Existen dos tipos de activos inmobiliarios: residenciales y comerciales. Los primeros son las viviendas y los segundos engloban al resto. Entre los últimos destacan las oficinas, coworkings, locales, naves industriales y logísticas y hoteles.

Por regla general, el mercado comercial inmobiliario tiene un comportamiento más volátil que el residencial. En el primero, el precio de venta y el alquiler aumentan en mayor medida en las etapas expansivas y bajan más en las recesivas.

La mayor volatilidad viene generada por una más elevada variabilidad de los beneficios empresariales respecto a los ingresos familiares y la consideración de la vivienda como una activo más necesario que cualquiera de carácter comercial.

Por tanto, la crisis en el mercado comercial será más aguda y dura que en el residencial. La excepción serán las naves logísticas, debido al gran crecimiento del comercio electrónico y la escasa disponibilidad de espacio en las áreas metropolitanas de Barcelona y Madrid.

En ambas capitales, a final de año, la caída del alquiler de las viviendas vacías alcanzará el 15%. En cambio, la de la mayoría de los nuevos arrendamientos de oficinas, coworkings o locales superará el 25%. La competencia por la consecución de inquilinos será feroz y originará una bajada de rentas que puede llegar en ubicaciones secundarias hasta el 50%.

No obstante, el inicio de su recuperación llegará antes, aunque tardará en ser completa. Previsiblemente, las más frágiles serán las de los mercados de oficinas y locales, especialmente si los cambios en la manera de trabajar y comprar, generados por la irrupción masiva del Covid-19, se convierten en definitivos.

En dichos segmentos, aquélla será parcial si las empresas otorgan más importancia al teletrabajo y disminuyen la presencia de los empleados en sus instalaciones. Si así lo hacen, las compañías necesitarán menos espacio y más flexible. Una segunda característica facilitada en mucha mayor medida por los coworkings que por las oficinas tradicionales.

En el mercado de locales, el auge del comercio electrónico, espoleado por el confinamiento, puede provocar un gran número de inmuebles vacíos en la mayoría de los barrios de las principales ciudades del país. En concreto, una tasa de desocupación superior al 10% que supondrá un serio freno al aumento de rentas en los siguientes años.

A finales de 2021, dicha tasa no llegará ni al 3% en sus zonas prime. Por tanto, los locales desocupados no serán un impedimento para posteriores subidas de los alquileres. No obstante, éstas solo regresarán con relativa rapidez a los niveles de diciembre de 2019 si retorna en seguida el flujo anterior de turistas y vuelven a comprar con una similar frecuencia en los principales ejes comerciales las familias residentes en los municipios cercanos.

A diferencia de muchos analistas, en la anterior lista no he incluido a los hoteles. El turismo es una de las actividades de más éxito en el siglo XXI, pues satisface los principales deseos de los consumidores: la generación de experiencias y emociones. Debido a ello, entre 2011 y 2018, con la excepción de 2016, el incremento de los ingresos generados por el turismo extranjero superó anualmente con claridad al del PIB mundial.

Por tanto, considero que una gran remisión de la enfermedad provocará en un breve plazo de tiempo el regreso de todos los que viajan por placer, aunque no será así de los que lo hacen por negocios. La explicación estará en la sustitución parcial de las reuniones presenciales por las online y la continuidad, al menos durante un par de años, de las políticas de contención de costes por parte de las empresas.

En la actualidad, el mercado de inversión está paralizado. La segunda oleada de la enfermedad, una mayor dificultad para encontrar financiación, su mayor carestía y el miedo a comprar caro han convertido a los tradicionales adquirIentes en simples observadores.

Indudablemente, los inmuebles con más rápida salida y menor descuento son las naves logísticas ubicadas en las proximidades de las grandes ciudades y de sus principales redes de transporte nacionales e internacionales. En dos décadas, han pasado de ser un activo escasamente conocido por la mayoría de los inversores a convertirse en uno refugio.

Por dicha razón, un número creciente estima que actualmente tienen un riesgo inferior al de los locales situados en las calles más comerciales de Barcelona y Madrid. Una posición impensable hace seis meses, pues los últimos tradicionalmente han sido considerados como “oro inmobiliario”.

El principal motivo del cambio es la distinta expectativa de crecimiento de las rentas de ambos tipos de inmuebles durante el próximo lustro. Casi nadie duda de que el alquiler de las naves logísticas, ubicadas en buenos emplazamientos, crecerá sustancialmente. En cambio, en diciembre de 2025, muchos creen que el importe del arrendamiento de los anteriores locales no alcanzará el nivel de finales de 2019. Una opinión de la que yo discrepo.

La estrategia de los inversores consiste en esperar y ver. Están en posición pasiva. No buscan inmuebles para adquirir, sino que únicamente se dedican a analizar las ofertas recibidas. No obstante, casi todas les parecen caras, aunque el descuento de algunas respecto a febrero de 2019 ascienda o se acerque al 20%.

Las señales de mejora de la economía y la atenuación de los efectos de la Covid-19 serán las que activarán el mercado de inversión. El pistoletazo de salida lo constituirá la compra de un activo emblemático por parte de un gran inversor, pues muchas veces la actuación de los fondos más importantes se asemeja al de un rebaño de ovejas. A pesar de ello, casi todas las compras efectuadas incorporarán descuentos espectaculares (superiores al 30%), dada la imperiosa necesidad de liquidez por parte de los vendedores.

En definitiva, la crisis en el mercado residencial tendrá características históricas, pero aún será peor en el comercial. No obstante, en la mayoría de sus segmentos, la recuperación se iniciará antes, con la posible excepción de los locales y las oficinas.

En la actualidad, el mercado de inversión está cerrado a cal y canto. Sin embargo, únicamente de forma temporal. Los inversores quieren visualizar más claramente la profundidad de la caída de las rentas de alquiler, la remisión de la enfermedad y esperar a que los propietarios tengan una necesidad más acuciante de vender, antes de lanzarse a compra. Pretenden hacerlo como en un zoco marroquí y solo adquirir lo bueno, bonito y barato.