¿Por qué los bancos no conceden las hipotecas de sus anuncios?

El diablo está en los detalles. Y en el caso de los bancos, en los asteriscos y letra pequeña. Esos son los principales motivos por los que las hipotecas que anuncian a bombo y platillo las entidades bancarias raramente mantienen sus condiciones al llegar al cliente final, según indica el comparador HelpMyCash.com.

Cualquiera puede hacer la prueba. Solo hay que entrar en la web de un banco, buscar su oferta hipotecaria y comprobar que, bajo la imagen destacada donde vemos tanto el interés variable de la hipoteca –euríbor más un diferencial expresado en tantos por ciento– como la TAE, aparecen unas 20 líneas de letra pequeña. Ahí es donde encontramos la información que de verdad importa, la que nos dirá lo que realmente podemos esperar de la hipotéca.

La TAEVariable, el quid de la cuestión

El punto clave de toda esta información es la TAE (Tasa Anual Equivalente) o TAEVariable, por eso el interesado debe mirar cómo está calculada. Ya en las primeras líneas de la letra pequeña veremos si incluye una comisión de apertura y de cuánto, si incluye seguros y de qué precio, a cuánto asciende la tasación y el resto de gastos (notaría, registro…), y qué hipoteca se ha puesto como ejemplo.

Por ejemplo, en el cálculo de la TAE de la Hipoteca Santander, se especifica que los cálculos se han realizado para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años que va a servir para primera vivienda. Si la hipoteca que nosotros queremos pedir es de 200.000 euros a 20 años y para segunda residencia, la TAEVariable no se parecerá demasiado a lo visto en la web.

Además, para que la TAE que nos ofrezcan sea igual que la del anuncio, los seguros incluidos en el cálculo también deberían ser los mismos, y eso rara vez ocurre. Por ejemplo, en el caso de la Hipoteca Net Smart de Caja España-Duero, vemos que al seguro de vida se le calcula un precio de 179,54 euros anuales para un caso en que el hipotecado tenga 30 años y sea varón. “Si no tenemos 30 años, no somos varón o, peor, ni siquiera vamos a contratar el seguro, la TAE, que incluye estos precios estándar de los seguros, será lógicamente distinta”, comenta un trabajador de la banca.

De la FIPRE a la oferta vinculante: de lo anunciado a lo aplicado

Al pedir una hipoteca al banco y avanzar en las negociaciones, el futuro hipotecado va pasando por varias fases en las que se va enterando de qué condiciones son las que tendrá definitivamente durante los veinte o treinta años que dure su hipoteca.

Lo primero que el interesado leerá es la FIPRE, la Ficha de Información Precontractual. Este documento puede encontrarse colgado en formato PDF en la gran mayoría de las webs de bancos. En ella, la entidad refleja su oferta estándar, que solo sirve a modo orientativo. Esto significa que, ponga lo que ponga en el papel, el banco en ningún caso está obligado a ofrecer esas mismas condiciones al cliente.

El siguiente documento que el banco le hará llegar al interesado es la FIPER, la Ficha de Información Personalizada. En palabras del Banco de España: “Una vez elegida la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario, tras facilitar a la entidad información sobre sus necesidades de financiación y situación financiera, deberá pedirle una Ficha de Información Personalizada (FIPER) en la que se detallen las condiciones financieras (…). Se entregará de forma gratuita y siempre antes de vincularse el cliente con la entidad. Cualquier información adicional facilitada por la entidad al cliente se deberá adjuntar a la FIPER”. En resumen, en este papel ya consta, negro sobre blanco, una oferta parecida a la que vamos a obtener.

Y por último llega la oferta vinculante, a la que podríamos llamar “precontrato”, que es el papel que nos da el banco después de tasar la casa y analizar exhaustivamente nuestro perfil financiero y donde, por fin, nos enteraremos de cuáles van a ser nuestras condiciones definitivas. Este documento suele tener una validez de 15 días durante las que el interesado puede decidir si aceptar o no la oferta del banco.

Cómo conseguir una hipoteca más barata

Si cuando por fin nos hagan la oferta vinculante no nos gustan nada las condiciones que nos quiere aplicar el banco, aún hay algunas cosas que podemos hacer para abaratar el préstamo. La primera, por supuesto, es no firmar la oferta. Y a continuación, probar alguna de las siguientes fórmulas: pedir ofertas en otros bancos (nos ayudará usar un comparador hipotecario para conocer de un vistazo qué ofrece el mercado); esperar a tener un poco más ahorrado y volver a pedir un préstamo menor; añadir un titular o avalista para que el banco estime que corre menor riesgo de impago y reduzca el interés; preguntar cómo cambiarían las condiciones si aceptáramos más vinculación; y, siempre, negociar.

Las hipotecas no son productos de precio cerrado sino que, como hemos visto, los bancos adaptan las ofertas al perfil de cada solicitante, por lo que debemos dar la mayor visibilidad a nuestras virtudes (antigüedad en la empresa, ahorros depositados en el banco, propiedades que nos avalan). Y si solos no conseguimos que prospere la negociación, todavía podemos contratar los servicios de un intermediario financiero que negocie por nosotros a cambio de una comisión.