Botín corta el paso a Carmena en la mayor bolsa de suelo de Madrid

A tres meses vista de que acabe la legislatura, los grandes bancos españoles las siguen teniendo tiesas con el Ayuntamiento de Madrid, presidido por Manuela Carmena.

El BBVA está en el mismo punto que hace cuatro años, cuando era alcaldesa Ana Botella, esperando a que el consistorio supere la fase de alegaciones para seguir adelante con Madrid Nuevo Norte, como se llama ahora la conocida Operación Chamartín. Quedan tres Plenos antes del 26M y resultará muy complicado que el Ayuntamiento pueda contestar las más de 3.000 alegaciones presentadas.

1.600 pisos de Metrovacesa, en el aire

Y el Banco Santander, presidido por Ana Botín, también ha puesto el grito en el cielo como propietario mayoritario de la inmobiliaria Metrovacesa, con el 51% del capital –BBVA también ostenta el 20,85%–, por el revés que ha supuesto la suspensión de un ámbito donde la centenaria promotora pretendía edificar 1.600 pisos en el marco de la denominada Estrategia Sureste de Madrid, la mayor bolsa de suelo urbanizable que resta en la capital.

Se trata de una vasta extensión de terreno, ordenada hace dos décadas por el Plan General de Madrid, para urbanizar 4.400 hectáreas donde levantar 116.000 viviendas y facilitar 5,5 millones de metros cuadrados de actividades productivas. Pero el estallido, primero, de la burbuja inmobiliaria y, después, un sinfín de litigios presentados por cuestiones medioambientales y cambios políticos, dejaron la actuación paralizada.

Carmena echa más leña al fuego

Hace un año, el Ayuntamiento encabezado por Manuela Carmena echaba más leña al fuego. Con la aprobación del Plan Director de la Nueva Estrategia de Desarrollo del Sureste, decidía convertir en no urbanizables 650 hectáreas y planificar el desarrollo de las 3.855 restantes en función de las necesidades de vivienda de la capital.

De esta manera, se construirían unas 27.000 viviendas entre 2022 y 2030 –y otras tantas entre 2031 y 2039–. Se posterga, así, el planeamiento de otras 2.000 hectáreas en las que inicialmente se preveían 45.000 viviendas y 2,2 millones de metros cuadrados de actividades económicas.

No había necesidad

Entendía el Ayuntamiento que la ciudad no podía comprometer anticipadamente unos terrenos con escasa transformación física, evitando el gasto público y privado en nuevas urbanizaciones que, según el consistorio, no responden a unas necesidades reales.

A la vista del volantazo de Carmena, con sus suelos paralizados hasta al menos 2035, Metrovacesa interpuso, en abril de 2018, recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), por el que impugnaba el acuerdo municipal que tres meses antes había aprobado el Plan Director de la Nueva Estrategia de Desarrollo del Sureste.

El Ayuntamiento se pasó de listo

Ahora, el TSJM acaba de emitir la sentencia en la que da la razón a Metrovacesa al estimar que la nueva planificación del ayuntamiento constituye un nuevo marco territorial que pretende sustituir, no parcialmente sino en su integridad, "el modelo económico, ambiental y productivo actual, lo que la ley no permite".

La sentencia, susceptible de recurso de casación ante el Tribunal Supremo, concluye indicando que "el acuerdo municipal implica una modificación sustancial y encubierta del Plan General" y "constituye una auténtica revisión del mismo, que no es delegable en el Ayuntamiento ni le había sido delegada, lo que, por otra parte, en nada afecta a la autonomía municipal, que el Ayuntamiento sólo ostenta dentro de la legalidad".

Costes, gastos e indemnizaciones

De salir adelante el Plan Director, habría una afección económica a los propietarios por los subsiguientes retrasos, la reducción del número de viviendas, los costes y gastos ya acometidos por los propietarios de dichos ámbitos y la prima de riesgo que aplicaría un comprador simplemente por el hecho de que haya existido esta iniciativa.

Se estima que esta situación supondría, según cuantifica José Manuel Sánchez, director de Advisory Real Estate, una indemnización de unos 350 millones de euros por desembolsos ya realizados, y que el Ayuntamiento deje de ingresar unos 600 millones de euros en licencias. También se verían afectadas las inversiones de Ministerio de Fomento y Comunidad de Madrid, que ascenderían a unos 400 millones de euros.