Por regla general, el tipo de interés nominal de los préstamos excede a la tasa de inflación del período. La diferencia, denominada interés real, consiste en la penalización que sufre el prestatario por disponer de un capital ajeno. Por tanto, si el incremento anual del IPC se sitúa alrededor del 2%, tal y como desea el BCE, su tipo principal es probable que se sitúe próximo al 3% y el euribor a un año supere por poco dicho nivel.

Desde la creación del euro, el anterior contexto sucedió entre 1999 y 2007 y la principal referencia hipotecaria de la eurozona alcanzó un promedio anual del 3,38%. No obstante, su importe se desplomó entre 2012 y 2021 e hizo que su media fuera de un -0.04%. La última constituyó una coyuntura nada normal y sí muy especial.

En el siglo XX, en ningún país occidental, los tipos de interés destinados a sufragar la compra de una vivienda habían sido tan reducidos como en la última etapa. En cambio, durante una sustancial parte de la década de los 90, sí lo fueron en Japón. Un período donde la explosión de una gran burbuja inmobiliaria en 1991 generó en los siguientes años una crisis bancaria.

Entre 2012 y 2021, un motivo similar llevó al BCE a realizar una política monetaria ultraexpansiva. A partir de marzo de 2015, compró deuda pública y, durante una significativa parte del anterior período, situó su tipo de interés principal en un 0% y la facilidad marginal de depósito en un -0,5%.

Con dichas medidas, pretendía mejorar la liquidez y solvencia de los bancos, estimular a las familias y empresas a solicitar crédito y a las entidades financieras a concederlo. Su objetivo era actuar como contrapeso de una política fiscal contractiva (la austeridad en el gasto público), evitar una deflación persistente en la zona euro e impulsar el crecimiento económico.

La elevada duración de la anterior política monetaria indujo a numerosas familias a efectuar un diagnóstico erróneo, pues no consideraron lo sucedido entre las anteriores fechas como una situación excepcional, sino habitual. Por tanto, los que ya tenían una hipoteca variable creyeron que era normal pagar un tipo de interés inferior al 1% y en torno a dicha cifra los que la acababan de contratar.

Por eso, hicieron caso omiso a mis advertencias y a las de otros economistas. Su principal argumento era el siguiente: ¿por qué me he de cambiar a una hipoteca fija si pago menos con una flexible? No entendieron, o no quisieron comprender, dos aspectos clave del mercado hipotecario: la larga duración de los préstamos y las características de la oferta de tipo invariable.

En diciembre de 2021, el tiempo inicial de vida de las hipotecas constituidas en dicho mes era de 24 anualidades. Una etapa suficientemente larga para que el prestatario priorizara el importe que pagará en el resto de ejercicios respecto al sufragado en 2022. El primer semestre del pasado año, un período en el que la inflación se disparó al alza, constituyó la última oportunidad para sustituir un préstamo variable por uno fijo y conseguir en este un tipo de interés igual o inferior al 1,5% a 30 años.

Una vez el euribor a un año ha aumentado sustancialmente, las hipotecas fijas dejan de ser interesantes, pues su tipo incrementa igual o más que el indicado índice. El motivo está en la mayor carestía de los swaps de intereses y otros instrumentos similares, siendo ambos la cobertura de dichas hipotecas. Unos productos financieros que impiden a los bancos incurrir en pérdidas si la tasa a la que han concedido crédito es inferior a la vigente en el mercado.

Así sucedió durante la totalidad del período 1999-2007.  Por ejemplo, en 2003 el tipo de interés medio de las hipotecas fijas era del 5,15%. Una tasa elevada y superior a la que gravaba a los préstamos variables (4,29%). Por tanto, su contratación no era nada atractiva. Por eso, en dicho año su cuota de mercado únicamente alcanzó el 2,9%.

En junio de 2022, dichos motivos llevaron al 70,5% de las hipotecas sobre viviendas a estar referenciadas a una tasa de interés variable. En términos absolutos equivalía a 3.313.506 préstamos, siendo esta una deuda soportada por alrededor de tres millones de hogares, pues una pequeña parte de ellos tenía más de un crédito hipotecario. 

Para evitar una elevado aumento de la cuota mensual sufragada, las anteriores familias tienen las siguientes alternativas:

1) acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Pueden ampararse en él los hogares cuyos ingresos no excedan de los 29.400 euros anuales. Su auxilio les permitirá abonar un menor tipo de interés, la reducción durante unos años de la cuota hipotecaria por carencia de capital (no devolución del importe prestado) o la ampliación del período de retorno de la hipoteca.

