El 22@ ya tiene el doble de oficinas vacías que en el momento más duro del Covid

Es esta construcción masiva, que ha añadido un gran número de metros cuadrados disponibles en pocos meses, el factor principal detrás de la creciente disponibilidad en el 22@. También se debe, en menor medida, a los altibajos experimentados en la demanda de oficinas en los últimos meses, por la contención de las empresas a firmar alquileres ante la incertidumbre del teletrabajo y los despidos protagonizados por las tecnológicas.

Un exceso de oferta temporal

Javier Bernades, responsable de Business Space de Cushman & Wakefield en España, cifra la tasa de disponibilidad del distrito de tecnológico en un 18%, por encima de la media de Barcelona (10%) o Madrid (11%). Lo atribuye a "los altos niveles de producción de oficinas que se han ido entregando" recientemente, así como al hecho de que, tras la "incertidumbre" de la pandemia, "las empresas empiezan a tomar decisiones de reubicación, crecimiento o decrecimiento".

Sin embargo, el consultor inmobiliario asegura que los nuevos edificios no se quedarán vacíos permanentemente: "La situación del 22@ es circunstancial, porque no se ha acompasado bien la oferta y  la demanda. La oferta apostó fuerte entre 2018 y 2020, y ahora la oferta tarda mucho tiempo en salir al mercado y la demanda es muy elástica", indica Bernades. Añade que a la larga la zona se puede ver favorecida por el hecho de tener edificios prime, ya que "la demanda se va a polarizar y va a ser más exigente con la calidad, sostenibilidad y servicios que se ofrecen".

Imagen del distrito 22@ de Barcelona con la Torre Glòries en primer plano. Ciudades / CG

Por detrás de Madrid

"Durante los últimos años, se han venido incorporando un número importante de metros cuadrados en Barcelona, principalmente en el 22@", apunta Martín Galbete, director nacional de Oficinas de Colliers. Además, señala que "las nuevas formas trabajo están teniendo un impacto de redimensionar las oficinas".

Sin embargo, el consultor coincide con Bernades en que la sobreoferta de oficinas nuevas en el polo de negocios barcelonés es circunstancial y temporal, ya que "todavía hay mucho gap entre el mercado de Madrid y el de Barcelona". Con datos aproximados que varían ligeramente según la fuente, la capital cuenta actualmente con unos 18 millones de metros cuadrados, mientras que la Ciudad Condal solo dispone de seis millones --frente a los 70 millones de París--, lo que hace pensar que sí hay una necesidad de espacios a largo plazo más allá del desajuste actual.

La demanda pierde fuelle

Sin embargo, la demanda no está en un momento fuerte, al menos no tanto como el año pasado: en los primeros tres meses de 2023, se contrataron en Barcelona 67.000 metros cuadrados de oficinas, un 28% menos que en el mismo periodo del año anterior, según el último informe trimestral de Cushman. El número de operaciones fue parecido, pero fueron de menor volumen. En Madrid, el descenso no ha sido tan pronunciado pero también se ha notado: la contratación ha caído un 8% hasta los 119.400 metros cuadrados.

El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, afirmó la semana pasada que "la combinación de oferta y demanda es algo mejor en París y Madrid, y en Barcelona los niveles de oferta son relativamente superiores". Aunque la inmobiliaria ha mejorado la ocupación de sus oficinas en la capital catalana hasta el 84%, esta tasa queda significativamente por debajo de la que ha conseguido en la capital del reino (97%) o en la de Francia (99,6%).

Entre Berlín y Barcelona

Hay que tener en cuenta, eso sí, que la inmobiliaria tiene actualmente edificios medio vacíos que está costando arrendar, como la antigua sede de Gas Natural o inmuebles en Llacuna y Sant Cugat, lo que reduce temporalmente su media de ocupación en la plaza barcelonesa. Viñolas destacó que en el 22@ "ha habido una gran generación de oferta, superior a la media histórica, que genera una absorción más lenta que en otros mercados", mientras que en París "falta oferta", aunque "las rentas van creciento con normalidad en todos los mercados".

En cualquier caso, se prevé que los inmuebles acabados y en construcción en el distrito de negocios barcelonés terminarán encontrando inquilino por la escasez de activos de calidad. Sin embargo, la fuerte concentración de nueva oferta en el tiempo y en el espacio generará un nivel inusual de actividad en la zona durante al menos unos meses, ya que la capital catalana es una de las ciudades europeas con más proyectos en obras por la llegada de inversiones inmobiliarias internacionales en los últimos años, aunque superada, eso sí, por Berlín.