En el ejercicio actual, el mercado de oficinas en Barcelona y Madrid padece la combinación de una crisis coyuntural y estructural, a pesar de que el crecimiento económico del país se acercará a un 2,5%. Dicha crisis no tiene un alcance nacional, sino internacional y en EEUU constituye una gran amenaza para la solvencia de algunos bancos regionales debido a su elevada exposición a dichos activos inmobiliarios.

Por un lado, los adquirentes han huido de él, pues en el primer semestre el importe destinado a la compra de edificios de oficinas en España disminuyó el 74,6%. Por el otro, la demanda de nuevo espacio ha disminuido sustancialmente y la oferta ha crecido en una elevada medida, especialmente en las áreas secundarias de Madrid y en el distrito 22@ de Barcelona.

El impacto de la crisis es más elevado en la segunda ciudad que en la primera y en los inmuebles situados lejos del centro principal de negocios de ambas urbes que en los ubicados en él. En primer lugar, por la mayor dependencia de la demanda de espacio en Barcelona de las empresas recién creadas, especialmente de las startups tecnológicas.

En segundo, porque en las calles más emblemáticas de ambas ciudades el aumento de la oferta es mucho menor que en las zonas secundarias y un gran número de empresas situadas en las primeras descartan el traslado a otras áreas por prestigio y para facilitar el acceso a sus instalaciones a los trabajadores y clientes.

Los problemas coyunturales del mercado de oficinas vienen generados por el elevado aumento del tipo de interés principal del BCE, la crisis de numerosas startups tecnológicas, el gran incremento de la oferta de espacio y la escasa flexibilidad de los propietarios respecto al precio de sus inmuebles. En cambio, los estructurales provienen de la implantación del teletrabajo y la competencia generada por los coworkings.

El incremento de los tipos de interés ha provocado un alza de la rentabilidad solicitada por los compradores. Si el importe del arrendamiento no varía o lo hace muy poco, dicha alza comportará una disminución del precio del activo. Los edificios de oficinas más afectados serán los peor situados, pues tendrán una menor tasa de ocupación, si empieza una guerra entre propietarios por atraer inquilinos a sus espacios.

El aumento de los tipos de interés y el menor crecimiento de la economía mundial ha vuelto más cautelosos a numerosos inversores y reducido el flujo de inversión destinado al capital riesgo. Dicha disminución ha provocado la desaparición de algunas startups tecnológicas, reducido la liquidez de muchas otras e incrementado la presión a sus ejecutivos para convertir sus actuales pérdidas en beneficios.

La principal consecuencia ha sido la implantación, por primera vez en algunas de ellas, de un programa de ahorro de costes. Dicho programa ha provocado el despido de una parte de la plantilla, una menor necesidad de espacio y en determinados casos la sustitución de una magnífica oficina por otra más modesta y barata.

En el presente ejercicio, en el mercado de oficinas ha tenido lugar una combinación perversa: una elevada disminución de la demanda de espacio y un gran aumento de la oferta. En los dos últimos años, únicamente en el distrito 22@, la segunda ha incrementado en 350.000 metros cuadrados. En Barcelona, para lograr el regreso de la tasa de desocupación a un reducido nivel, sería necesario al menos un lustro de una elevada absorción neta anual (75.000 metros cuadrados) y la parálisis de cualquier nuevo proyecto, ya sea en fase de construcción o proyección.

Por tanto, en la capital catalana existirá un exceso de oferta de oficinas durante muchos años, pues no está previsto un nuevo período de auge de las startups tecnológicas ni la llegada de diversas empresas multinacionales. No obstante, sería maravilloso que la elevada disponibilidad y el comparativamente reducido precio por metro cuadrado atrajeran a la ciudad algunas de las anteriores.

A pesar de los negros nubarrones que amenazan al mercado de oficinas, los fondos de inversión propietarios de inmuebles han actuado como si nada estuviera pasando. Cuando algún interesado en la compra de alguno de sus activos les ha sondeado, los demandantes se han llevado una gran sorpresa.

Por los inmuebles situados fuera de la zona prime de la capital catalana, los interesados esperaban lograr un gran descuento (un mínimo del 25%) y en la mayoría de los casos el ofrecido no ha superado un 5%. Una actuación que equivale a dar una patada hacia delante y aguardar a que escampe, pero que difícilmente les permitirá obtener por la mayoría de sus edificios el precio deseado.

Esperan que el tipo de interés disminuya y se sitúe a un nivel cercano al 2%. De esta manera, el precio de sus activos dejará de bajar y volverá a subir, pero en el distrito 22@ no regresará al nivel del primer semestre de 2022. El principal motivo será un mayor riesgo de desocupación debido al elevado y persistente exceso de oferta existente en dicha ubicación.

En 2023, ha finalizado la adaptación de numerosas empresas al trabajo en remoto. La principal consecuencia ha sido una superficie alquilada superior a la utilizada y la aparición de una nueva fuente de ahorro de costes, si la primera variable se ajusta a la segunda. Debido a ello, una parte de las anteriores compañías ha decidido mudarse a otro inmueble y otras continuar en el actual reduciendo el número de metros cuadrados arrendados.

A pesar de que la dirección de numerosas empresas pretende el regreso completo de la plantilla al trabajo presencial, a la mayoría de ellas le será muy difícil lograrlo. En los nuevos convenios colectivos, una de las reivindicaciones principales de los sindicatos será la fijación del número de días semanales en los que los empleados podrán realizar teletrabajo.

En la actualidad, en Barcelona y Madrid una sustancial parte de la plantilla necesita más de una hora y media diarias para desplazarse desde su casa a la oficina y viceversa. Consideran el tiempo empleado como perdido y creen que es necesario recuperarlo para mejorar la conciliación familiar y laboral. Por eso, estiman que la consolidación del teletrabajo supone una de las mejores retribuciones en especie que un asalariado puede recibir.

Un gran número de empresas pequeñas y uno creciente de medianas y grandes se desplazan año tras año desde las oficinas convencionales a los coworkings. Por el alquiler de dichos espacios, pagan más por metro cuadrado, pero la factura total disminuye. La clave está en el alquiler de una menor superficie, pues mejora la gestión de su uso, al tener menos despachos, salas y mesas de reuniones ociosas. Por tanto, dicho desplazamiento les permite aumentar sus beneficios a través de la reducción de sus costes.

En definitiva, en el presente ejercicio, el precio de mercado de las oficinas ha caído sustancialmente por la subida de los tipos de interés y el aumento de la tasa de desocupación. El primer factor se revertirá parcialmente en los próximos años debido a la política monetaria expansiva efectuada por el BCE en 2024 y 2025.

No obstante, la anterior tasa continuará siendo elevada, pues, en el mejor de los casos, el elevado exceso de oferta existente en la actualidad en ambas ciudades no regresará a los niveles habituales hasta dentro de tres años en Madrid y cinco en Barcelona.

En la actualidad, dicho exceso de oferta es especialmente visible en el distrito 22@ de la capital catalana, el lugar donde se concentran la mayor parte de empresas innovadoras de España. Para numerosos inversores, en el período de un año, dicho distrito ha pasado de ser la gallina de los huevos de oro a un fiasco, pues su tasa de desocupación supera hoy con holgura el 30%.

Desde mi perspectiva, ni era lo uno ni es lo otro. Antes y ahora continúa siendo la gran reserva de suelo destinada a la creación de riqueza y empleo de alta calidad en la capital catalana. El principal error cometido ha sido confiar el desarrollo del distrito 22@ a empresas escasamente sólidas y no hacer nada para trasladar a la ciudad catalana sedes de empresas multinacionales y de agencias internacionales.