Abánades se tambalea en Quabit y solo inicia el 16% de las casas prometidas

Al cierre de 2018, los datos ofrecidos por Quabit, la inmobiliaria cotizada presidida por Felix Abánades, no ofrecen lugar a dudas. El objetivo del plan estratégico, de entregar 8.000 viviendas entre 2018 y 2022, se antoja imposible de alcanzar con tan solo 1.319 pisos en construcción.

Teniendo en cuenta los algo más de dos años que tarda en ejecutarse una promoción desde que se inicia hasta que se entrega, o en 2019 empiezan a edificarse las restantes 6.500 viviendas --algo difícil de lograr por muchos motivos, sobre todo de índole económica, tanto de la propia promotora como de los potenciales clientes--, o alcanzar las 4.000 entregas dentro de tres años ya sería todo un éxito.

Obras por 500 millones con 24 millones en caja

Para Quabit, contratar ese volumen de obras requeriría de una inversión próxima a los 500 millones de euros. Los que no tiene. Hasta el pasado 31 de diciembre contaba con 24 millones de euros en caja.

Esas potenciales 4.000 entregas serían la mitad de las previstas en noviembre de 2017 cuando, tras lograr nuevas líneas de financiación y comprar suelo a un coste inferior al inicialmente barajado, Abánades revisó al alza el plan de negocio de Quabit, superando en un 20% las principales magnitudes (ingresos, Ebitda y dividendo), y duplicando el objetivo de entrega de viviendas, hasta esas 8.000 unidades a finales de 2022.

Las cuentas de Abánades no se sostienen

A la vista de la información facilitada por la propia inmobiliaria, las cuentas que habitualmente echa Abánades de “entregar unas 900 viviendas en 2019, 2.000 en 2020 y, de ahí, casi 3.000 en 2022, que será nuestra velocidad de crucero”, resultan difícil de sostener.

Ya en 2018 las previsiones se quedaban cortas. A 31 de diciembre Quabit solo pudo escriturar 190 de las 215 viviendas previstas y el objetivo de tener en construcción 1.700 unidades se quedaba muy por debajo, con esas 1.319 viviendas en ejecución tras la obtención de la preceptiva licencia municipal.

Ebitda negativo en 25 millones

Un retraso que impactaba en las cuentas del pasado ejercicio, con un beneficio bruto de explotación (Ebitda) negativo en 25 millones, como consecuencia del ajuste en el valor de suelos que la compañía realiza "por el previsible alargamiento de los plazos de desarrollo". 

Aunque la promotora se apresuraba a apuntar que este saneamiento no afectaba a los terrenos con los que cuenta para cumplir con los objetivos del plan estratégico, su propia información recoge que solo cuenta con suelos finalistas --listos para edificar a expensas de la licencia de obra-- para 2.860 viviendas.

Falta comprar suelo para 2.500 viviendas

La mitad de las 5.000 casas restantes quedarían pendientes de que los ayuntamientos aprobaran los planes urbanísticos de los ámbitos donde irían estas viviendas, y la mitad restante podrán ponerse en marcha cuando Quabit compre los terrenos donde construir esos 2.500 pisos.

En el caso de los avances urbanísticos, el ejercicio 2019 prácticamente se da por perdido. Como suele suceder en año electoral, la actividad en ayuntamientos y comunidades autónomas baja notablemente, ante las expectativas de los respectivos partidos políticos por ver cuáles son los resultados de los comicios, y si existe la posibilidad de continuar o no al frente de las respectivas administraciones.

Ingresos, Ebitda y dividendos, comprometidos

De no entregarse esas 8.000 viviendas en los próximos tres años, como todo apunta, los cálculos de ingresos, Ebitda y reparto de dividendos a los accionistas se verían seriamente comprometidos.

Abánades lo ha fiado todo --incluso sus propias deudas personales ligadas a su 22% el capital-- a que, con la entrega de esas 8.000 viviendas, Quabit ingrese 2.000 millones de euros, genere un flujo de caja de 500 y reparta entre los accionistas otros 90, de los que 20 serían para él. De esa manera, no tendría problema para cumplir con el acuerdo de refinanciación firmado con la estadounidense Equities First Holdings.

La incertidumbre lastra la cotización

Todas estas incertidumbres que se ciernen sobre el cumplimiento del plan de negocio de Quabit siguen lastrando a la inmobiliaria en Bolsa. La cotización, de 1,39 euros por acción al cierre de este jueves, queda muy por debajo de los 2 euros con los que, en noviembre de 2017, se cerraron de una tacada seis ampliaciones de capital por un importe conjunto de 41,8 millones.

Con este precio de las acciones, la inmobiliaria controlada por Félix Abánades tiene un valor de mercado de apenas 207 millones, ligeramente por encima de los 194 millones de deuda financiera.

Un apalancamiento que, en algún caso, tiene un riesgo evidente, como ocurre con las dos líneas de crédito de hasta 100 millones firmadas, entre diciembre de 2016 y diciembre de 2017, con el fondo Avenue. Préstamos con intereses de entre el 12% y el 16% que, de no devolverse, supondría que el fondo se quedaría con el 8,56% de la promotora.