¿Es posible una nueva burbuja inmobiliaria?

Gonzalo Bernardos
7 min

En la definición de las prioridades macroeconómicas de los países desarrollados, en las últimas cuatro décadas el pensamiento neoliberal se ha impuesto claramente al socialdemócrata. A diferencia de lo que sucedía en los años 60 y 70 del pasado siglo, en la actualidad casi ningún político de centro izquierda duda en priorizar la obtención de una tasa de inflación muy baja (igual o inferior a un 2%) y un reducido déficit público (menor del 3%) a casi cualquier otra variable.

Dos características que conducen a un tipo de interés de referencia normalmente muy bajo (inferior al 3%). Este disminuye la rentabilidad de los activos con nulo o escaso riesgo, induce a los bancos a aumentar en gran medida el crédito concedido para conseguir un significativo incremento de sus beneficios y amplifica las ventajas de incurrir en un elevado endeudamiento por parte de las personas o empresas que adquieren los activos.

El escaso atractivo de la mayoría de depósitos, letras del Tesoro y bonos provoca un gran trasvase de dinero desde el mercado de renta fija al inmobiliario y, específicamente, al de la vivienda. El reducido tipo de interés disminuye los costes de adquirir pisos, locales, hoteles, oficinas y naves industriales con capital ajeno y el mayor endeudamiento permitido multiplica las plusvalías obtenidas en casi cualquier operación de compraventa. Este último es el conocido efecto apalancamiento o bola de nieve.

Para los inversores, en la coyuntura indicada, el mercado residencial solo tiene un gran inconveniente: el elevado importe dedicado al pago de impuestos y gastos asociados a la compra de una vivienda. En la actualidad, en Cataluña, para la mayoría de las adquisiciones, supone aproximadamente un 13% del importe del precio de venta.

Las nuevas condiciones macroeconómicas alientan a entrar en el mercado residencial tanto a inversores conservadores como arriesgados. Los primeros son mayoría abrumadora. Valoran especialmente la seguridad del activo y secundariamente la rentabilidad efectiva obtenida a través del alquiler, así como la potencial alcanzada por su revalorización. Un gran número de ellos invierte a medio y largo plazo.

Consideran que una vivienda constituye una inversión segura si es fácil de alquilar y vender. No quieren que esté nunca vacía, pues su rentabilidad sería negativa (solo generaría gastos). También pretenden poderla enajenar en cualquier coyuntura, incluso en una crisis inmobiliaria, aunque para ello deban realizar una sustancial rebaja de su precio.

Dichos inversores, si su ámbito de actuación es la ciudad donde viven, comprarán en el centro histórico y comercial, siempre que no esté muy deteriorado. No obstante, algunos también lo harán en determinados barrios de alto standing. Si su perímetro de inversión es el país donde residen, lo harán en las mejores ubicaciones de las principales capitales. En el caso de España, principalmente en Barcelona y Madrid, pero también cada vez más en ciudades medianas, tales como Valencia, Málaga y Palma.

En cambio, si su radar de compra se extiende a cualquier país desarrollado, únicamente adquirirán viviendas en sus urbes más pobladas y cosmopolitas. Es lo que en el argot se conoce como la Champions League Inmobiliaria. No comprarán en muchos, sino que la mayoría centrará su inversión en uno o unos pocos y casi siempre en su capital.

La ubicación escogida es casi siempre idéntica: su centro comercial y turístico. No obstante, si la ciudad tiene playas, algunos estarán dispuestos a adquirir viviendas en primera línea de mar. En España, para dichos inversores extranjeros, solo existen dos ciudades: Madrid y Barcelona. El resto del país no existe. Les da igual si desperdician o no una gran oportunidad.

Los anteriores aspectos determinan que, mientras las prioridades macroeconómicas sean las actuales, la compra de vivienda por motivo inversión tendrá una importancia creciente en el total de las adquisiciones. Un atributo que hará que el precio de la vivienda, especialmente en las grandes capitales de los países desarrollados, sea cada vez más dependiente del tipo de interés hipotecario y de la disponibilidad de concesión de préstamos por parte de los bancos y menos de los salarios y del carácter estable o no del empleo.

Por tanto, aunque probablemente con menor intensidad que en la pasada década, volverán a repetirse episodios de grandes aumentos y notables caídas del precio de la vivienda. En otras palabras, regresarán las burbujas inmobiliarias. No obstante, no sería nada de extrañar que estas afectaran en mucha mayor medida a las principales capitales del mundo que a cualquier ciudad de provincias de un país desarrollado.

En definitiva, una década después de la explosión de una gran burbuja inmobiliaria mundial, el capitalismo financiero sigue siendo el epicentro de la economía mundial. Por tanto, las prioridades macroeconómicas continúan siendo idénticas y el peligro de generar nuevas burbujas de activos, entre ellas la inmobiliaria, sigue existiendo.

Para cambiar la situación, hay que variar las reglas y prácticamente ningún político quiero hacerlo. ¿Dónde está la promesa de Sarkozy de refundar el capitalismo? Quedó en nada porque no era verdad, solo un truco mediático.

No obstante, no se confundan y, después de leer el artículo, piensen que en España pronto existirá una burbuja inmobiliaria. No está ni se la espera. En nuestro país, el precio de la vivienda puede bajar en 2020 en Madrid y Palma, y en Barcelona en 2019. Si lo hace, la caída será escasamente significativa. En la mayor parte del resto de la nación, el período de expansión aún está en sus inicios.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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