Cómo evitar caer en el engaño de las cargas al comprar piso

Es lo que le ocurrió a uno de los clientes afectados por el cierre de una inmobiliaria en Horta, que se retiró sin devolverle el dinero tras pedir por adelantado parte del dinero de un piso que se anunciaba sin cargas, pero que sí las tenía. Ante este riesgo, los expertos recomiendan tomar medidas para evitar problemas imprevistos.

El piso con cargas de Horta que la inmobiliaria trató de colocar / GOOGLE

Sorpresas tras la firma

Arantxa Goenaga, abogada especialista en derecho inmobiliario, asegura que la aparición, tras la firma de las arras, de una carga que se desconocía, puede considerarse un "vicio oculto" de la vivienda. En algunos casos la agencia inmobiliaria desconoce esta característica porque no ha sido informada por el vendedor, mientras que en otros se engaña al comprador, que debe permanecer alerta.

"Siempre recomiendo que cuando suscribas un contrato con una inmobiliaria, que los honorarios sean cuando se venda, porque muchas veces hay problemas desde el contrato de arras hasta la escritura", advierte Goenaga. En el caso de las cargas, es legal vender un inmueble que tenga deudas pendientes, pero el comprador debe estar debidamente informado.

Representación de la firma de la compra de pisos ante notario, una compra que el gobierno de Baleares estudia prohibir a ciudadanos extranjeros / PEXELS

Las cargas habituales

Entre las cargas más habituales que presentan los inmuebles están las hipotecas, pagos pendientes de impuestos como el IBI o los recibos de la comunidad de propietarios. "Últimamente me he encontrado casos en los que el Ayuntamiento había abierto un expediente administrativo de terraza cerrada, eso no consta en el registro, pero el comprador no compraría la propiedad de haberlo sabido", detalla Goenaga.

En el caso de las hipotecas, si hay acuerdo entre las partes, se puede subrogar la deuda al completar la compraventa del piso. Otra carga habitual, la que se encontró el afectado del "pufo" inmobiliario de Horta, es la conocida como ley de Cuba, que en determinados casos permite que aparezcan herederos desconocidos hasta dos años después de una muerte.

Una maqueta de una promoción inmobiliaria en Barcelona / EFE

La 'ley de Cuba'

La jurista recuerda que la ley de Cuba, regulada por el artículo 28 de la ley hipotecaria, se derogó el año pasado, pero "la mayoría de registradores no aplican eficacia retroactiva". Eso significa que muchas operaciones que se firman hoy por hoy todavía están afectadas por los dos años de limbo, que provocan que una viuda puede vender la casa pero con la posibilidad de que durante este plazo aparezcan herederos forzosos (hijos), lo que genera inseguridad jurídica y disuade a los bancos de hipotecar los inmuebles.

La normativa era "bastante absurda", según Goenaga, ya que "si quien recibía la herencia no era un hijo, podían surgir en dos años herederos forzosos". "Se dejaban vender, pero los bancos, cuando pides el préstamo hipotecario, no lo aceptaban como aval porque no tenían la libre disponibilidad del bien". Cuando se descubren cargas tras la firma, el vendedor suele hacerse cargo de los pagos pendientes y la operación continúa, aunque en ocasiones se ve truncada y se puede reclamar la devolución de las arras duplicadas, según el caso.