¿Se repiten los errores del ‘boom inmobiliario’?

El boom inmobiliario que terminó de golpe en 2008 con la llegada de la crisis económica dejó el mapa de España lleno de viviendas vacías y a medio construir. Las que se levantaron en zonas con alta demanda, han ido encontrando salida en el mercado, mientras que muchos inmuebles situados en poblaciones menos deseadas por inversores y compradores, se han quedado en manos de los bancos.

Los efectos de la crisis fueron especialmente duros en el sector de la construcción, y se alargaron hasta 2015, el primer año con datos positivos. La buena tendencia del sector inmobiliario preocupa; las voces que aseguran que no se aprendió nada de la crisis y que se van a repetir los mismos errores no paran de advertir. Pero, ¿puede compararse la situación actual con la que llevó al país a la recesión?

Propiedad de bancos

Un 53% de los pisos que se encuentran actualmente en manos de los bancos están situados en poblaciones con menos de 20.000 habitantes, según un estudio de Idealista. Sólo un 16% están ubicados en ciudades en las que viven más de 100.000 personas. El mapa que dibujan los datos del portal inmobiliario muestra en qué puntos del país se cometieron más errores durante la crisis.

“Durante los años de la burbuja surgieron promotores debajo de las piedras que se dedicaron a construir viviendas en prácticamente todos los municipios de España y que encontraron sobre todo en las cajas de ahorro una financiación barata”, considera Fernando Encinar, jefe de estudios y cofundador de Idealista. “Con la crisis, miles de viviendas no encontraron comprador, lo que provocó la quiebra de esos promotores que no tuvieron más remedio que entregar las viviendas, muchas en plena construcción”, añade.

¿Dónde se construye ahora?

La directora general de Amat Immobiliaris, Immaculada Amat, coincide. “En tiempos de euforia, se construía en lugares donde no crecía la población”, asegura. Atribuye esta conducta a los promotores y su idea de que el suelo era caro en las grandes ciudades y que los compradores se fijarían en localidades más pequeñas y alejadas. “En parte era así, pero no tanto; no tenía ningún sentido”, concluye.

El crecimiento actual –la creación de empresas de la construcción aumentó casi un 5% en 2017– no ha alcanzado los niveles anteriores a la crisis. En el sector evitan hablar de burbuja  a toda costa y aseguran que no se sigue el mismo camino que a principios de los 2000.

En Cataluña

Balaguer, Tàrrega y Berga son algunas de las poblaciones catalanas que se encontraron en esta situación. Ahora, no se construye allí. “Se levantan viviendas en el poco suelo disponible Barcelona, en Sant Just Desvern, Sant Cugat del Vallès, Mataró, Sabadell… en estos sitios se vende sobre plano ahora mismo”, explica Amat.

Sin embargo, la inestabilidad política y económica que hay últimamente en Cataluña ha frenado las promociones. “Los clientes internacionales se tiran atrás, aunque las cosas se tranquilizarán y volverán a la normalidad”, vaticina la consejera delegada de Amat Immobiliaris.

La paradoja

Varias fuentes del sector destacan dos diferencias principales entre la situación actual y la que precipitó el país a la crisis. Los bancos no prestan dinero para comprar suelo y controlan muy bien a quién otorgan las hipotecas finalistas. “La construcción de nuevas promociones todavía es anecdótica”, asegura el cofundador de Idealista. Mientras que los visados concedidos no superaron los 80.000 en 2017 –todavía pendientes de cerrar la cifra final–, los datos del boom ascendían hasta más de 650.000 anuales.

El mapa inmobiliario es ahora paradojal; las diferencias entre unos territorios y otros son muy acusadas. “Mientras en algunas zonas hay miles de viviendas que no encuentran comprador, en otras, como Madrid, el stock se reduce alarmantemente –casi un 50% en los últimos 3 años– y si no se autorizan nuevos proyectos corremos el riesgo de que los precios se disparen a medio plazo”, indica Encinar.

Las viviendas que todavía poseen los bancos tienen pocas opciones de encontrar una salida al mercado. La solución, para Amat, sería alquilarlos a precios asequibles, aunque “no es su negocio”. Encinar resume la situación actual: “No podemos hablar de un mercado inmobiliario, sino de una atomización de realidades distintas”.