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¿Por qué sube el precio de la vivienda en España?

Gonzalo Bernardos
10 min

En el tercer trimestre de 2017, según el INE, el precio de la vivienda libre en España aumentó en términos interanuales un 6,7%. Es el mayor incremento observado desde hace una década, pero no por ello constituye el pico alcista de la actual etapa expansiva. A finales del presente ejercicio, muy probablemente dicho incremento ascienda al 8% y el próximo año supere el 10%.

La subida afecta a todas las comunidades autónomas, excepto a Extremadura, en la que el precio no ha variado. No obstante, las diferencias en la cuantía del alza son muy significativas. Así, una variación por encima de la media nacional únicamente se observa en la Comunidad de Madrid, Cataluña, Islas Baleares y Ceuta.

Sin duda, una muestra clara de que las dos grandes capitales del país, Palma de Mallorca y la isla de Ibiza constituyen en la actualidad el motor del mercado residencial. En todas ellas se pueden apreciar dos características comunes: existe una relativamente elevada demanda por parte de extranjeros y un considerable volumen de adquisiciones por motivo de inversión​.

No obstante, en contra de lo que indican muchos agoreros, únicamente preveo una importante caída a medio plazo del precio de la vivienda en algunos municipios de las Islas Baleares. Los motivos son principalmente tres: existe una considerable especulación, su precio se sitúa por encima del nivel del anterior máximo histórico y tiene toda la perspectiva de continuar subiendo durante 2018.

El incremento del precio de la vivienda está basado principalmente en el aumento de la demanda y en una oferta insuficiente

En vivienda usada, según Idealista, los únicos municipios cuyo precio supera el nivel máximo de la anterior década son Ibiza (un 82%), tres pequeñas localidades de la isla (Sant Antoni de Portmany, Sant Josep de sa Talaia y Santa Eulalia del Río) y Palma de Mallorca (3,1%). Las ciudades de Barcelona y Madrid, aún se sitúan por debajo. En concreto, en el tercer trimestre de 2017, un 9,2% y un 21,7%, respectivamente. Entre sus distritos, solo Ciutat Vella (un 4%) y el Eixample (1,8%) han superado los registros históricos. En Madrid, Centro ha conseguido igualarlo.

El incremento del precio de la vivienda está basado principalmente en el aumento de la demanda. No obstante, en los municipios donde la subida es más elevada, la oferta también contribuye a su alza por ser claramente insuficiente. Dos son las principales causas: un prácticamente inexistente stock histórico pendiente de venta y una escasa disponibilidad de suelo urbano.

El aumento de la demanda se debe principalmente a una elevada creación de ocupación, un tipo de interés muy reducido, el crecimiento de las hipotecas a un nivel superior a los dos dígitos, la reducida rentabilidad​ ofrecida por opciones de inversión conservadoras alternativas, el constante incremento del importe del alquiler y la creciente expectativa de que el mercado residencial ha entrado en una nueva etapa expansiva.

En contra de dicho aumento, únicamente actúan dos factores: la evolución de los salarios y el miedo al endeudamiento de numerosas familias. Por tanto, en conjunto, el balance es muy positivo. Por ello, según el INE, en los diez primeros meses de 2017, el incremento anual de las transacciones se situó en el 15,3%.

El aumento de la demanda se debe principalmente a la creación de ocupación, el crecimiento de las hipotecas, la baja rentabilidad de las inversiones alternativas y la subida del precio del alquiler

En el tercer trimestre de 2017, la economía española creó 521.700 nuevos puestos de trabajo anuales, superando los 433.900 de 2016 y acercándose a los 525.100 del 2015. Sin duda, un ritmo muy elevado (2,82%), propio de una gran expansión económica. Ello ha provocado que las familias, en las que algunos de sus miembros ha encontrado trabajo, hayan incrementado en una elevada medida sus ingresos mensuales. Por tanto, posean una capacidad significativamente superior de endeudamiento y de adquisición de vivienda.

En la actualidad, el tipo de interés​ está en un mínimo nivel, tanto para las hipotecas a tipo fijo como variable. En las primeras, es relativamente fácil encontrar ofertas del 1,75%, 2% y 2,5% a plazos de 15, 20 y 25 años, respectivamente. Dado que, desde el inicio de la circulación física del euro la tasa de inflación media ha sido del 2,1%, los dos primeros tipos de hipotecas permiten ganar poder adquisitivo a través del endeudamiento y el tercero perder solo un poco. Sin duda, una irregularidad histórica.

En las segundas, la consecución en el mes de noviembre del euríbor a un año de su mínimo histórico (-0,189%), posibilita a la mayoría de los endeudados pagar un tipo de interés inferior al 1%. Indudablemente, ambos tipos, tanto el fijo como el variable, comportan que las familias tengan una superior capacidad de endeudamiento y les pueden permitir adquirir, sin necesidad de incrementar los ingresos mensuales, una vivienda mejor y más cara.

En los nueve primeros meses de 2017, la banca ha aumentado un 12,8% anual las hipotecas concedidas. A diferencia del reciente pasado, las entidades financieras ya consideran atractivo conceder préstamos hipotecarios a las familias cuyos ingresos mensuales se sitúan por debajo de los 3.000 euros. El motivo es que confían en que la garantía (el piso hipotecado) cada vez sea mejor, pues estiman que el precio seguirá subiendo durante los próximos años en casi todas las localidades del país. Un aspecto que bastantes de sus ejecutivos no tenía claro hace uno y, especialmente, dos años atrás.

Desde la perspectiva del ahorrador conservador, la vivienda es la mejor inversión actual. Por un lado, es difícil tener problemas para encontrar inquilinos, pues en la mayoría de las localidades faltan viviendas de alquiler. Por el otro, excepto en los mejores barrios de las grandes ciudades, es sumamente fácil obtener una rentabilidad bruta superior al 4,5%. Un importe notoriamente más elevado que el proporcionado por los depósitos a plazo fijo de una duración igual o inferior a los 24 meses (una media del 0,14%) y los bonos a 10 años (1,44%).

Desde la perspectiva del ahorrador conservador, la vivienda es la mejor inversión actual

No obstante, hay que reconocer que la evolución de los salarios en los últimos años es decepcionante. Según el INE, la remuneración media por asalariado aumentó un 0,45% en 2015, disminuyó un 0,35% en 2016 y prácticamente no ha variado en 2017. Un factor que, a pesar de las mejoras financieras observadas, desincentiva o impide la adquisición de vivienda a numerosas familias.

Tampoco contribuye a dinamizar el mercado un excesivo miedo al endeudamiento. Puede constituir un gran problema adquirir una vivienda a través de un préstamo hipotecario, si el tipo de interés de éste es elevado y el mercado residencial está finalizando su etapa alcista. En este marco, si por una disminución súbita de los ingresos, la familia no puede pagar la cuota hipotecaria, le será muy difícil encontrar a alguien que esté dispuesto a adquirir la vivienda y subrogarse a la hipoteca. En cambio, es un gran decisión hacerlo, si dicho tipo está en mínimos históricos, supone a medio plazo una ganancia de poder adquisitivo o una pérdida mínima y el ciclo expansivo del mercado de la vivienda está en su inicio. Es exactamente la situación actual.

En definitiva, las variables económicas y financieras justifican claramente la importante subida anual observada en el tercer trimestre de 2017 (6,7%). Un aumento que será más elevado en los próximos años, pues, desde la perspectiva macroeconómica, España vive un momento espléndido.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.