Almagro, la socimi que compra pisos a ancianos para vender tras su muerte

Comprar viviendas a personas de edad avanzada, en zonas céntricas de Madrid, y a un precio lo más barato posible, es el objetivo con el que sale a cotizar, en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), la socimi Almagro Capital.

La rentabilidad del negocio radica en vender estas viviendas a precio de mercado en cuanto los inquilinos fallezcan. De ahí, que la elevada edad de los vendedores, entre 77 y 95 años, se convierte en la clave de la operación.

Nicho de mercado "desatendido"

"Se trata de un nicho de mercado, el residencial de personas mayores, que está desatendido”, la razón por la que Almagro, asegura, “es capaz de ofrecer los descuentos” a la hora de comprar.

De momento, la socimi ha comprado 16 pisos, de entre 66 y 458 metros cuadrados, por los que desembolsará --a falta de cerrar dos operaciones sobre las que ha aportado arras por el 10% del precio de compra-- 9,38 millones de euros, y cuyo valor de mercado supera los 11 millones, con lo que las adquisiciones se han realizado con una rebaja del 15% sobre ese valor.

Costes de estructura y rentas por uso vitalicio

Al precio de compra escriturado se le sumarían los costes de estructura y las rentas implícitas por uso vitalicio para determinar el valor contable. Sobre los 10 primeros pisos adquiridos, hasta agosto de 2018, esos costes de estructura, entre 2018 y 2016, sumarían casi 938.000 euros. A la hora de acometer las inversiones se busca que los activos tengan una rentabilidad anual individual estimada superior al 8%.

Se trata de un producto más con el que se busca que los jubilados, con ahorros insuficientes y pensiones escasas, vendan su casa de toda la vida, a cambio de quedarse como inquilinos con contratos de arrendamiento vitalicio, cuya duración se estima en torno a la esperanza de vida de los ocupantes.

En el documento remitido al MAB por la socimi presidida por Luis Ulíbarri San Vicente, fundador de Almagro Capital y de la firma de asesoría financiera DLAU & Lintons, se establece con detalle, en base a las proyecciones realizadas por el Instituto Nacional de Estadística, esa esperanza de vida de los inquilinos y, por tanto, la duración de los contratos.

Esperanza de vida entre 5 y 15 años

Así, se ha determinado que los arrendatarios "más jóvenes" podrían vivir 15 años, mientras que los "más viejos" no más de 5, hasta el umbral de los 100 años. La socimi advierte a los potenciales accionistas que “si la esperanza de vida real fuese mayor a la estimada, se podría dar un retraso en la venta del activo y la rentabilidad final obtenida podría ser inferior a la estimada”.

No obstante, la socimi confía en que el fallecimiento de los ocupantes se produzca con anterioridad, ya que Almagro ha fijado en nueve años y medio el plazo acotado para realizar la inversión de los activos y su posterior total desinversión. Como muy tarde, el 31 de diciembre de 2026.

Una vez extinguido el contrato de arrendamiento, con el fallecimiento del inquilino, Almagro Capital analizará las posibles alternativas y elegirá la que suponga una mayor rentabilidad a largo plazo para los accionistas acorde a la situación del mercado inmobiliario, incluyendo la venta de los activos.

Activos en el centro de Madrid

La edad de los vendedores es clave en estas operaciones, como también que las viviendas se localicen en zonas céntricas de las grandes ciudades, cuya revalorización resulta más alta.

En este caso, las viviendas adquiridas por Almagro se localizan en el centro de Madrid, en distritos como Salamanca, Retiro, Chamberí, Chamartín o Centro, los más caros de la capital.

Tres millones de deuda

Para la compra de seis de los inmuebles, la socimi ha tenido que tirar de financiación ajena, por importe de casi 3 millones de euros, con cuatro préstamos suscritos con Banco Sabadell y dos con Bankinter.

Junto a Ulíbarri San Vicente, en la gestión de Almagro Capital también figuran Francisco Javier López Posadas, como administrador de la sociedad Inverlo y socio de Orfila, gestora de la socimi, y Juan NIstal, acreditado gestor de fondos de Europa tras su paso por Merrill Lynch, Lehman Brothers o Ecofin.

Asimismo, en representación de Alcor Sociedad Estratégica, en el consejo de Almagro Capital se sienta Juan Alcaraz, quien, en 1985, fundó junto a su hermano Pedro, Goldcar, empresa de alquiler de vehículos sin conductor, que presidió hasta hace unos meses. También es vicepresidente de la socimi Trajano y, desde 2015, dirige la family office Aligrupo.