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Impuesto sobre las hipotecas: la banca siempre gana

Gonzalo Bernardos
8 min

Una gran parte de los demandantes novatos de vivienda se llevan un disgusto cuando hacen cuentas. El motivo es que su precio no coincide con su coste. El primero es el importe de venta. El segundo es la suma de éste y de todos los impuestos y gastos derivados de su adquisición. Para un piso nuevo de 300.000 €, cuya compra comporta la contratación de una hipoteca, aquéllos suponen en la mayor parte del país casi el 14% del precio de venta.

La adquisición de una vivienda nueva implica el pago de dos principales impuestos: IVA (10%) e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1,5% en la mayoría de autonomías). El primero grava la compra del piso, el segundo la realización de las escrituras públicas de compraventa e hipoteca. Los gastos incurridos son consecuencia de la intervención del notario, el registrador, la gestoría y la empresa de tasación.

No hay ninguna duda de que todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa han de ser satisfechos por los adquirentes. No obstante, siempre ha sido muy dudoso que éstos deban pagar la totalidad de los que afectan a la hipoteca, pues se incurre en ellos a instancias del banco y él es el beneficiado. Sin embargo, así sucedía hasta finales de 2015, pues la entidad financiera incluía una cláusula en el contrato hipotecario que les obligaba a sufragarlos.

El 23 de diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo consideró abusivas algunas de dichas cláusulas y estableció que al menos una parte de los gastos e impuestos relacionados con la hipoteca debían ser sufragados por el banco. No obstante, no indicó cuáles habían de ser pagados completamente por una de las partes ni los que tenían que compartirse. Ambos aspectos estimó que los tribunales ordinarios debían decidirlos en posteriores veredictos.

El pronunciamiento tenía carácter retroactivo y afectaba a todas las hipotecas vivas con similares cláusulas. Por tanto, supuso un alud de demandas contra los bancos. Los bufetes de abogados generalmente reclamaron el importe del impuesto de Actos Jurídicos Documentos (IAJD) y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.

En sentencias posteriores, los tribunales ordinarios normalmente dieron la razón a los reclamantes y ordenaron la devolución de la totalidad o de una parte de dichos gastos. No obstante, prácticamente nunca del importe abonado en concepto de IAJD, conocido popularmente como el tributo de las hipotecas. En el caso de retorno total de los gastos, si la hipoteca era de 240.000 € (el 80% de 300.000 €), el importe devuelto fue aproximadamente de 2.000 €.

El anterior dictamen provocó que los bancos eliminarán de sus contratos hipotecarios las indicadas cláusulas y procedieran a compartir algunos gastos con los clientes y asumir por completo otros. Así, por ejemplo, en el caso de Bankia, la entidad paga la totalidad de los gastos de registro de la hipoteca, el 50% de los gestoría y el 25% de los de notario.

El 28 de febrero de 2018, el Tribunal Supremo desestimó dos demandas que reclamaban la devolución del IAJD y estableció que, al ser el prestatario el sujeto pasivo del impuesto, éste debía sufragar íntegramente aquél.

No obstante, el pasado 16 de octubre, el mismo Tribunal se rectificó a sí mismo, al hacer una diferente interpretación de la ley. Ahora estima que el sujeto pasivo es el banco, el único beneficiado de la inscripción en el registro, y es quién debe proceder a pagar la totalidad del impuesto. La nueva interpretación toma como hecho imponible a la hipoteca (la garantía que obtiene la entidad) y no al préstamo (el dinero recibido por el prestatario).

Mi opinión coincide con el contenido de la reciente sentencia. El único interesado en la inscripción de la hipoteca en el registro es el banco porque le otorga preferencia en el cobro de la deuda y, en caso de impago del préstamo, le facilita la ejecución de la propiedad.

La nueva sentencia del Tribunal Supremo deja claro que en las nuevas hipotecas el IAJD debe ser sufragado por el banco. No obstante, no dice nada de si las antiguas dan derecho a su devolución. Dos interpretaciones aparecen: una relacionada con el tiempo de preinscripción de los impuestos, otra con la nulidad de las cláusulas abusivas.

La primera afectaría a las hipotecas inscritas en los últimos cuatro años. La segunda, en una interpretación restrictiva, a cualquiera viva (pendiente de amortizar alguna cantidad); en una amplia, a todas las anteriores en que el IAJD haya sido sufragado por el prestatario.

Indudablemente, la nueva sentencia, especialmente si los juzgados ordinarios adoptaran alguna de las tres anteriores interpretaciones retroactivas, provocaría una considerable disminución de los beneficios de los bancos durante los próximos años. Presuntamente, para evitar tal posibilidad y dejar sin efectos el anterior dictamen, un día después de conocerse, el presidente de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, Luís María Díez-Picazo, indica que convocará el Pleno de dicha Sala.

Si tiene éxito en su maniobra, una vez más un poder del Estado socorrerá a la banca. Así lo hizo el legislativo y ejecutivo durante la pasada crisis, a pesar de que aquella fue quién más contribuyó a generarla. A través de los impuestos, permitió que los ciudadanos cubrieran una sustancial parte de sus agujeros sin recibir nada a cambio.

La intensa presión social y mediática sobre la Sala Tercer del Tribunal Supremo puede llevar a ésta a adoptar una solución salomónica. Consistiría en aplicar únicamente a las nuevas hipotecas la sentencia del pasado 16 de octubre. De esta manera, evitarían el gran coste que supondría para la banca la retroactividad y no desautorizarían a sus compañeros de tribunal.

Si así sucede, la banca habrá vuelto a ganar. La única esperanza que nos quedaría sería una sentencia diferente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En el tema de las cláusulas suelo, éste contradijo al Supremo y dictaminó la retroactividad total del exceso de dinero pagado en las hipotecas. Sin duda, un buen precedente.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.

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