Joaquim Coll opina sobre la política de vivienda en Cataluña
Vivienda, ¿menos oferta o más mercado? El experimento catalán y sus resultados
"El control de rentas protege a los inquilinos ya instalados, pero dificulta el acceso a los nuevos, genera ganadores y perdedores y desplaza la presión en lugar de aliviarla"
Cataluña se ha convertido en el principal laboratorio español de políticas de intervención en el mercado de la vivienda. La generalización del control de rentas en las zonas tensionadas —más de 270 municipios— permite observar con cierta nitidez los efectos de una estrategia largamente debatida. Pero un laboratorio solo es útil si se interpretan bien los resultados.
Los datos disponibles, procedentes de plataformas como Idealista y del Institut Català del Sòl (INCASÒL), son elocuentes. La oferta de vivienda en alquiler ha caído con fuerza: de más de 154.000 unidades en 2023 a unas 102.800 en 2025, con previsión de seguir descendiendo. En paralelo, los nuevos contratos se han reducido de forma notable, especialmente en Barcelona (en torno al 15% anual y cerca del 43% acumulado desde el pico de 2021). No es solo una caída cuantitativa: hay menos rotación, más rigidez y mayores barreras de acceso.
En contraste, en Madrid —sin control de rentas— la oferta se ha mantenido mucho más estable, aunque con subidas de precios cercanas al 10% interanual en 2025. El dilema es claro: ¿menos oferta a cambio de precios más contenidos, o más mercado a cambio de mayores subidas? La respuesta honesta es que ninguna de las dos opciones es gratuita.
En Cataluña, la reacción de los propietarios responde a incentivos previsibles. Una parte retira la vivienda del alquiler de larga duración; otra se desplaza hacia modalidades menos reguladas —temporal, turístico o venta—. El resultado es un mercado más estrecho y segmentado, con una presión creciente: en muchas zonas, cada anuncio concentra decenas de candidatos.
El comportamiento de los precios confirma un patrón conocido. Tras una moderación inicial —caídas del 5% al 9%— reaparece la tensión: las rentas se estabilizan o repuntan (en torno a 1.150 euros de media en Barcelona en 2025), mientras la competencia se intensifica. A ello se suma un efecto menos visible: la homogeneización al alza dentro de los límites regulatorios y el deterioro progresivo de la calidad de la oferta.
Conviene, no obstante, tomar en serio el argumento contrario. Quienes defienden el control de rentas recuerdan que el mercado libre tampoco garantiza un acceso equitativo: segrega por renta y expulsa a los más vulnerables. Es un argumento legítimo. La cuestión no es si el Estado debe intervenir —debe hacerlo—, sino qué tipo de intervención corrige el problema y cuál lo desplaza.
La evidencia internacional es consistente: el control de rentas protege a los inquilinos ya instalados, pero dificulta el acceso a los nuevos. Genera ganadores y perdedores y desplaza la presión en lugar de aliviarla. El problema de fondo sigue siendo la escasez de oferta. Sin un aumento sostenido del parque de vivienda, cualquier política de contención de precios actúa como un alivio temporal.
El reciente intento de prórroga forzosa de contratos vía decreto, rechazado en el Congreso, ilustra hasta qué punto la inseguridad jurídica puede ser tan dañina como el propio control de precios. Más allá de su fracaso, ha añadido incertidumbre y ha reforzado la percepción de que las reglas pueden cambiar de forma imprevisible.
No toda intervención, sin embargo, produce los mismos efectos. La decisión del alcalde Jaume Collboni de extinguir progresivamente las licencias de pisos turísticos —unos 10.000 en la ciudad— va en la dirección correcta. Actúa sobre un factor que distorsiona el mercado y busca recuperar uso residencial. Es una medida coherente con el diagnóstico y distinta, en su lógica, al control de rentas: no fija precios, sino que intenta ampliar la oferta. Su impacto dependerá de que se acompañe de incentivos claros y de un marco estable para que esos inmuebles regresen al mercado residencial, particularmente en alquiler.
Ahí reside la clave. Gobernar la vivienda no consiste en fijar precios o prorrogar contratos por decreto, sino en alinear incentivos y ampliar el mercado.
La lección que ofrece Cataluña es sobria: el intervencionismo mal calibrado tiende a agravar el problema; el pragmatismo exige combinar regulación y estímulos con un objetivo claro: aumentar la oferta.
Cataluña tiene ahora la oportunidad de convertir este experimento en aprendizaje. El resto de España observa.
