La limitación del precio del alquiler de la vivienda

Y eso es lo que está pasando en Barcelona.

Hace unas semanas entró en vigor el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas en aquellas zonas tensionadas de las comunidades autónomas que lo quieran aplicar. Y, de momento, sólo Cataluña se ha puesto a ello.

Barcelona y cercanías son, evidentemente, las zonas más afectadas por esta limitación del precio del alquiler, y los resultados están siendo catastróficos.

Como habían advertido buena parte de los expertos, la medida está expulsando la mayoría de los pocos pisos disponibles del mercado de las viviendas habituales (con contratos de 5 o 7 años).

Evidentemente, si el alquiler ya no es rentable (o su rentabilidad disminuye a niveles poco razonables, como es el caso), el inversor busca otras alternativas más productivas (principalmente, el alquiler temporal -de 31 días a 11 meses-, cuyo precio no está limitado).

Es decir, aquellos que buscaban vivienda de alquiler en Barcelona se encuentran que ahora tienen menos opciones asequibles, porque los alquileres temporales suelen ser aún más caros de lo que eran los alquileres de viviendas habituales.

Así, la limitación del precio del alquiler ha generado el efecto contrario al deseado, drenando el mercado de vivienda disponible. Y no sólo eso, las pocas que queden en ese mercado sufrirán una degradación progresiva, pues ningún propietario tendrá el más mínimo incentivo para invertir en mantenimiento y mejora del inmueble.

Además, el hecho de que se dificulte el desalojo del inquilino en caso de vulnerabilidad (como recoge la ley por el derecho a la vivienda de 2023) aún reducirá las posibilidades de acceso a la vivienda a las personas más humildes, pues el propietario exigirá a los potenciales inquilinos demostrar su solvencia económica con mayores garantías.

Ante esta situación, la Generalitat ya ha amenazado con regular también el mercado de vivienda temporal (como antes -en noviembre- hizo al vetar las viviendas de uso turístico). Pero será otro error, pues es probable que, entonces, las viviendas se destinen a alquiler por habitaciones.

Y si se regulan los precios de las habitaciones, finalmente el inversor abandonará ese mercado, vendiendo las viviendas al mejor postor, que no será ni un inversor para alquilar la vivienda, ni un inquilino, sino un nuevo propietario que tenga capacidad para pagar un piso que cuesta varios cientos de miles de euros. Es decir, que la oferta de alquiler de vivienda habitual todavía se reducirá más.

Lo cierto es que la única solución al mercado de la vivienda habitual es incrementar la oferta de forma abundante, abrumadora. Una estrategia que, además, implicaría la contención de los precios de forma natural.

Y para conseguir ese efecto no hay recetas mágicas. En vez de pasar el marrón de la falta de viviendas a los particulares, haría falta construir vivienda pública a mansalva para introducirla en el mercado de alquiler (Barcelona dispone de espacio de sobras para hacerlo, pero Colau -al igual que sus predecesores- apenas lo ha hecho en la casi una década que ha estado al frente del ayuntamiento), incentivar el cambio de uso de oficinas y locales a viviendas, y garantizar a los inversores privados que los inquilinos que impaguen el alquiler sean desalojados con agilidad.

Bueno, también hay otra alternativa: expropiar viviendas a diestro y siniestro. Pero eso ya es otra historia y nos aproximaría al modelo de Corea del Norte o Venezuela.

Aunque, no sé qué decirles. Visto lo visto, quizás sea eso lo que nos merecemos como sociedad.