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El plan de vivienda 2018-2021: las apariencias engañan

Gonzalo Bernardos
11 min

En la actualidad, en España existen tres colectivos principales con dificultades para acceder a una vivienda: los jóvenes, los mayores de 65 años y las personas con escasos recursos. Ellos son los destinatarios fundamentales del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, un programa que pretende mostrar la cara más social del PP. A pesar de su teórica buena intención, los instrumentos utilizados son inadecuados y los fondos destinados probablemente insuficientes. Por ello, mucho me temo que el resultado final sea insatisfactorio.

En primer lugar, me parece un error ofrecer ayudas a la compra de viviendas en un momento en que el mercado residencial vuelve a estar en expansión. Dichas subvenciones sólo tienen sentido si está en crisis y deben retirarse cuando va bien. La desgravación fiscal para la adquisición de la vivienda habitual se incorporó por primera vez en la reforma tributaria de 1977. El crecimiento económico era escaso y la construcción de viviendas claramente menguante. Su principal objetivo era aumentar la demanda de pisos, generar nuevos puestos de trabajo e incrementar el PIB.

Las subvenciones a la compra de viviendas sólo tienen sentido si el mercado residencial está en crisis, pero deben retirarse cuando va bien

Por otra parte, el importe de la ayuda, un máximo de 10.800 euros a los jóvenes con 35 años o menos, me parece insuficiente. No les permitirá adquirir un piso en las grandes ciudades o en su periferia próxima, donde verdaderamente existe un problema general de acceso a una vivienda en propiedad. El motivo es que en la mayoría de los casos dicha cuantía no cubre ni los gastos asociados a la compra (impuestos, notaría, registro y gestoría), cuyo importe en Cataluña se sitúa alrededor del 13% de su precio.

En cambio, dicha ayuda puede ser significativa si la vivienda adquirida tiene un precio inferior a 100.000 euros. Un nivel que es frecuente en municipios situados lejos de las grandes ciudades, donde existe un gran stock de pisos disponibles y en los que el problema de acceso a una vivienda es escaso, pues el importe de los alquileres es reducido. Entre otros muchos, es el caso de Langreo (Asturias), Deltebre (Tarragona), Águilas (Murcia) o Alcarrás (Lleida).

A diferencia de lo que indican algunos analistas, dudo mucho que la subvención otorgada haga aumentar significativamente el precio en dichas localidades, debido al gran exceso de oferta existente. No obstante, sí beneficiará a las entidades financieras y a la Sareb, quienes podrán deshacerse de forma más rápida de una parte del stock más difícil de vender, sin necesidad de realizar bajadas de precio adicionales.

La mejor medida para conseguir que las familias con menos recursos adquieran una vivienda en propiedad es facilitar el crédito hipotecario a aquellas cuyos ingresos se sitúan por debajo de los 2.500 euros

Desde mi perspectiva, la mejor medida que puede adoptar el Gobierno para conseguir que las familias con menos recursos adquieran una vivienda en propiedad es facilitar el crédito hipotecario a aquellas cuyos ingresos se sitúan por debajo de los 2.500 euros. Por tanto, sugiero un acuerdo entre el Ministerio de Fomento y los bancos que comprometa a éstos a otorgar un mínimo de 75.000 hipotecas anuales a dicho colectivo durante los cuatro años de vigencia del plan. Los nuevos préstamos deberían cumplir dos requisitos: tener un tipo de interés fijo del 2,5% durante un plazo máximo de 30 años y no superar el importe de la cuota hipotecaria el 30% de los ingresos mensuales.

A pesar de que en 2016 el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó en un 14%, éstas sólo representaron el 21% de las concedidas en 2006. Sin duda, las familias con inferiores ingresos son el colectivo más afectado por la sequía hipotecaria, pues a priori son las que menos garantías de pago ofrecen a las entidades financieras. Por tanto, no es el precio, sino la imposibilidad de acceder a un préstamo, la principal dificultad que tienen para adquirir una vivienda.

En materia de alquiler, en principio tendrá derecho a una ayuda cualquier hogar cuyos ingresos sean inferiores a tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) y paguen por su vivienda hasta 900 euros mensuales, con independencia de la edad que tengan sus miembros adultos. No obstante, lo más habitual es que la subvención sea concedida a los que incurran en un gasto máximo de 600 euros. En 2017, el importe del IPREM (índice de referencia para la concesión de ayudas y subvenciones en función de la renta) es de 532,51 euros mensuales.

