Los jóvenes de 35 años: los 'primeros compradores' de vivienda en España

Hace 20 años, los 35 eran la edad en que muchos españoles compraban su segunda vivienda. Hoy es con la que, con suerte, se firma la primera hipoteca. El mercado inmobiliario español ha experimentado un desplazamiento generacional: acceder a la vivienda en propiedad requiere más años de ahorro, mayor estabilidad laboral y una capacidad financiera que una generación entera ha tardado más de lo previsto en alcanzar. El resultado es un perfil de comprador que ha envejecido.

Según el XLII Informe de la Cátedra Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra, publicado con datos del segundo semestre de 2025, la hipoteca media ha alcanzado los 154.530 euros, un 16,8% más que el año anterior, y la cuota mensual representa ya el 32% de los ingresos del comprador.

Son cifras que, además de hablar del precio de la vivienda, también sugieren quién puede permitirse adquirir una vivienda y en qué condiciones. El retraso en la edad de acceso a la vivienda es una tendencia que viene siendo analizada por distintos medios económicos, entre ellos Merca2, en el marco del debate sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

Esta generación que debería haber sido capaz de comprar un hogar entre los 25 y los 30 años llegó al mercado laboral en plena crisis de 2008, teniendo que superar una lenta recuperación marcada por la precariedad de contratos. La estabilidad, en líneas generales, la han alcanzado justo cuando los precios han vuelto a dispararse.

El resultado es una cohorte de primeros compradores que llegan al mercado a los 35, 38 o incluso 40 años, con un ahorro previo mayor, pero con menos margen para amortizar una hipoteca y con la sensación de que cada año de espera les ha costado decenas de miles de euros adicionales.

El nuevo perfil: estable, cauto y tardío

El comprador que hoy firma una hipoteca en España no se parece al de hace 20 años en casi ningún indicador. La inestabilidad laboral que durante años se asoció a la generación millennial ha dado paso a un perfil de comprador marcadamente conservador: el 85% de quienes han solicitado una hipoteca en el segundo semestre de 2025 tienen contrato indefinido. Esto significa que el acceso a la vivienda se ha convertido en un privilegio de quienes han logrado la estabilidad laboral que sus padres tenían a los veintiocho años y ellos han alcanzado, en muchos casos, una década después.

​El plazo de la hipoteca también ha cambiado. La media actual se sitúa en 28 años, frente a los 35 habituales antes de 2008. Puede parecer contradictorio: si los compradores llegan más tarde y el esfuerzo financiero es mayor, ¿por qué se endeudan a menos años? La respuesta está en la combinación de mayor ahorro previo y mayor aversión al riesgo de deuda prolongada. Quien compra a los 38 no puede ni quiere llegar a los 73 pagando una hipoteca.

En cuanto al tipo de interés elegido, la opción por unos u otros también confirma esa mentalidad conservadora. El 71% de las nuevas hipotecas se firman a tipo fijo. Después de años de tipos variables que penalizaron a quienes compraron antes de 2022, la nueva generación de compradores ha aprendido la lección: prefieren pagar algo más de entrada a cambio de saber exactamente cuánto pagarán cada mes.

La vivienda usada como única opción real

Otro cambio estructural que define a este nuevo comprador es el tipo de vivienda que adquiere. El mercado de obra nueva en España sigue sin generar suficiente stock para satisfacer la demanda, y el resultado es que el 89% de las compraventas financiadas con hipoteca corresponden a vivienda de segunda mano. Solo el 11% son obras nuevas.

El motivo es que la obra nueva escasea, tarda más en construirse de lo previsto, llega a precios que empujan el esfuerzo financiero todavía más arriba y se concentra en ubicaciones que no siempre coinciden con donde el comprador quiere o puede vivir. De este modo, la vivienda usada, con todas sus imperfecciones y necesidades de reforma, se ha convertido en la única puerta de entrada al mercado para la mayoría.

Este dato conecta directamente con la evolución del precio de la vivienda. El informe Tecnocasa-UPF registra un precio medio de 3.338 euros por metro cuadrado en vivienda usada en 2025. En España, un 15,34% más que en el mismo periodo de 2024. En Madrid, el precio supera los 4.101 euros por metro cuadrado (+19,56% interanual) y en Barcelona alcanza los 4.053 euros. Ambas ciudades han cruzado por primera vez la barrera de los 4.000 euros, recuperando niveles no vistos desde los prolegómenos de la crisis financiera de 2008.

Siete compradores por vivienda y apenas margen para negociar

La tensión entre oferta y demanda tiene una traducción directa en la experiencia del comprador. La demanda de compraventa creció un 30% durante 2025 y acumula un incremento del 72% en los dos últimos años, mientras la oferta disponible cayó un 16% en el mismo periodo. El resultado es brutal: por cada vivienda disponible, hay de media siete compradores potenciales esperando.

​Esta competencia elimina prácticamente el margen de negociación. El descuento medio sobre el precio inicial solicitado se sitúa en el 6,2%, un nivel que refleja que los vendedores tienen poco incentivo para ceder y los compradores poco poder para presionar. El tiempo medio de venta es de 77 días, apenas cuatro más que el año anterior, lo que confirma que el mercado absorbe rápidamente cada inmueble que sale al mercado. En España se ha normalizado que el acceso a la vivienda ocurra a los 38 años, lo que esconde una fractura generacional. Los treintañeros actuales pagan el precio de un periodo de subidas ininterrumpidas, de escasez de oferta, de especulación urbana. Los jóvenes no han dejado de querer casa propia. Han dejado de poder permitírsela a tiempo.

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