La nueva ley de vivienda: una contrapropuesta

Gonzalo Bernardos
13 min

En la actualidad, el precio de la vivienda de alquiler constituye un gran problema social, especialmente en las grandes metrópolis del país. Lo es mucho más que 14 años atrás, a pesar de que los datos indican lo contrario. Así, en la ciudad de Barcelona, entre enero de 2001 y diciembre de 2007, su importe en términos reales aumentó un 47,3%, mientras que entre el primer mes de 2008 y junio de 2021 bajó un 2,4%.

No obstante, una diversidad de motivos económicos, inmobiliarios y políticos explican lo que los números no hacen. En el primer semestre de 2021, en comparación con el segundo de 2007, la tasa de paro era casi del doble (15,26% versus 8,57%), mayor el número de ocupados a tiempo parcial (14,4% respecto a 11,6%) e inferior el poder adquisitivo de los empleados jóvenes (menores de 30 años).

Las elevadas subidas de los alquileres realizadas por algunos fondos de inversión, los pisos vacíos propiedad de determinados bancos y el gran número de desahucios efectuado por impago del arrendamiento han sensibilizado a una sustancial parte de la población sobre la magnitud del problema. A dicho efecto han contribuido decisivamente Unidas Podemos y numerosas asociaciones vinculadas directa o indirectamente con la anterior formación.

De forma habilidosa, ésta ha dado una gran visibilidad a los excesos inmobiliarios, ha defendido los intereses de las familias más modestas y ha creado un relato que casi ha convertido a cualquier inversor en especulador. El diagnóstico de los problemas existentes es excelente, pero las soluciones propuestas son francamente deficientes. La mayoría ya han sido probabas en el nuestro y otros países, y su resultado ha constituido un rotundo fracaso.

Por las razones anteriores, la Ley de Vivienda nace a instancias de Unidas Podemos. No obstante, dicha formación podrá hacer una bandera publicitaria de su creación, pero no de su contenido. Afortunadamente, el pacto con el PSOE la ha descafeinado por completo y casi la ha convertido en un apéndice de la de Arrendamientos Urbanos de 2019. En las siguientes líneas, detallaré sus características más destacadas y mi contrapropuesta sobre sus contenidos.

1) Limitación del precio del alquiler. Únicamente afecta a las empresas inmobiliarias que posean más de diez viviendas, pero no a los grandes tenedores que las tengan a su nombre, y solo a las unidades situadas en ciudades o distritos que reciban la calificación de área tensionada. Según el Ministerio, la limitación solo se aplicará a 150.000 de los 3.244.580 inmuebles (4,6%) dedicados al arrendamiento en 2020.

Una norma casi equivalente al papel mojado y una completa claudicación de Unidas Podemos, quien pretendía topar el precio del alquiler de cualquier vivienda, tal y como actualmente sucede en Cataluña. No obstante, la medida probablemente ahuyentará a los grandes inversores internacionales en un momento en que la fórmula “build to rent” --"construir para alquilar"-- está en pleno apogeo. Si así sucede, a través del aumento de la oferta, las principales áreas metropolitanas del país habrán perdido una magnífica oportunidad para contener en el futuro el aumento del importe del arrendamiento.

Con la finalidad de conciliar en mayor medida los intereses de las grandes empresas y los arrendatarios, mi propuesta tiene tres partes: anular la limitación de precios propuesta, permitir su aumento en los nuevos contratos en una cuantía máxima equivalente al 1,5% por cada año de vigencia del último (por ejemplo, un 7,5%, si éste ha durado un lustro) y dar a los inquilinos la posibilidad de ejercer de manera unilateral la prórroga tácita.

La última disposición permitiría a los arrendatarios asegurarse un período mínimo de diez años en los que el alquiler solo aumentaría en una cuantía equivalente a la inflación del período. Sin duda, una medida que les permitiría disponer de un arrendamiento estable.

2) Destinar el 30% de las nuevas construcciones a vivienda de protección oficial de alquiler (VPO) y la mitad de ellas a la de carácter social.  La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 recoge que cualquier solar, cuya calificación urbanística cambie de agrícola o industrial a residencial, deberá destinar el 30% de la superficie edificada permitida a VPO.

Las novedades de la norma son dos: el anterior porcentaje también afectará a los solares ya calificados como urbanos y la VPO construida en los nuevos tendrá que dedicarse al alquiler. Ambas medidas reducirán la rentabilidad lograda por los promotores, pues difícilmente éstos podrán traspasar completamente la disminución de los beneficios obtenidos por la construcción del inmueble al precio del solar.

Por tanto, la disposición restringirá la edificación de viviendas nuevas. Al hacerlo, desviará  la demanda de compra hacia los inmuebles usados, provocará un mayor aumento en su precio y, en las etapas de auge económico, generará un mayor riesgo de burbuja inmobiliaria.

