100 años que llevamos con más de 100 proyectos así, en 100 países, ninguno ha funcionado. Cuando a mí me vino aquí Ester Capella y me dijo 'el modelo Berlín'... El país es distinto, el 45% del parque está en alquiler; aquí en España es el 27%, éramos un 80%, y lo perdimos. Barcelona; y Madrid están en un 33% del parque en alquiler. El 75% de estos parques está en venta. No vale cortar y pegar de una Alemania y ponerla aquí, es más, quien arrancó esto no fue el Ministerio de Territorio, fue Justicia. Yo le decía a la regidora de aquí, 'qué sabes tú de vivienda, si tú sabes de derecho civil, pero no de vivienda, y no has preguntado, además, a los otros agentes importantes como nosotros para hacer esta ley'. La ley de vivienda es incompetente, no incentiva, es un estofado malo, un bodrio. No funciona la limitación de la carencia, no aporta nada a la construcción, no incentiva la promoción.

¿Y cuál es la solución?

De los años 60 al 80, los gobiernos, por normativa, obligaban a los bancos a que tuvieran una línea de crédito permanente a los promotores. A los promotores a veces les faltaba financiación para afrontar la construcción, les daban una línea de financiación por certificaciones y gracias a esto hubo un boom en la construcción. Por alguna razón, se retiró esta obligación, y los bancos ya dejaron de tener la obligación de dar líneas de crédito a los constructores y promotores. ¿Por qué no se vuelve a decir que los bancos que ganan mucho dinero dediquen parte de ello, no a perder, sino también a ganar, pero obligatoriamente a ayudar a los promotores que construyan? Ya que no hacemos alianzas público-privadas, como mínimo, que el sector público aliente a los bancos que ganan mucho dinero a dar líneas de crédito, con todas las seguridades. Dar líneas de crédito a las promotoras pymes para que todo el mundo esté construyendo y con esto reduzcamos la necesidad de vivienda. Hay mucho suelo público que se podría poner a disposición de los promotores para construir, en parte, vivienda social. Pues eso, esa es una de tantas cosas: la línea de crédito, el suelo público, y más presupuesto estatal, que es una miseria. Tendríamos que dedicar 8.000 millones y creo que estamos invirtiendo 1.300 millones. Claro, aquí hay un déficit, y mientras no llega esta inversión, lo que tenemos en grandes ciudades como Barcelona es esta falta de vivienda, y mucha… Me preguntan por qué suben los precios. Cuando hay una demanda y no hay oferta, los precios suben, esto es normal. Alguien dice 'yo quiero alquilar a 1.200' y le salen 200 personas en un día. Dice 'espera tú, vamos a subir a 1.400', y aún así van 60 personas. La gente dice 'voy a subir 200 euros más'. Esto es ley del mundo normal.

Y la demanda se desplaza a la periferia...

Mucho, mucho. Es que Barcelona tiene muchos distritos, no es lo mismo el Eixample que Horta, y sigue siendo municipio de la ciudad. Después está el área metropolitana, y después está lo que llamamos la gran región metropolitana, que es un concepto que existe, que no se ha podido concretar jurídicamente, que iría de Mataró, Sabadell y Terrassa a Vilanova i la Geltrú. Es lo que hay en París, Tokio, Miami... y la gente viaja una hora para trabajar, pero vive fuera. Más de un 60% de la población catalana está viviendo en la gran ciudad. En el futuro, la población se concentrará en las grandes ciudades. Primero se fugaron a lo cercano, Esplugues, Cornellà, Badalona, Sant Adrià, Hospitalet, Sant Cugat, por decir lo más inmediato. Luego ya, Premià de Mar, Bellaterra, ya van alejándose y ya entran en la gran región metropolitana. Y ocurre esto, en algunos lugares, hay tanta demanda por esa fuga, que el precio también sube. Incluso supera la de algún barrio de adentro. Esa mancha de aceite que produce la escasez de vivienda o la limitación de los alquileres es crónica. Yo no pretendo que los políticos sepan esto. En Estados Unidos, todos los parlamentos tienen asignado un agente inmobiliario. Todo el mundo asume que todos los políticos de todos los parlamentos no pueden saber de inmobiliario y salud y no sé qué, pero tienen un asesor, cada uno. Aquí les vas a hablar a los presidentes de las comisiones parlamentarias y te lo discuten. Con todo respeto, un veterinario que está dirigiendo algo económico, que no sabe nada de vivienda, pero tiene su criterio, porque su abuela, su cuñada, y tal. Ellos se sienten autosuficientes. Yo esto lo he hablado con Ada Colau, a la que conozco desde hace muchísimos años, de cuando ponía semillas en los árboles en alguna urbanización. Le digo: 'Si no tienes ni idea'. 'No, pero yo me he hecho hacer un informe'. Hay una falta de humildad de los políticos para ser honestos y servir lo mejor posible a la ciudadanía, de acuerdo a los expertos. Durante 200 años, ningún político hacía nada que no contrastase con los colegios profesionales y entramos en un mundo moderno donde hay un desprecio hacia los colegios profesionales: son endogámicos, son vetustos, telarañosos. 'Yo soy progreso y vengo con ideas nuevas, aunque no tengo ni idea'. Eso es lo que pasa. Por lo tanto, claro que me rebelo en esa carta que, por hacerla limitada, solo la he hecho de dos páginas, en las que, educadamente digo: señor presidente, y si llegase usted algún día al final, le digo al final: 'Por favor, llámeme y tengamos esa charla'. En el intercambio sigue el cambio.