Por tanto, a priori podrán obtenerla todas las familias que cumplan la primera condición y sus ingresos mensuales se sitúen por debajo de los 1.597,93 euros. Es lo que se sobreentiende que el Gobierno considera como ciudadanos con dificultades económicas, según el powerpoint publicado por el Ministerio de Fomento. Un nivel de renta por debajo del que se situarán un gran número de hogares. Así, según la Agencia Tributaria, en 2015 el 34,3% de los asalariados cobraba el salario mínimo (SMI) o menos (648,6 euros) y el 47% igual o inferior a 1,5 veces el SMI (972,9 euros).

¿Dónde va obtener el Ministerio de Fomento el dinero suficiente para otorgar ayudas al alquiler de viviendas a todos aquellos hogares que cumplen con los criterios establecidos?

Los alquileres por encima de 900 euros sólo son frecuentes en la grandes ciudades y en determinadas viviendas de alto standing de unos pocos municipios. Por la mayoría de los pisos, el importe pagado no llega a los 600 euros mensuales. Es la conclusión que se extrae al multiplicar el precio medio por m2 por la superficie de la vivienda representativa. Según Fotocasa, el primero ascendió en 2016 a 7,49 euros; la segunda, basada en mi experiencia, está en alrededor de los 70 m2. Por tanto, en dicho año, el arrendamiento promedio aproximadamente costaba 524,3 euros mensuales. Un importe que convierte en subvencionables a la mayoría de alquileres.

Una vez observados los anteriores cálculos, la pregunta clave es: ¿dónde va obtener el Ministerio de Fomento el dinero suficiente para otorgar ayudas a todos aquellos hogares que cumplen con ambos criterios? El número será elevado y el importe prometido no es escaso. Así, la subvención general es hasta el 40% del precio del alquiler, pudiendo llegar la otorgada a los jóvenes (35 o menos años) y los mayores (más de 65 anualidades) al 50%. Estoy seguro que la letra pequeña del plan nos los aclarará y decepcionará a muchos que esperan ser subvencionados.

En cualquier caso, la medida me parece desafortunada y supone prácticamente rociar de gasolina un bosque que está ardiendo. En España no faltan demandantes de viviendas de alquiler, sino oferentes. Por ello, su importe subió en 2016 un 6,7% en el conjunto del país, llegando en diversas ciudades a aumentar más del 20% (Ibiza, Arona, Orihuela, Gavà, etc.). Por consiguiente, no hay que estimular a los primeros, sino a los segundos, con la finalidad de que aumente el parque de viviendas arrendadas y baje el precio. El resultado de la medida impulsada por el Gobierno provocará todo lo contrario: un incremento del importe del alquiler. Éste hará que una sustancial parte de la subvención concedida sea indirectamente percibida por el arrendador.

En España no faltan demandantes de viviendas de alquiler, sino oferentes. Por consiguiente, no hay que estimular a los primeros, sino a los segundos, con la finalidad de que aumente el parque de viviendas arrendadas y baje el precio

Una disposición similar la adoptó Zapatero en 2008. Consistía en una ayuda de 210 euros otorgada a los jóvenes entre 22 y 30 años que vivieran en un piso en régimen de arrendamiento o procedieran a alquilarlo. Era un medida con claro tufillo electoral que no tenía como prioridad ayudar a acceder a una parte de la población a una vivienda de alquiler, sino comprar voluntades con dinero público y ganar votos. En dicho ejercicio, numerosos propietarios optaron por subir significativamente el precio de los alquileres en la renovación de contratos. Algunos lo hicieron en 105 euros con el objetivo de repartir la subvención entre propietario y arrendatario; en cambio, unos pocos lo aumentaron en 210 euros, pues éste era el aumento de la capacidad de pago de sus inquilinos.

El PP criticó con razón y dureza la disposición adoptada. Entonces, ¿por qué la ha copiado? Indudablemente, detrás de ella, no hay motivos económicos ni sociales, sino políticos. Ellos sabrán cuáles. No obstante, a todos nos va a volver a costar dinero, sea mucho o poco el que se esconde detrás de las medidas propuestas.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.