Inquietud inmobiliaria por el aval del CGPJ al 30% de vivienda social en promociones

Previamente a la celebración del pleno, de carácter extraordinario y que tendrá lugar este viernes, el órgano de gobierno de los jueces ha emitido una nota en la que señala que el informe que se debatirá en la reunión arroja una opinión favorable al anteproyecto en términos generales, aunque llama la atención sobre una serie de indefiniciones e inconcreciones que podrían repercutir de forma negativa en el objeto final de la norma.

Sin pruebas sobre la eficacia

Para José García Montalvo, catedrático de Economía de la UPF, lo más destacable del informe del CGPJ es que los magistrados “dicen que no se aporta ninguna evidencia de la eficacia de las medidas para los objetivos que se pretende conseguir”. “La ciencia no sirve solo para las vacunas, para esto también sirve”, señala el profesor, que recuerda que “en EEUU los jueces piden evidencia empírica desde hace muchos años”.

Además, entre los puntos mencionados en la nota no se incluye aspecto alguno relacionado con la reserva de suelo a vivienda protegida, uno de los aspectos que mayor inquietud ha despertado entre el sector, en especial entre los promotores. Esta circunstancia les lleva a pensar que el informe del CGPJ incluye la medida en esa opinión mayoritariamente favorable al texto.

En plena recuperación

“La normativa aun debe pasar el trámite parlamentario y puede haber modificaciones; pero la incertidumbre es notable para un sector que se está recuperando de forma enérgica de la crisis y que ve en el texto legal un factor que podría desestabilizarle”, apuntan desde una de las grandes consultoras que operan en España.

En general, y a falta de conocer el contenido íntegro de la ponencia, los actores del sector inmobiliario esperaban mayor contundencia por parte de los jueces hacia el anteproyecto de Ley aprobado por el Consejo de Ministros, toda vez que precisamente uno de los aspectos en los que se había incidido era en la inseguridad jurídica que provocaba.

Peligro de impugnaciones

Las críticas se han centrado en la indefinición que presenta el anteproyecto en algunos aspectos. En línea con este punto, Montalvo considera que “habría que ser mucho más concreto para que luego no se descargue todo sobre el juez”, ya que “la ley no puede trabajar con conceptos mal definidos”. Y continúa: “Los jueces ya saben qué ha pasado en Alemania cuando estaban los controles de alquileres: todo eran impugnaciones”.

Dos de los factores que entran más en este terreno son la citada reserva de suelo y el control en el precio de los alquileres en aquellas zonas en las que el mercado presenta una mayor tensión. En este punto, el informe del CGPJ parece hacer más hincapié, especialmente en la necesidad de concretar los mecanismos a través de los que se pretende ejercer este control.

Efecto perverso

Además, la ponencia que debatirá el organismo de gobierno de los jueces también destaca que el anteproyecto no ofrece en su texto una justificación suficiente que avale la necesidad de este control, “basado en un análisis empírico del resultado de dichas medidas”.

“Al margen de lo confuso de su definición, la regulación de los precios de los alquileres se ha intentado en otras ciudades y se ha demostrado que el efecto generado para nada es el que se pretende resolver”, alerta Lola Alcover, secretaria general del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Es más, asegura que esta medida “agrava la situación”, ya que “genera inseguridad jurídica” y “ataca al derecho de propiedad”.

El ejemplo de Madrid

Promotoras y otras firmas del sector consultadas señalan que precisamente Cataluña representa un espejo en el que la normativa de alcance estatal podría mirarse, con resultados no demasiado esperanzadores.

“El efecto del control sobre el precio de los alquileres que establece la normativa autonómica no ha sido el deseado; la prueba es que el comparable con Barcelona, que es Madrid, presenta descensos más acusados sin necesidad de un mecanismo de control”, apuntan desde una inmobiliaria especializada en viviendas en renta.

El peligro del mercado negro

Según Alcover, la limitación “va a generar un mercado negro sumergido con un doble precio de alquiler”, con consecuencias para las clases más bajas. “Las rentas más vulnerables siempre van a ser las más afectadas por este tipo de medidas”, vaticina. Como alternativa, propone invertir en vivienda social y llegar a acuerdos público-privados de desarrollo de vivienda protegida.

La experiencia catalana con la reserva de suelo para pisos VPO tampoco ha resultado especialmente positiva, dado que ha provocado las dudas entre inversores, que han terminado por dar un paso atrás y plantearse otra ubicación.

Inflación, problema añadido

“El problema es que los precios del suelo y el resto de costes de la promoción no compensan lo que se deja de ingresar por los pisos protegidos y esta cantidad ha de ser compensada por los de vivienda libre. El resultado es una subida de precios que hace menos atractiva la oferta”, indica la firma inmobiliaria.

Una situación que, además, se prevé que se agrave por las notables alzas de la inflación, consecuencia de los precios energéticos disparados que se dan en el mercado en los últimos meses.

Largo recorrido

No obstante, el recorrido de la Ley de la Vivienda aún es largo. El preceptivo informe del CGPJ, que se esperaba para finales de año y ha provocado un leve retraso en el proceso, dará paso al trámite parlamentario en el que el sector también teme que puedan introducirse cambios que ahonden las dudas existentes hasta la fecha.

Así, diversas fuentes recuerdan que la elaboración del anteproyecto se llevó a cabo en plena negociación sobre los Presupuestos Generales del Estado y que propició algunas fricciones en los dos partidos que componen la coalición de Gobierno: PSOE y Unidas Podemos.

Margen para las CCAA

Además, la normativa no reducirá el margen conferido a las Comunidades Autónomas, sin ir más lejos en el asunto del control de los precios del alquiler.

De hecho, meses atrás las Administraciones gobernadas por el Partido Popular ya anunciaron que no lo aplicarían. En todo caso, se calcula que hasta 2024 no llegaría el momento de tomar una decisión al respecto y hasta entonces muchas cosas pueden cambiar.