Gerard Duelo SIMÓN SÁNCHEZ BARCELONA

En paralelo, está subiendo el coste de construir. ¿Por qué?

Se suman muchas cosas. El aumento de regulación para mayor seguridad, sostenibilidad y calidades, sobre todo sostenibilidad, me parece muy bien. La producción del cemento es la principal causa de dióxido de carbono. Tenemos que producir de otra manera. En el año 2050, tenemos que tener todos etiqueta de ahorro energético. Dióxido de carbono, cero. Nos quedan 27 años. ¿Cuántos tienen ya etiqueta A? El 1% del país. El 99% del país, a lo largo de los 27 años que nos quedan, tenemos que ponernos las pilas. Y habrá un control de la Unión Europea en el año 2030, que no lo cumplimos, y el 2040, que tampoco. Nosotros y muchos. Con lo cual, lo del 2050 no se cumplirá. Pero, es grave, ya se ve en el telediario que hemos subido tres, cuatro y cinco grados los últimos tres años. Y espera, ya se está construyendo para arriba y para abajo. La gente ignora que se están haciendo, no rascacielos para arriba, sino para abajo: Melbourne, Montreal, Sydney, Helsinki, Pekín. Hay un millón de personas viviendo en calles debajo de la ciudad de Pekín. Y en Helsinki, creo que es más de la mitad de los centros comerciales los que están todos enterrados, porque se mantiene una temperatura de 20 y pico grados. Hay una ciudad en Australia donde hace años que no bajan de 40 grados, nadie puede estar mucho rato fuera. No solo lucharemos para que baje eso, ya llegamos tarde para el clima. Aquí van a quedarse sin agua, ¿y cuál será la solución? Hay muchas soluciones que la gente aún no conoce, y van a cambiar absolutamente la energía. Todo el helio que sale de un vaso de agua es la energía de toda una familia en un año. 15 países invierten en tecnología Íter y saldrá una energía brutal a muy a bajo coste. La inteligencia artificial y las tecnologías invisibles que tenemos, la nanotecnología, la háptica, muchas nuevas tecnologías que ya están en marcha, nos van a dar un futuro muy distinto y la vivienda va a cambiar mucho. La construcción cambia: por ejemplo, el nanografeno, el aerografeno... es un material más fuerte que el titanio y no pesa, es más ligero que el aire, casi, es decir, coges una flor, le pones ahí dos kilos, y aquello no se dobla. Se pueden hacer construcciones muy duras, muy fuertes, resistentes a cualquier terremoto, que no pesan, y muy baratas. Nueva investigación en materiales de la construcción, nueva manera de construir, dejando el cemento. Ahora están subiendo los costes de energía, suben los costes de los materiales a consecuencia de esto, suben los costes a consecuencia de las nuevas normativas, que no se pueden utilizar los productos baratos, porque no son sostenibles. Este incremento, entre un 15 y un 20% de costes, tiene la repercusión que tiene en la construcción, y les reduce el margen, porque no pueden aplicarlo en un momento. Pero si pueden, lo aplican. Grandes constructores de Cataluña tienen lista de espera para sus promociones y las sacarán al precio que quieran. Tenemos que poner remedio ya ahora con un pacto de Estado, que sea quien sea el que mande, lo va a cubrir. Y aquí no veo pactos de Estado entre la derecha e izquierda, ni en eso, ni en nada.

¿Las oficinas que no tengan sello sostenible se van a devaluar?

