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¿Baja el precio del alquiler en España?

Gonzalo Bernardos
9 min

Los portales inmobiliarios han cambiado la forma de comprar y alquilar viviendas y se han convertido en el principal punto de encuentro entre demandantes y ofertantes. Los primeros inician la búsqueda de un piso consultando sus páginas, los segundos, la de un adquirente o arrendatario publicando un anuncio en ellas.

A unos y otros generalmente les proporcionan más y mejor información. Por eso, sus estadísticas son tan populares y prestigiosas. Un buen ejemplo lo aporta el Banco de España. En 2019 publicó un análisis sobre el mercado de alquiler en nuestro país y adoptó como única referencia los datos facilitados por Idealista.

Sin embargo, en relación a dicho mercado, los dos principales portales están en la actualidad confundiendo a sus visitantes. Para ellos, entre abril y septiembre, el precio siguió subiendo, cuando en realidad bajó sustancialmente. Así, mientras Fotocasa estima un aumento del 0,9%, su principal competidor lo eleva al 2,5%.

Entre una estadística, por prestigiosa que sea, y el sentido común económico, siempre me quedaré con el último. En una crisis como la actual, la más aguda de los últimos 80 años, considero imposible el aumento del precio del alquiler. Aún más una evolución interanual en septiembre del 12% y 5,7%, tal y como respectivamente indican Fotocasa e Idealista. Una coyuntura más propia de una etapa expansiva que de una gran recesión.

La reducción del importe del arrendamiento ha afectado tanto a los pisos vacíos como a un gran número de los arrendados. Los inquilinos de los últimos han solicitado una bajada del precio establecido en el contrato debido a la disminución de sus ingresos o a la posibilidad de encontrar uno más barato en las proximidades del actual.

La mayoría de los arrendadores han tenido flexibilidad y bajado el importe del alquiler. Han considerado que es mejor percibir un poco menos cada mes que no obtener ninguna renta durante más de un trimestre. Aunque algunos han optado por conceder al arrendatario la disminución solicitada, la realizada generalmente ha tenido un importe inferior a la pedida. La más usual ha sido de un 5% y bastante menor a la efectuada en las viviendas vacías.

Desde mi perspectiva, los motivos de la elevada bajada del precio son un aumento de la oferta, una disminución de la demanda y una menor capacidad de pago de los inquilinos. La primera surge por la conversión al alquiler convencional de las viviendas de uso turístico y de temporada, el traslado al anterior mercado de los inmuebles cuyos propietarios no quieren rebajar el precio de venta y la partida de muchos inquilinos con contrato en vigor.

La segunda es consecuencia de la reducción de familias trasladadas por trabajo, profesionales extranjeros de elevado poder adquisitivo y estudiantes foráneos y del resto del país. También del escaso número de jóvenes que se independizan de su núcleo familiar y optan por alquilar una vivienda para ellos solos o compartida únicamente con su pareja.

En las etapas de crisis, el mercado de habitaciones entra en auge. Se desplazan a él una sustancial parte de los que vivían en un piso de alquiler y también muchos de los que se van de casa de sus padres. Un fenómeno acrecentado por la actual proliferación de los colivings.

La tercera viene dada por el aumento del paro, la permanencia en octubre de 599.350 trabajadores en un ERTE, la conversión de empleos a tiempo completo a jornada parcial, la disminución de los ingresos de numerosos empresarios y profesionales liberales y la caída de los salarios percibidos por los asalariados de algunas pymes.

La bajada del precio del alquiler no se limitará a 2020, sino que probablemente continúe hasta 2022, pues el gran exceso de oferta actual tardará bastante tiempo en desaparecer. Un ejemplo de ello nos lo proporcionan dos de las principales agencias inmobiliarias de Barcelona. En diciembre de 2019 tenían aproximadamente 30 pisos en oferta, en octubre pasaban de 120.

En dicho período, la caída del anterior precio alcanzará el 22%. No obstante, su nivel será muy desigual entre las diferentes urbes y los distintos distritos de una ciudad. Las mayores bajadas se producirán en las metrópolis donde más subió el importe del alquiler en el lustro precedente, su dependencia del sector servicios era más elevada, especialmente del turismo, la restauración y el comercio, y existía un gran flujo de estudiantes foráneos y del resto del país.

En cambio, las ciudades donde menos lo hará serán las que tienen un mayor porcentaje de funcionarios y empleados públicos, posee una considerable importancia la agricultura, ganadería e industria agroalimentaria y en 2019 el importe medio del arrendamiento se situó sustancialmente por debajo del de 2007.

En otras palabras, la caída será superior en la mayoría de las principales capitales del país, las islas y la costa mediterránea que en las ciudades de la España vaciada. En concreto, bajará más en Palma, Santa Cruz de Tenerife, Madrid y Barcelona que en Soria, Orense, Mérida o Teruel.

En las grandes urbes, los distritos con peor evolución serán los del centro de la ciudad y los considerados de alto standing. Los primeros por la incorporación al arrendamiento tradicional de las viviendas turísticas y de alquiler de temporada. Los segundos por la necesidad de reducir costes de una significativa parte de los inquilinos. Una prioridad que les llevará a trasladarse a un barrio más humilde de la misma urbe o una localidad de la periferia.

Así pues, los más perjudicados serán Centro en Madrid y Ciutat Vella en Barcelona. Un poco menos lo estarán Chamberi y Salamanca en la principal ciudad del país y Sarrià-Sant Gervasi y Les Corts-Pedralbes en la de Cataluña. Menos mal les irá a los propietarios de viviendas situadas en Argenzuela, Carabanchel, Sant Andreu o Nou Barris. Su ventaja es un precio más asequible para casi todos los bolsillos.

En definitiva, ya sea porque sus estadísticas reflejan los precios deseados por el propietario o debido a que en los últimos meses ha aumentado considerablemente la oferta de viviendas con una ubicación más preferente, amuebladas y mejor conservadas, los principales portales inmobiliarios no reflejan la tendencia actual del alquiler.

La verdadera es claramente bajista. Ofrece una oportunidad al actual inquilino y un reto al propietario. El primero la de conseguir una disminución del importe del arrendamiento, la del segundo de valorar debidamente al arrendatario. Si es bueno, no lo debe dejar escapar. Si no lo es, no le baje nada e invítelo a marcharse. Le deseo mucha suerte con el nuevo, pues la necesitará.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.