Los 12 meses de precios inmobiliarios a la baja que se vienen en España

El mercado inmobiliario se ha adentrado en un cambio de ciclo que durará cerca de 12 meses y traerá caídas de precios generalizadas. Tras años de subidas de valor en activos como viviendas y oficinas, ha llegado el momento de un ajuste por el encarecimiento de la deuda y la incertidumbre macroeconómica, que han provocado que se concedan menos hipotecas y que gran parte de los principales inversores se alejen por ahora del sector.

Estas son las previsiones que han lanzado algunos de los principales bancos de inversión del mundo, como Goldman Sachs o JP Morgan, en The District, el Davos inmobiliario que se ha celebrado esta semana en Barcelona. Estas firmas se preparan para una caída en los precios menos pronunciada que la de 2008 y más corta, ya que en 2024 esperan que se recupere la tendencia alcista y que las valoraciones de los activos superen incluso las actuales, ya que los alquileres que podrán cobrar los dueños serán más altos por el efecto de la inflación.

Cae la inversión

"La inversión inmobiliaria ha caído un 50% en Estados Unidos y Europa", indicó en el foro Ana Estrada, responsable de gestión patrimonial inmobiliaria de Goldman Sachs, aunque precisó que en España esta retirada de inversores no ha sido tan drástica. Destacó también la polarización de los activos: algunos edificios muy demandados, como naves logísticas o edificios con eficiencia energética, no dejarán de encarecerse, mientras que otros, como oficinas de peor calidad, perderán valor.

Si bien existe consenso en el mercado sobre la tendencia hacia esta polarización, no está tan claro cuáles serán los activos agraciados y cuáles sufrirán una depreciación. Según la consultora CBRE, edificios de oficinas y centros comerciales han perdido la mitad de su valor desde antes de la pandemia, un descenso que ha afectado especialmente a los inmuebles peor ubicados.

Panel en el congreso inmobiliario The District de Barcelona EP

Los edificios que pierden valor

Sin embargo, Guillermo Baygual, codirector de Fusiones y Adquisiciones de JP Morgan en Europa, Oriente Medio y África, definió los centros comerciales como "un activo al que le está faltando atención por parte de la comunicad inversora". Subrayó que complejos de este tipo como los de la cadena Westfield en Londres reciben ahora más visitantes y los rendimientos de las inversiones se han doblado.

Baygual añadió que los objetivos de sostenibilidad y la desglobalización para reducir la dependencia industrial de Occidente con China generarán una gran necesidad de inversiones (por ejemplo para construir fábricas en México o India) que elevarán los precios y alargarán la elevada inflación. Este encarecimiento lastrará el consumo y generará "riesgo de recesión", aunque también oportunidades para "lograr eficiencias" a través de la "innovación tecnológica".

El salón inmobiliario The District en Fira Barcelona Efe

Las deudas empiezan a apretar

Asimismo, el ejecutivo de JP Morgan indicó que "la desglobalización está atrayendo mucho capital a la logística" y que los activos de este segmento --naves y almacenes-- están experimentando un incremento de rentas. También se ha elevado la demanda por los centros de datos y los puntos logísticos de última milla.

De las intervenciones de Baygual y Estrada también se desprende una inquietud por el sobreendeudamiento del sector inmobiliario, no tan excesivo como en 2008 pero con unos costes financieros que se han incrementado mucho en los próximos meses. Aquellas compañías que no hayan hecho los deberes con la reestructuración de la deuda en los años de tipos bajos, se enfrentarán a "operaciones complejas" de refinanciación en los próximos tres o cuatro años, aunque no se prevén impagos masivos como los de la anterior crisis porque hay inversores en el mercado dispuestos a dar oxígeno a las empresas en apuros.