Hasta el momento, la aplicación del citado Código ha tenido un escaso éxito, pues solo se han acogido algo más de 1.000 familias. Una cifra muy pequeña en relación al millón esperado por la ministra Nadia Calviño. Las principales razones son cuatro: la escasa publicidad realizada, la exigua información ofrecida en las entidades, la complejidad del trámite burocrático y la parcial repercusión de los aumentos observados en el euribor a un año en las cuotas hipotecarias de numerosos préstamos.

La burocracia de la Administración convierte en difícil una gestión que debería ser muy sencilla y accesible a todas las familias que cumplan los requisitos. Además, comete el error de dejarla por completo en manos de los bancos. A pesar de ello, hasta el momento, los problemas financieros de numerosos hogares son menores de los previstos. Las principales explicaciones se encuentran en la elevada antigüedad de la mayoría de las hipotecas a tipo variable y el pago en la actualidad de un interés sustancialmente inferior al que abonarán en la próxima revisión semestral o anual.

2) pedir al banco una novación. En otras palabras, un cambio de las condiciones de la hipoteca. La mayoría de las entidades la desestimará, pues supondría una reducción de los ingresos actuales proporcionados por el préstamo. No obstante, es bastante probable que su asesor bancario le diga que la están estudiando. Durante el período de análisis, los tipos de interés seguirán subiendo y su problema no mejorará, sino empeorará.

Por tanto, mi consejo es que no pierda el tiempo, consiga de otro banco una oferta que mejore el tipo de interés actualmente sufragado y después haga una corta negociación con el suyo. Si en el período de dos semanas no le ha dado una respuesta satisfactoria, cambie la hipoteca a otra entidad financiera.

3) realizar una subrogación. Es la mejor alternativa para todas las familias que no pueden acogerse al Código de Buenas Prácticas. No hace falta que visiten ningún banco, simplemente es suficiente que recurran a un bróker online. Desde su casa, Finteca, Trioteca o Housfy, entre otros muchos, le ofrecerán gratis distintas hipotecas que mejorarán las condiciones de la actual, si su perfil financiero es interesante para otras entidades.

No le cobrarán por los servicios básicos, pues dicha gestión la paga el banco. No obstante, algunos sí lo harán por el asesoramiento. En la actualidad, la mejor alternativa es una hipoteca mixta. Por ejemplo, cinco años a tipo de interés fijo y el resto a euribor a un año +0,5%. En la pasada semana, unas pocas entidades aún ofrecían una tasa del 2% durante el primer lustro. Una alternativa que muy probablemente le ahorrará bastante dinero durante dicho período.

En definitiva, numerosos prestatarios se arrepienten de su conformismo y la falta de conocimiento sobre el funcionamiento del mercado hipotecario. En el primer semestre de 2022, a la mayoría de los hogares con una hipoteca a tipo de interés variable, uno o ambos problemas les han impedido cambiarla por una de carácter fijo.

En dicho período, las condiciones hipotecarias eran fantásticas, ahora son simplemente normales. No obstante, usted puede mejorar las actuales acogiéndose al Código de Buenas Prácticas Bancarias, si su renta no supera los 29.400 euros y cumple el resto de requisitos. Si no tiene su amparo, aún puede conseguir su objetivo mediante una subrogación a una hipoteca mixta. Si así lo hace, como mínimo, conseguirá reducir significativamente lo abonado en el próximo lustro.

A pesar de ello, lo más sencillo hubiera sido ofrecer a todos los prestatarios, cuyo esfuerzo hipotecario superara el 35% de sus ingresos brutos, el canje de un préstamo a tipo de interés variable por otro de igual modalidad, pero con cuota fija. En la nueva hipoteca, las variaciones de los tipos generarían una aumento o disminución del plazo del crédito, pero en ningún caso un alteración del importe mensual sufragado.

Una solución que beneficiaría a las familias, la banca y al país. Las primeras evitarían pagar más cada mes en concepto de cuota hipotecaria. La segunda obtendría a medio plazo más ingresos por intereses y una menor morosidad a corto. El tercero aumentaría en mayor medida el PIB debido a un más elevado incremento del gasto de las familias.

Una propuesta completamente viable si existe voluntad política, visión a medio plazo de los ejecutivos de la banca y el Banco de España acepta que el cambio en las condiciones del préstamo no implique ninguna dotación adicional de provisiones por parte de las entidades financieras.