Mi proposición es eliminar la anterior norma y cambiar la legislación para que sea más fácil y rápido crear suelo urbano, pues en la actualidad no es extraño que el proceso dure más de diez años. También obligar a los ayuntamientos de más de 100.000 habitantes a generar cada lustro terrenos edificables para albergar como mínimo al 5% de su población.

3) Creación de un bono vivienda de 250 € destinado a los jóvenes entre 18 y 35 años. Es una idea de Pedro Sánchez con marcados fines electoralistas. No les beneficia principalmente a ellos, sino a los propietarios, pues es evidente que si aquéllos pueden pagar más, éstos les cobrarán un importe más elevado. En 2004, un análisis realizado sobre la efectividad de las ayudas en Paris concluyó que, de cada euro aportado por la Administración, los propietarios se apropiaban 0,78 céntimos y los inquilinos únicamente 0,22.

Desde mi perspectiva, la mejor solución consiste en eliminar dicho bono y destinar el dinero a ayudas e incentivos fiscales a los propietarios para que éstos bajen en un 10% o más el precio de sus alquileres.

4) Imposición de un recargo en el IBI de un 150% a los propietarios de viviendas vacías. Es simplemente propaganda. En primer lugar, porque a la Administración le será muy difícil probar que el inmueble está desocupado. En segundo, debido a que la penalización es muy inferior a lo que el propietario pierde por no alquilar su piso. Por tanto, difícilmente le disuadirá de cambiar su estado y le hará ofrecerla en el mercado de arrendamientos.

Mi propuesta es eliminar la multa y ofrecer a los propietarios préstamos hipotecarios a largo plazo para rehabilitar sus viviendas, si las llevan al mercado de alquiler. La devolución la podrán realizar fácilmente al ser el importe del arrendamiento superior al de la cuota hipotecaria. En las grandes y medianas ciudades españolas, la mayoría de los pisos vacíos están a la venta o no tienen las condiciones de habitabilidad necesarias para ser alquilados.

5) Concesión de incentivos fiscales a los propietarios que reduzcan el precio del alquiler. Constituye una disposición en la dirección correcta. No obstante, las ayudas e incentivos fiscales a los caseros deben ser más generosas que las proyectadas. La nueva ley ofrece una deducción de la cuantía del arrendamiento en el IRPF desde un 50% a un 90%.

Si se mantienen los incentivos diseñados por el Ministerio en marzo, una bonificación del 90% será posible si el propietario disminuye el precio en un 10% respecto al vigente en el último año del contrato más reciente. Por tanto, si antes recibía 10.000 € anuales de rentas de alquiler, ahora únicamente obtendrá 9.000 €. El importe declarado será de 900 € y, si su tipo impositivo marginal es del 37%, pagará a Hacienda 333 €.

En cambio, si decide mantener el precio y continúa consiguiendo 10.000 € anuales, la deducción solo será del 50%. La renta declarada ascenderá a 5.000 € y la pagada a 1.850 €. En este caso, la bonificación le beneficiará pues el importe ahorrado en la declaración (1.517 €) será superior al perdido al bajar aquél en un 10% (1.000 €)

No obstante, si el mercado permite al casero incrementar el precio en un 10%, siendo ésta una posibilidad bastante habitual después de cinco años en que solo le ha subido el importe de la inflación, la ganancia lograda se convertirá en pérdida. El motivo estará en que las rentas de alquiler a las que ha renunciado (2.000 €) superarán al ahorro logrado en el IRPF (1.702 €).

Para hacer atractiva la disminución del precio en un 10%, y mantenerla en los siguientes contratos en una cuantía idéntica por debajo del índice de referencia, la Administración tendría que exonerar completamente la tributación de los ingresos procedentes de alquileres. Además, debería conceder una subvención del 50% del capital invertido en la rehabilitación del piso, si el compromiso de mantenimiento de precios bajos del propietario llega a 20 años.

En definitiva, la ley de vivienda es un proyecto fallido. Su principal objetivo no era mejorar el mercado residencial, sino permitir ganar votos en las próximas elecciones a Unidas Podemos, la formación que la ha impulsado. Ni facilitará el acceso de los jóvenes a una vivienda de alquiler, ni aumentará el número de pisos en régimen de arrendamiento ni atenuará las futuras subidas de precio, si no son más generosas las ayudas e incentivos fiscales ofrecidos a los propietarios.

No obstante, como ha sido una concesión de Pedro Sánchez a Unidas Podemos, no descarten que finalmente nunca llegue a aplicarse. Las negociaciones con los ayuntamientos y las comunidades autónomas no serán rápidas ni tampoco fáciles. Por tanto, no le extrañe que un nuevo gobierno, ya sea únicamente del PSOE o de otra formación, a finales de 2023 decida enviarla al baúl de los recuerdos.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.