La falta de suelo residencial tensiona el mercado de la vivienda

El sector de la construcción y promoción ha estado sometido a una serie de factores que, una vez superada la crisis de 2008, han lastrado notablemente su crecimiento en la última década.

Mayores restricciones en la concesión de créditos bancarios, la escasa aportación del sector público, la falta de desarrollo de suelo edificable, la tendencia alcista del alquiler junto a la reducción de la oferta de vivienda asequible, el cierre de empresas y el envejecimiento de las plantillas son elementos que han frenado el impulso de una de las principales actividades de la economía española.

El informe

Todo ello se desprende del estudio 'Vivienda y futuro' realizado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE) y elaborado por Mia Torner, estudiante del Doble Grado de Derecho y Economía a la UPF, que ha sido coordinada por el profesor Josep Maria Raya, director de la cátedra y catedrático de Economía Aplicada al TecnoCampus-UPF.

Bajo el título "Evolución del sector de la promoción y la construcción residencial en la última década: cambios, financiación y debilidades", este informe destaca la necesidad de una transición hacia la industrialización y digitalización del sector, así como políticas que fomenten la colaboración público-privada y la sostenibilidad en la construcción.

El modelo necesita transformarse

Tras rehacerse de la influencia de la pandemia, en líneas generales de mínima repercusión y confirmada la recuperación generalizada de los indicadores económicos desde mayo de 2021, la cátedra identifica en este documento una sucesión de debilidades que castigan al sector en la actualidad.

El aumento de los precios de las materias primas y su efecto en la vivienda de protección oficial, la falta de relevo generacional en la mano de obra, el incremento de los costes de construcción y la escasez de suelo en zonas urbanas han supuesto otros obstáculos difíciles de superar. La principal conclusión es que, tras protagonizar una severa reconversión, esta industria todavía necesita adaptarse a la aparición de modelos alternativos a la promoción para la compra.

Un sector tecnológicamente atrasado

"Las técnicas de construcción en España han evolucionado poco en los últimos años", detalla el informe, que recalca que la industrialización está siendo lenta, posicionando al sector cómo uno de los más atrasados en la adopción de nuevas tecnologías. "Esto supone un reto para el sector, que necesita una transición hacia la industrialización y digitalización”, señala Mía Torner, autora del informe.

Por su parte, el director de la cátedra, el profesor Josep Maria Raya, señala que el estudio destaca "el cambio que se ha producido en el sector durante los últimos 15 años y los condicionantes que nos han llevado a la situación actual donde la demanda supera en mucho la producción y tensiona los mercados, especialmente, el de alquiler”.

Nuevos criterios en los créditos

Entre los principales cambios que menciona el informe, sobresale la aplicación de los nuevos criterios bancarios de concesión de crédito, que ya no financia el suelo ni la urbanización y la consecuente reducción del riesgo financiero de las empresas que actúan en el sector.

"Esto responde al hecho que una de las causas de la crisis inmobiliaria del 2008 fueron unas políticas de crédito promotor muy laxas y una financiación de proyectos nada rigurosa. Incluso cuando ya había los primeros signos económicos de una disminución del ritmo de compra de viviendas, se continuaron financiando promociones", explica el estudio.

Después de la reestructuración del sector bancario, las políticas de concesión del crédito son mucho más estrictas. Por este motivo, como se expone en el estudio, "hay que hablar de prudencia bancaria y no de restricción de crédito, puesto que tanto el sector promotor como el sector bancario están de acuerdo en el hecho que se continúa dando financiación a aquellas promociones que se consideran viables, pero el volumen de operaciones financiadas es inferior".

Menos suelo y menos empresas

También se apunta la dificultad en el desarrollo de nuevos sectores urbanizables y sus elevados plazos de ejecución, que están provocando una carencia de suelo disponible para edificar en algunos ámbitos, especialmente en el ámbito metropolitano de Barcelona.

A su vez, el número de empresas se redujo aproximadamente en la mitad a consecuencia de la crisis del sector, que comportó una destrucción y reconversión del tejido empresarial. "Las empresas que sobrevivieron eran aquellas que estaban más saneadas y, en la actualidad, tienen un grado de profesionalización más elevado", señalan los autores del estudio.

