Así es la subida del IBI en Barcelona 2025: cómo afecta a propietarios e inquilinos

Comprar una vivienda hoy en día no solo implica hacer frente al alto precio del mercado inmobiliario; los gastos no terminan ahí. Tener una propiedad conlleva una serie de obligaciones económicas, y una de las más importantes es el pago anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, conocido como IBI.

En 2025, Barcelona afronta una posible subida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que amenaza con cambiar las reglas del juego, tanto para propietarios como para inquilinos. El ayuntamiento quiere que paguen un poco más los grandes propietarios y aliviar la carga para quienes solo tienen una vivienda. 

Qué es el IBI y cómo se calcula

El IBI es un impuesto municipal que se aplica a todas las propiedades, ya sean casas, pisos o terrenos. Se calcula sobre el valor catastral del inmueble. Este impuesto varía según el municipio porque cada ayuntamiento lo gestiona de manera independiente. Por eso, lo que pagas puede ser muy diferente según dónde vivas, el tipo de suelo o las características de tu vivienda.

Aunque el Estado marca ciertos límites, los ayuntamientos pueden decidir qué porcentaje aplicar. Algunos consistorios ofrecen descuentos especiales a ciertos grupos, como familias numerosas, personas con discapacidad o quienes tienen una vivienda protegida. Esto hace que el coste del IBI varíe mucho de un lugar a otro. Personas con casas similares pueden llegar a pagar hasta 324 euros de diferencia.

Por ejemplo, Girona es la ciudad catalana con el IBI medio más alto del país, donde el recibo anual para una vivienda con un valor catastral de 100.000 euros puede llegar a los 1.005 euros, según datos del Registro Zaragoza o Santander, por el mismo tipo de inmueble se paga alrededor de 400 euros al año.

El cálculo de este impuesto se basa en la siguiente fórmula:

Base liquidable = valor catastral × coeficiente (entre 0,4% y 1,3% en viviendas urbanas).

Para este año, el tipo impositivo medio en Barcelona ronda el 0,66%. Esto significa que en una vivienda con valor catastral de 80.000 euros, el IBI puede alcanzar unos 528 euros anuales. El recibo lo paga quien sea propietario el 1 de enero, aunque el coste puede prorratearse con el comprador en caso de venta.

Cómo consultar tu inmueble y el IBI que debes pagar

El recibo del IBI, emitido por el ayuntamiento correspondiente, detalla claramente el importe a pagar, los plazos, el valor catastral, la referencia y el tipo de gravamen aplicado. Si tienes dudas sobre cualquiera de estos conceptos, puedes consultarlos online en la Sede Electrónica del Catastro.

Este portal permite acceder con DNI electrónico, Cl@ve PIN o permanente para revisar propiedades, valores de referencia, notificaciones y realizar trámites relacionados con el catastro.

También incluye un visor cartográfico interactivo, buscador de inmuebles y una aplicación móvil desde la que gestionar tus propiedades y recibir avisos relevantes.

Cuándo se paga el IBI en Barcelona y sus plazos en 2025

Los plazos contemplados para llevar a cabo el pago del IBI en la ciudad condal este 2025 son los siguientes:

• Sin domiciliación bancaria: del 1 de marzo al 2 de mayo.
• Domiciliado: desde el 3 de marzo hasta el 3 de diciembre, en función de la modalidad.

Cabe recordar que en caso de realizarse fuera de plazo se aplican recargos desde el 5% en adelante.

IBI progresivo versus propietaros múltiples

Barcelona en Comú (BComú) ha propuesto aplicar un IBI progresivo que grave más a quienes acumulen varias viviendas. La medida contempla:

• Una sola vivienda: tipo reducido.
• Dos pisos: recargo del 15%.
• Tres: 25% adicional.
• Cuatro o más: recargos del 30% o más.

El objetivo es frenar la especulación inmobiliaria y financiar políticas de vivienda pública y ayudas al alquiler.

Impacto para las propietarios

• Propietarios con una sola vivienda: podrían beneficiarse de una rebaja del tipo general si se aprueba el modelo progresivo.
• Grandes tenedores: pagarían recargos significativos que podrían superar el 30% sobre el tipo base.
• Propietarios que alquilan: en algunos casos pueden trasladar el coste al inquilino mediante cláusulas en el contrato.

Impacto para los inquilinos

Aunque los inquilinos no suelen pagar el IBI directamente, sí pueden verse afectados si el propietario traslada la subida fiscal mediante un aumento de la renta. En contratos con cláusulas específicas, el inquilino puede llegar a asumir el pago del IBI directamente.

¿Qué ventajas institucionales se buscan?

• Recaudar más de grandes tenedores para financiar vivienda pública.
• Bonificar a pequeños propietarios.
• Desincentivar el alquiler temporal y la especulación.
• Compensar posibles rebajas con otras tasas, como la turística.

Riesgos y críticas

• Incertidumbre jurídica: requiere reforma estatal de la Ley de Haciendas Locales.
• Conflicto político entre partidos municipales.
• Repercusiones indirectas sobre el mercado del alquiler.

Cuándo se implementará la subida del IBI en Barcelona

La medida aún no está en vigor. BComú la ha propuesto, pero su aplicación depende de una reforma estatal de la Ley de Haciendas Locales. Si no se aprueba antes del 31 de julio de 2025, el nuevo modelo no podría aplicarse hasta 2028.

Qué pueden hacer los afectados

• Propietarios: conviene que se anticipen a posibles subidas del IBI y que revisen su cartera inmobiliaria. Valorar opciones como vender o alquilar inmuebles para reducir la carga fiscal. Domiciliar el pago permite acceder a bonificaciones, y revisar los contratos de alquiler puede evitar conflictos con los inquilinos.

• Inquilinos: aunque no suelen pagar el IBI directamente, pueden verse afectados por subidas del alquiler si el propietario traslada el coste. Es clave revisar el contrato, especialmente en renovaciones, y conocer la situación legal del inmueble para tener margen de negociación o defensa.

En ambos casos, estar atentos a las decisiones del Ayuntamiento y a la posible reforma estatal de la Ley de Haciendas Locales será clave. Si no se aprueba el cambio legal antes del 31 de julio de 2025, la subida del IBI progresivo no entraría en vigor hasta 2028. Por tanto, este segundo semestre del año será determinante para saber cómo evolucionará la fiscalidad sobre la vivienda en Barcelona.