Sí. Ahora le llamamos teletrabajo, pero va por otro camino. Antes era obligación: todas llenaban el metro para ir a trabajar. Una gran parte de esta gente no va a ir a trabajar cada día, hará sus trabajos de casa, a medio plazo. Se trabajará menos y más productivamente desde casa. Las oficinas no necesitarán tener 1.000 personas cada mañana. Habrá turnos, reuniones... Tenemos sistemas de control para saber si se trabaja más o menos en casa, porque esto también se desarrolla en estas apps. Ya se ve cómo hay una oferta de locales comerciales que ya se está hablando de convertirlos o en huertos o en vivienda. ¿Cuánta gente tiene oficinas en los pisos? Si todos los abogados, arquitectos, gestores, estuvieran abajo en unos locales comerciales, sería menos gasto de ascensor para subir, habría mucha más vivienda también. Ahora la ley pone dificultades a que abajo se instale en un local un loft, y que se pueda vivir y combinar. Aún no está previsto. Muchas ideas progresistas, pero a los políticos les cuesta tomar decisiones, a los políticos les cuesta decidir, porque qué dirán, qué pasará, cuántos votos ganaré, cuántos votos perderé, y al final es una profesión, que si estoy el 19º de la lista y en las elecciones sale el 18º, me quedo sin trabajo y al paro, así que yo miraré más para contentar los votos que por la eficacia en sí. La ley de vivienda es un ejemplo, un juguete electoral, antes de las elecciones autonómicas. Un juguete para ganar que les ha salido un poco mal. Pero para ganar, el mundo ha de cambiar respecto a la vivienda, que es un derecho constitucional, ha de cambiar mucho la mentalidad.

¿Por qué ha caído la inversión inmobiliaria?

Es distinta la inversión extranjera y los grandes inversores. La inversión extranjera pueden ser los ingleses que recogen su jubilación y van a Alicante y compran. Esto es inversión extranjera y esto sigue, no ha parado. Pero los fondos que invertían en grandes proyectos invertieron mucho del 2009 al 2012 por la burbuja. Blackstone, todos los grandes, compraron grandes paquetes y luego los han revendido. Compraban paquetes a 3.000 euros el piso, el otro los compraba a 6.000 y han salido a 20.000. Estos han sido los grandes fondos de inversión, o nacionales, como Aliseda, hay muchos. Estos se han quedado sin carnaza ya, entonces van a invertir y tienen la alternativa. Ellos no buscan el ladrillo en sí, buscan seguridad y rentabilidad, y muchos años les ha dado el ladrillo, pero ahora ha salido un contrincante, invertir en tecnología y se están dando unas rentabilidades enormes. O invertir en la economía asociativa, es decir, Airbnb, Amazon, eBay, todos estos que se saltan los intermediarios. Porque el futuro no llega a todo el mundo igual. El 40% del mundo aún no tiene Wi-Fi. Los grandes fondos, Attila de Alemania, Blackstone, etc., que están congregados en países de Europa, en lo que se llama la Banana. Hay una banana en medio de Europa y ahí están concentradas todas las ciudades que dan el 90% de las decisiones del mundo. Y luego estas se difunden a España, que no está en la Banana. Ni Madrid ni Barcelona entran en estos centros que son Londres, París... Mientras vean una inestabilidad política... Hay una confusión jurídica tremenda y además en Cataluña se han hecho 48 enmiendas de la ley de habitatge. Hay tanto lío que obliga a los jueces a interpretar las leyes, y esto es una gran inseguridad para los fondos. España, con unas amenazas más grandes que otras, porque tenemos más amenazas en el cambio climático, la única cosa en que vamos muy bien es en las reservas de energía, con lo del gas. Los fondos, en el momento en que el dinero es cobarde, en el momento en que hay unos nubarrones, y surgen, alternativas, porque el dinero tiene que trabajar, los ha recaudado para dar un 6, un 7, un 8%, más que los bancos, que ya no dan, por lo tanto, los que han puesto dinero, has de pagar un porcentaje. Entonces, ahora sale la inteligencia artificial, todas las grandes fortunas se han hecho en el mundo digital, por lo tanto, a los grandes fondos les importa poco si es ladrillo o es otra cosa. Aquí han salido competidores, ha habido una España confusa, y ha bajado el interés de los inversores, y si ya entramos por ciudad... ¡Uy!, en Barcelona, Colau, yo no invierto nada, o se van a Madrid, que la de Madrid dice '¡nada, vivid Madrid!' Vive Madrid, un programa fantástico, y ahí han invertido más, etc.

¿Por qué hay tantas oficinas vacías en el 22@?

Es un barrio que, realmente, tiene futuro. Hay que corregir una serie de cosas que creo que las va a corregir el alcalde, pero es un barrio interesante. Yo, allí, al menos, veo la concentración de mucho talento, veo que Barcelona, en concreto, gracias a estos nuevos residentes, tiene relevancia internacional, y es una de las herramientas a compartir. Barcelona Activa lo hace muy bien por allí. Yo creo que no vamos a crecer ni en Sants ni en Gràcia, ni en Pedralbes. Hemos de crecer de una nueva forma por estos lugares. Y, en el futuro, podríamos hablar de cosas sorprendentes, de cómo podría ser la ciudad de Barcelona de aquí 100 años, en movilidad, en construcción, etc., muy distinto a cómo se está planteando hoy.