Fija o variable: la guía definitiva para elegir la mejor opción y no equivocarse

Ahora que se acerca la recta final de 2023, ha quedado constatado que la subida en vertical de los tipos iniciada hace algo más de un año ha tenido un efecto de bola de nieve en el mercado hipotecario, y no precisamente positivo para los consumidores.

Por un lado, el hecho de que en 12 meses el Euríbor haya pasado de niveles negativos a estar por encima del 4%, ha supuesto un fuerte encarecimiento de las hipotecas, tanto de los precios para las nuevas concesiones como de las renovaciones de todas las hipotecas variables, que suponían un 70% del total según el último dato disponible. Su impacto ha sido todo un mazazo contra las economías familiares.

El incremento de los tipos de interés incide negativamente en el presupuesto familiar FREEPIK

Un mercado inaccesible

Más del 15% de aquellos que demandaban una hipoteca para comprar una vivienda, y que podían permitirse la cuota mensual propuesta por los bancos en el escenario anterior, fueron expulsados del mercado por el encarecimiento de esa cuota, al superar los niveles marcados por la banca en torno al 35% de endeudamiento.

Los que ya tenían hipoteca y se beneficiaron durante varios años de los tipos en negativo, que en muchos casos supuso incluso no pagar intereses por sus préstamos, han visto cómo sus cuotas mensuales se han encarecido mucho, hasta el punto de no poder pagar las nuevas cuotas en aquellas familias con ingresos más modestos y sin un colchón de ahorro adecuado.

Sin luz al final del túnel

La decisión reciente del BCE de hacer un alto en la escalada de subida de tipos no debe tomarse como el fin del ciclo alcista, al menos por el momento. “La inflación sigue elevada, y la llegada del invierno, que suele demandar un mayor consumo energético, así como las tensiones geopolíticas y la amenaza del estancamiento o incluso posible recesión, y su potencial impacto en el empleo, son nubarrones que aún se ciernen sobre nuestra economía”, aclara Juan Villén, Director General de idealista/hipotecas.

En opinión del experto, todavía se puede producir una subida adicional de tipos, "o bien una entrada en recesión que, aunque pudiera dar el pistoletazo de salida para un nuevo ciclo de bajada de tipos, tendría seguramente un efecto más negativo en su vertiente de actividad económica y desempleo".

El precio de la vivienda resiste

Los precios de la vivienda parecen aguantar bastante bien los niveles actuales, especialmente en las grandes ciudades y la costa, donde la demanda, a pesar de la ralentización reciente, sigue superando con creces a la oferta, manteniendo esa presión sobre los precios. 

“Por desgracia –añade Juan Villén–, los factores que pueden fomentar una mayor oferta, o no están, como el incentivo a los propietarios para poner sus viviendas en el mercado de alquiler; o tardarán tiempo en materializarse en las nuevas medidas para incrementar la construcción de nueva vivienda que aumente el parque inmobiliario".

El precio de las viviendas aguanta... de momento EUROPA PRESS

Atentos a la evolución

En todos los casos, es muy importante entender cómo funciona el mercado, para estar preparados ante un posible cambio de escenario futuro. Es fundamental saber especialmente si existe un coste en el cambio de nuestra hipoteca. Un ejemplo de ello sería si después de contratar una hipoteca fija o mixta, los tipos de interés bajan significativamente y las hipotecas variables vuelven a ser más competitivas. Es importante recordar que la competencia entre bancos juega a favor de los consumidores, “si sabemos aprovecharnos de ello”, avisa el director de hipotecas de Idealista. 

“En un mercado como el actual, no tiene sentido quedarse con la oferta de nuestro banco habitual, sin antes comparar lo que nos puede ofrecer el mercado; y tal y como funciona el mercado hipotecario español, no basta con navegar por la web para ver qué publican los bancos, porque a menudo las ofertas publicadas tienen precios más caros de lo que se puede conseguir: hay que obtener ofertas personalizadas de los bancos, para comparar bien y tomar la decisión más ventajosa”, añade Juan Villén.

Consultar a especialistas

En este sentido, los intermediarios de crédito hipotecario como idealista/hipotecas están haciendo una labor cada vez más importante, ayudando a los consumidores por tres vías fundamentales:

1.  Informando y explicando en detalle cómo funciona el mercado hipotecario y las diferencias entre ofertas de los bancos, que a menudo son complicadas de comparar ante los costes adicionales de seguros, tarjetas, etc.
2. Identificando los bancos que en cada momento son más competitivos, en función también de las necesidades particulares de cada persona: hay quien puede necesitar una mayor financiación, otros preferirán pocas vinculaciones, y todos buscando siempre el tipo de interés más bajo.
3. Facilitando el proceso de obtención de ofertas de bancos, haciendo por el cliente el trabajo de presentación de ofertas a los bancos, ahorrando tiempo y quebraderos de cabeza a quienes no conocen bien el mercado.

En este orden de cosas, es muy importante también elegir al intermediario adecuado, sobre todo buscar uno que sea gratuito, porque si no el ahorro conseguido se va en pagar sus honorarios. Deben ser los bancos quienes soporten su coste. Eso sí, siempre garantizando que se obtienen suficientes ofertas, y que la decisión final sobre qué banco elegir sea del consumidor.