Se reduce la inversión pública

El documento también señala la baja participación de las administraciones públicas en el sector.  En la actualidad, cuatro de cada cinco viviendas se edifican por promotores privados. Según el estudio, todos los agentes coinciden en el hecho de que la carencia de oferta de vivienda asequible tiene que ser contrarrestada de manera conjunta entre todos los actores del mercado, mediante modelos de colaboración público-privada.

"Consideramos que es una herramienta fundamental para incrementar el parque de vivienda asequible y social; por lo tanto, se necesitan políticas de vivienda que fomenten este tipo de fórmulas y con una dotación presupuestaria suficiente que nos acerque a los niveles presupuestarios de los principales países europeos", remarca Marc Torrent, director general de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE).

La tendencia alcista del alquiler

El modelo español de promoción inmobiliaria previo a la crisis se caracterizaba por la promoción destinada a la venta. En la actualidad, a causa del encarecimiento del precio de la vivienda, un menor acceso al crédito y cambios en las preferencias de los consumidores, la demanda se ha orientado hacia el régimen de alquiler.

Según el estudio, en 2020 un 17,3% de los hogares eran viviendas de alquiler, en comparación con el 16,1% de 2013 o el 10% de 2001. Ahora bien, esta tendencia se enfrenta a las repercusiones del control del alquiler que figura en la Ley de vivienda (Ley 12/2023), que tiene unas consecuencias negativas sobre la oferta de viviendas.

Renovación del parque inmobiliario

Finalmente, el informe elaborado por la estudiante de la UPF Mía Torner remarca que se debe tener en cuenta que habrá que renovar el parque inmobiliario edificado, bastante envejecido, para el cumplimiento de requisitos, entre otros, de eficiencia energética.

Un ejemplo de esta actividad es Cataluña, donde ya hay iniciativas de regeneración de las áreas urbanas. En este sentido, en el estudio se hace referencia a la necesidad de trabajar en dirección a la sostenibilidad, que en la promoción de obra nueva puede beneficiarse de la industrialización, puesto que permite un mayor control de las emisiones de los residuos, así como de reciclaje y tratamiento de residuos.

Materiales más caros

El estudio también pone el énfasis en que el sector de la construcción presenta varias debilidades que afectan su solidez y resiliencia, a pesar de los cambios que ha experimentado recientemente. 

Una de las principales preocupaciones es el incremento de los precios de las materias primas, especialmente los materiales de construcción, que no han mostrado signos de disminución desde el año 2021, circunstancia que ha impactado particularmente en la vivienda de protección oficial.

Envejecimiento de la mano de obra

Además, una señal preocupante es la falta de mano de obra y el envejecimiento de los trabajadores del sector, con una mayoría entre 30 y 55 años y una disminución en la presencia de trabajadores jóvenes.

Por otro lado, los costes de construcción han aumentado significativamente, con un incremento del 37,6% en diez años, que ha afectado especialmente la promoción de vivienda de protección oficial. En las áreas urbanas de mayor población, como Barcelona y Madrid, hay déficit de terreno y de oferta inmobiliaria, factores que acentúan las tensiones en el mercado inmobiliario.

La obra nueva pierde presencia

Estos parámetros contribuyen a una tendencia hacia la concentración poblacional y a una disminución de las transacciones de vivienda nueva en favor de las reutilizaciones. Las zonas donde hay una falta de oferta de vivienda son la costa mediterránea y los grandes cascos urbanos: Barcelona y Madrid, que concentran más del 60% de la población española y el 96% de la creación de nuevos hogares”, certifica el estudio. 

"Esta falta de oferta se enmarca en la tendencia de pérdida del peso relativo de la vivienda nueva en el conjunto de transacciones: mientras que entre 2007 y 2012 suponía un 50% de las transacciones, en la actualidad, solo el 18% de las compraventas españolas son de obra nueva”, certifica el informe.

La entrevista completa a Josep Maria Raya, coordinador de la Cátedra 'Vivienda y Futuro, en este enlace

La entrevista completa a Marc Torrent, director general de APCE, en este enlace