Desde la llegada de la democracia, la generación de un gran parque de vivienda pública jamás ha constituido una prioridad para nuestros gobernantes. Consideraban que era necesario invertir mucho dinero para conseguir unos pocos votos. Por tanto, era preferible destinarlo a otros fines. Una opinión sustentada en que el importe del alquiler, hasta hace muy poco, nunca había sido un gran problema nacional.
Entre 2004 y 2007 lo era el precio de la vivienda, pero no el del arrendamiento. No obstante, en la última fecha y en términos reales, éste se situaba por encima del actual en la mayoría de las principales ciudades del país. Las causas que explican el aparente contrasentido son el gran incremento del número de familias que viven de alquiler, el menor número de ocupados y el inferior poder adquisitivo de los salarios.
Algunas organizaciones sociales, entre las que destaca la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), considera que existe en la actualidad una burbuja de alquiler. Para eliminarla, plantean que las Administraciones aumenten su inversión en inmuebles y creen un gran parque de vivienda pública. En 2039, proponen que éste concentre el 20% de la oferta total. Un porcentaje muy superior al 2% de 2017, según Housing Europe.
En relación a la PAH, coincido en la necesidad de aumentar en una elevada medida la oferta de pisos de alquiler de reducido precio. No obstante, discrepo en otros diversos aspectos.
En primer lugar, distingo entre viviendas sociales y asequibles. Las primeras deberían ir destinadas a ciudadanos en situación de emergencia social (por ejemplo, mujeres maltratadas y personas sin hogar y recursos económicos); las segundas a familias con un reducido nivel de renta.
Las viviendas sociales tendrían que ser propiedad de los ayuntamientos. Su construcción y mantenimiento se financiaría con partidas del presupuesto de Bienestar Social de las distintas Administraciones. El importe del alquiler sería nulo o simbólico.
Las viviendas asequibles deberían financiarse mediante el sistema de colaboración público-privada. De esta medida, se evitaría que supusieran un elevado dispendio para cualquier Administración. Los recursos públicos son limitados, especialmente si, tal y como sucede en España, una gran parte de la población no quiere pagar más impuestos.
Mis propuestas sobre dichas viviendas hacen referencia a tres principales partes: la creación de suelo público urbano, la regulación a la que queda sometida la propiedad, y la financiación de su construcción y mantenimiento. Son las siguientes:
- Impedir por ley que los ayuntamientos vendan un solo m2 de suelo público a promotores e inversores privados. Una práctica muy popular durante la pasada década y que, en menor medida, aún subsiste.
- Utilizar obligatoriamente la compensación, que los promotores pagan a las entidades locales por quedarse con el 10% del suelo que a ellas les corresponde en los nuevos planes urbanos, para adquirir a propietarios privados nuevos terrenos donde edificarlas
- Todo el suelo público cuyo uso sea residencial deberá ser asignado a las promoción de viviendas de alquiler social o asequible. En ninguna parte del mismo se podrán construir pisos destinados a la venta.
- Aumentar la edificabilidad de los terrenos urbanos. En numerosas ciudades, me parece un auténtico despilfarro de recursos limitar a cuatro alturas la edificabilidad en calles donde el espacio entre los inmuebles de una y otra acera es considerable
- El suelo público será cedido temporalmente para su uso (por ejemplo, durante 50 o 75 años) a empresas que construyan en él viviendas de alquiler. El inmueble construido pasará al final del período de concesión al ayuntamiento
- El precio del alquiler, el importe de las subidas anuales y el grado de conservación de las viviendas que debe efectuar la propiedad y el inquilino quedarán determinados claramente por distintas normas.
- La empresa propietaria podrá ser multada si la conservación del inmueble no es la adecuada. En el caso de reiteración del incumplimiento, el ayuntamiento tendrá la posibilidad de adquirir la propiedad por el valor residual del inmueble
- Los inquilinos que no paguen la renta mensual serán desahuciados por la empresa. El ayuntamiento no podrá impedirlo, pero sí alojarlos en una de sus viviendas sociales.
- La propiedad, junto con el ayuntamiento, inspeccionarán anualmente las viviendas. A aquellas familias que no las conserven adecuadamente se les ofrecerán dos posibilidades: rescisión del contrato o pago de los desperfectos ocasionados
- El ayuntamiento garantizará a la empresa gestora una rentabilidad mínima anual que permita a ésta encontrar fácilmente financiación en el mercado de renta fija. En otras palabras, tendrá la posibilidad de titulizar la inversión realizada.
En definitiva, para generar una elevada oferta de viviendas de alquiler asequible no es necesario que el erario público invierta mucho dinero. En cambio, sí que es imprescindible disponer del suficiente suelo público, controlar la intervención de las empresas privadas mediante una detallada regulación y ofrecerles una rentabilidad garantizada que les permita encontrar financiación en el mercado de renta fija. No es difícil, si existe voluntad.
