El mercado del alquiler: un enfoque territorial

Gonzalo Bernardos
7 min

A finales de 2018, según Idealista, el precio del alquiler en España se situó en 10,4 €/ m2. Una cuantía que trasladada a una vivienda de 75 m2, una superficie muy común en el mercado de arrendamientos, suponía un gasto por mes y año de 780 y 9.360 €, respectivamente.

Un monto que puede ser escaso o elevado, según el número de miembros de la familia que dispone de un trabajo a tiempo completo y del salario percibido por cada uno de ellos. Si lo poseen los dos integrantes adultos de la familia y ambos cobran el salario medio (23.156,34 €), el porcentaje de los ingresos brutos dedicados al pago del alquiler ascendía al 20,2%. Una proporción adecuada, ni escasa ni elevada.

No obstante, si quien quiere arrendar una vivienda es una única persona o una familia con una sola fuente de renta, en diciembre de 2018, el anterior ratio se disparaba al 40,4%. Si al dispendio relacionado con el pago del alquiler, le añadimos el destinado a sufragar los suministros básicos de un piso (agua, electricidad y gas), es probable que el mantenimiento del hogar se llevará aproximadamente la mitad de su renta. Sin duda, un gasto excesivo.

Los anteriores cálculos están basados en promedios. Y, a veces, engañan. Éste es uno de los casos, pues el precio medio del alquiler indicado no se observó en la mayor parte del país, sino únicamente en un reducido número de localidades. En concreto, entre las 15 capitales de provincia más pobladas solo en cuatro el importe superó los 10,4 €/ m2 y en una entre las 15 siguientes.

Las primeras son Barcelona (16,2 €/m2), Madrid (15,5 €/ m2), Bilbao (12,1 €/ m2) y Palma (11,8 €/ m2) y la última San Sebastián (14,3 €/ m2). Ninguna de las otras once principales llegó al precio promedio, destacando especialmente por su relativa baratura La Coruña (5,8 €/m2), Murcia (6,2 €/m2), Valladolid (6,7 €/m2) y Córdoba (7 €/m2).

En cambio, en el pasado año, en las cercanías de Barcelona, era frecuente encontrar municipios con precios superiores al promedio español, a pesar de que su PIB per cápita se situaba por debajo de aquél. Era el caso de L'Hospitalet de Llobregat (13,1 €/m2), Cornellà (12 €/m2) y Santa Coloma de Gramanet (10,8 €/m2).

Una circunstancia que no se daba en la periferia próxima de Madrid. En todas las ciudades con un PIB per cápita inferior al promedio nacional, el precio del alquiler no llegaba a la media del país. Era el caso de Fuenlabrada (8,3 €/ m2), Móstoles (8,5 €/ m2) y Leganés (9 €/ m2). No obstante, también había otras, cuyo nivel de vida se situaba por encima de la media española, con un importe del arrendamiento inferior a 10,4 €/m2. Entre ellas, destacaban Rivas-Vaciamadrid (8,2 € / m2), Brunete (8,7 €/ m2) y Getafe (9,3 €/m2).

Una estadística que nos muestra en qué provincias es más caro vivir de alquiler es la que nos indica el número de municipios, cuya actividad económica no depende en una muy elevada medida del turismo, cuyo precio medio supera al nacional. Únicamente cinco demarcaciones tienen alguno: Barcelona (17), Madrid (6), Vizcaya (2), Islas Baleares (1) y Guipúzcoa (1).

La elevada diferencia observada entre las provincias de Barcelona y Madrid se debe a dos principales características: la distinta superficie y orografía de sus capitales. La primera tiene una extensión de 101,3 km2 y la segunda de 604,3 km2. Dicha gran diferencia comporta que casi toda la periferia próxima de la Ciudad Condal quepa dentro de la principal urbe del país. Por tanto, un municipio cercano a Barcelona equivale a un barrio o distrito de Madrid.

La segunda es consecuencia de que la capital catalana es una localidad costera e interior la de la nación. Esta característica impide que la primera posea ningún municipio al este, pues en dicha dirección se sitúa el mar. Por tanto, a los mismos km2 de distancia de ambas ciudades, Madrid ofrece mucho más terreno donde vivir que la capital catalana. Al ser en la periferia de aquélla mucho mayor la oferta e inferior la demanda, el precio del alquiler suele ser menor en las proximidades de la principal urbe del país.

Aunque el liderazgo en rentas de alquiler por m2 de Barcelona y Madrid es indiscutible, ninguna de las dos es la capital de provincia donde más ha subido el precio entre 2014 y 2018. El discutible honor le corresponde a Palma (53,2%), ocupando la catalana la segunda plaza (48,6%) y la más poblada la quinta (39,8%).

En dicho período, el precio ha subido más del 30% en Málaga (45,3%), Valencia (42,3%), Las Palmas (38%), Alicante (31,5%) y Sevilla (30,3%). Todas ellas superan los 330.000 habitantes y, excepto Madrid y la capital hispalense, se encuentran en la costa.

En la cola se sitúan Córdoba (11,1%), La Coruña (11,5%), Bilbao (14,2%) y Murcia (17%). El caso de la principal ciudad del País Vasco es verdaderamente singular. A pesar de ser la tercera que menos ha subido entre las 15 más pobladas, es la cuarta capital de provincia con un precio más elevado. Éste disminuyó poco durante la crisis y ha subido menos que la mayoría durante la recuperación económica.

En definitiva, la realidad del mercado de alquiler en España es muy diversa. El precio en las dos grandes ciudades y en las proximidades de Barcelona es significativamente superior al de la mayoría de las otras urbes del país. También es muy desigual la subida observada entre 2014 y 2018, pues, solo en 13 de las 30 capitales de provincia más pobladas, el precio aumentó más del 25%. Por tanto, únicamente en ellas el incremento medio anual superó el 5,8%.

Artículos anteriores
¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

¿Quiere hacer un comentario?
Esta web utiliza 'cookies' propias y de terceros para ofrecerte una mejor experiencia y servicio. Más información