¿Por qué han desaparecido las hipotecas a tipo de interés variable?

Entre 1991 y 2015, los préstamos a tipo de interés variable fueron la modalidad predominante en el mercado hipotecario español. En los años 90, sus tipos estaban vinculados al IRPH de cajas o bancos. En la década siguiente, dicha referencia fue progresivamente sustituida por el Euríbor a un año, pues a medio plazo resultaba más beneficioso para los prestatarios que las dos anteriores. En la actualidad, el IRPH Entidades es completamente irrelevante.

En los años 90, los bancos y las cajas de ahorros no disponían de ninguna cobertura adecuada para hacer frente al riesgo derivado de una subida pronunciada de los tipos de interés de referencia del Banco de España. Por tanto, si concedían hipotecas fijas, podían incurrir en cuantiosas pérdidas, si el contexto financiero se volvía desfavorable. Para evitarlas, decidieron trasladar dicho riesgo a los prestatarios y comercializar casi únicamente préstamos variables.

En la década siguiente, con la llegada de euro, las entidades financieras ya disponían de una buena cobertura ante los aumentos de los tipos de interés. No obstante, al resultar más onerosa que la actual, las hipotecas fijas no lograron ser competitivas, pues al inicio de la vida del préstamo las variables eran más baratas. Entre 2003 y 2010, el tipo medio de las primeras fue del 5%, mientras que el de las segundas se situó en el 4,1%.

Entre 2001 y 2007, la mayoría de los prestatarios valoraba escasamente la estabilidad de los tipos de interés ofrecida por las hipotecas fijas. Algunos preferían lo barato a lo seguro; otros descartaban un elevado repunte de los tipos en el próximo futuro. Esta percepción tenía su explicación, por un lado, en la drástica caída del tipo principal del banco central entre enero de 1992 y noviembre de 2005 (del 13,75% al 2%) y, por otro, en la reducida tasa de inflación de la eurozona desde la creación de la moneda única.

Por estos motivos, en 2007 el 98,1% de los hipotecados eligió un préstamo a tipo variable y solo un 1,9% optó por uno fijo. En aquel ejercicio, las hipotecas mixtas eran inexistentes o tenían un peso residual en los balances de las entidades financieras. En los años siguientes, la tendencia señalada siguió vigente, pues en 2015 los préstamos fijos apenas alcanzaban una cuota de mercado del 7,4%.

Entre 2016 y 2025, los préstamos fijos han conquistado el mercado hipotecario, pues su participación ha pasado del 23,7% al 65%. En este último año, el 35% restante se distribuye entre las hipotecas mixtas y las vinculadas al Euribor a un año, ya que el INE considera ambas como variables, con una cuota de mercado de las primeras notablemente superior a la de las segundas.

En el tercer trimestre de 2025, según la Asociación Hipotecaria Española, las hipotecas variables apenas representaron el 7% del total de las otorgadas, mientras que las mixtas alcanzaron el 18%. En el pasado ejercicio, Trioteca solo formalizó una operación de este tipo, un dato relevante si se tiene en cuenta que la empresa es uno de los tres brókeres digitales con mayor volumen de concesión de préstamos del país.

En la última década, los principales motivos del agudo declive de las hipotecas variables son los siguientes:

1) Las hipotecas fijas son baratas. En diciembre de 2025, según el INE, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas fijas se situó en el 2,91 % y solo superó en nueve centésimas al de las variables (incluidas las mixtas). Un tipo que excede del verdadero, pues no recoge las bonificaciones aplicadas a los prestatarios por domiciliar la nómina, contratar seguros o invertir en fondos de inversión.

Un tipo reducido, especialmente si se compara con el 3,1 % del swap de tipos de interés a 15 años (IRS), siendo este el coste de cobertura del riesgo de tipos de interés asociado a las hipotecas fijas. El plazo escogido no es el promedio inicial de los préstamos concedidos durante el pasado ejercicio (25 años), sino el que mejor refleja el vencimiento medio ponderado de la cartera hipotecaria de los bancos.

En teoría, el tipo de interés del IRS debería ser inferior al de las nuevas hipotecas fijas concedidas. Si ocurre lo contrario, el banco obtendría una mayor rentabilidad prestando capital a otras entidades financieras a través del mercado interbancario que a sus propios clientes. En otras palabras, estaría realizando una asignación ineficiente de sus recursos.

No obstante, en la práctica no siempre es así, y al banco puede resultarle rentable conceder hipotecas a un tipo de interés inferior al IRS. Los principales motivos son tres: la cobertura se contrató meses atrás a un tipo inferior al 2,91%; una parte de los nuevos préstamos se considera cubierta por los saldos de los depósitos a la vista (cuentas corrientes); y los ingresos derivados de los productos vinculados superan con holgura el importe de las bonificaciones aplicadas a los nuevos prestatarios.

2) Cambio en las preferencias de los clientes. Hace dos décadas, la mayoría de los prestatarios prefería las hipotecas baratas (variables) a las seguras (fijas). En cambio, en el pasado ejercicio muchos se decantaron por estas últimas en lugar de por las mixtas, aunque esa elección implicara pagar más intereses durante los cinco o diez primeros años de vida del préstamo.

En diciembre de 2025, en Trioteca, el tipo de interés medio de las hipotecas fijas fue del 2,23%, mientras que el del período invariable de las mixtas se situó en el 1,64%. A pesar de la notable diferencia entre ambos tipos, el 93,4% de los clientes del bróker hipotecario optó por las primeras, frente al 6,7% que escogió las segundas.

Los principales motivos por los que los prestatarios eligieron una hipoteca fija fueron la duración prevista del préstamo y el deseo de evitar sorpresas desagradables. Por un lado, los contratantes consideraban que la vida efectiva de la hipoteca superaría ampliamente la década. Por otro, buscaban protegerse de elevadas subidas del tipo de interés, como las que afectaron a quienes tenían préstamos variables entre julio de 2022 y septiembre de 2023.

El primer factor llevó a los prestatarios a considerar que el sobrecoste de la hipoteca fija durante los cinco o diez primeros años sería inferior al abonado en el resto de la vida del préstamo. En primer lugar, porque no preveían amortizar anticipadamente capital, o solo hacerlo en una reducida cuantía. En segundo, debido a que consideraban excesivo el tipo de interés medio aplicado en el tramo variable de la hipoteca: Euríbor a un año + 0,86 puntos.

Entre julio de 2022 y septiembre de 2023, el tipo de interés de referencia del BCE pasó del 0% al 4,5% y el Euríbor a un año se elevó desde un 0,99% a un 4,15%. Para una hipoteca de 200.000 €, con un diferencial de 0,5 puntos sobre dicho índice y un plazo restante de 20 años, el incremento del tipo de interés provocó un aumento de la cuota hipotecaria mensual de alrededor del 30%.

3) Una gran competencia bancaria. En los últimos años, la elevada demanda de préstamos para la adquisición de vivienda ha llevado a las entidades financieras a librar una auténtica guerra hipotecaria. A pesar de la desaparición de casi todas las cajas de ahorro, en el sector bancario español continúa existiendo una intensa competencia.

Debido a esta situación, en diciembre de 2025, según el BCE, España tenía las hipotecas más baratas del área del euro, después de Malta. En nuestro país, el tipo de interés de las nuevas hipotecas era del 2,62%, sustancialmente inferior a la media de la eurozona (3,32%) y al de sus principales economías, tales como Francia (2,99%), Italia (3,4%) y Alemania (3,71%).

La elevada competencia bancaria ha obligado a las entidades financieras que desean ampliar de forma sustancial su cartera hipotecaria a reducir el margen de beneficio obtenido por euro prestado y a adaptar su oferta a las preferencias de sus clientes. El resultado ha sido hipotecas más baratas, con menos vinculaciones y que financian un mayor porcentaje del precio de la vivienda.

En los dos últimos años, los bancos que no han querido sacrificar su margen unitario de beneficio en las operaciones hipotecarias han perdido cuota de mercado, como le ha ocurrido al Banco Santander. Para recuperarla, en el cuarto trimestre de 2025, la entidad cántabra modificó su política crediticia y decidió participar plenamente en la batalla de las hipotecas.

En dicho período, los bancos muy competitivos en hipotecas mixtas, pero escasamente en préstamos fijos, mejoraron notablemente el atractivo de estos últimos. Así ocurrió con Kutxabank: en 2025, la entidad detectó que los hogares preferían las hipotecas fijas a las mixtas y redujo los tipos de interés de las primeras en mayor medida que la mayoría de sus competidores.

En definitiva, en las dos últimas décadas, el mercado hipotecario español ha experimentado una profunda transformación. En 2006, los préstamos variables tenían una cuota de mercado del 97,7%, en 2025 apenas alcanzaban el 35%. De este porcentaje, la mayor parte correspondía a las hipotecas mixtas.

Por el contrario, en el mismo período, los préstamos fijos han pasado de ser irrelevantes (2,3%) a convertirse en dominantes (65%). Una transformación impulsada por tres factores: una elevada liquidez mundial, que ha permitido a los bancos contratar coberturas a un bajo tipo de interés; una menor tolerancia de los prestatarios a la incertidumbre; y una intensa competencia bancaria, que ha obligado a las entidades financieras a adaptar su oferta a las preferencias de los hogares.

Las razones expuestas han provocado la práctica desaparición de las hipotecas variables. A pesar de ello, estas podrían recuperar cuota de mercado en el futuro. Así ocurriría si una menor liquidez monetaria encarece sustancialmente el coste de las coberturas de las hipotecas fijas, los tipos del BCE aumentan sustancialmente y los prestatarios, ante el dilema de elegir entre hipotecas baratas con riesgo (variables) y caras sin incertidumbre (fijas), vuelven a decantarse por las primeras