El mercado de la vivienda en 2026

Entre 2014 y 2020, los principales impulsores del mercado residencial fueron la demanda de mejora e inversión patrimonialista. En otras palabras, la clase media-alta.

Por un lado, quienes buscaban sustituir su vivienda actual por otra con más superficie, mejor localización y un mayor número de estancias exteriores. Por el otro, los que compraban para alquilar, debido a los bajos precios de los pisos y la mayor rentabilidad ofrecida por el arrendamiento en relación con los depósitos a plazo y la renta fija.

En 2021, las características de los adquirentes empezaron a cambiar. El número de viviendas compradas por los hogares de clase media-baja aumentó de forma sustancial, especialmente entre los jóvenes menores de 40 años en los distritos más obreros de las grandes y medianas ciudades. No obstante, la anterior tendencia sufrió un compás de espera en 2023, debido al elevado incremento del tipo de interés principal del BCE y a una mayor prudencia bancaria.

En el segundo trimestre de 2024, una etapa de auge dio paso a un boom inmobiliario. La principal causa fue el masivo desplazamiento de los jóvenes desde el mercado de alquiler al de compra. Un traslado derivado de la dificultad de encontrar una vivienda en régimen de arrendamiento y de un importe del arriendo superior al de la cuota hipotecaria, dados dos pisos de similares características.

En 2025 ha tenido lugar una sustitución parcial de los motores generadores de demanda de vivienda. Ha perdido impulso la de mejora e inversión patrimonialista y lo ha ganado la de primer acceso a la propiedad y la especulativa. Es la clásica rotación de demandas, después de numerosos años en los que el auge de las dos primeras dieron lugar a la mayor parte de las transacciones.

La creciente dificultad para vender una vivienda de mejora, especialmente en las grandes ciudades del país y en el segmento de alto standing de segunda mano, proviene de la discrepancia entre oferentes y demandantes respecto a su precio. Los primeros pretenden obtener bastante más de lo que los segundos están dispuestos a pagar, especialmente si los últimos son españoles.

La inversión patrimonialista ha sido sustituida por la especulativa. En primer lugar, por el pánico de los inversores a que los inquilinos se declaren vulnerables. En segundo, por la posible instauración de un control de precios en determinadas ciudades, debido a la insistencia del Gobierno en extenderlo desde Cataluña al resto del país.

La inversión especulativa está basada en la aplicación del flipping house. Una intervención en el mercado residencial consistente en tres acciones: compra, reforma y venta de la vivienda. Una actuación bastante lucrativa si el inversor adquiere el piso con descuento y logra venderlo al precio de mercado, pues la actual coyuntura alcista le permite navegar con viento a favor.

En el próximo ejercicio, continuará el boom inmobiliario iniciado en el segundo trimestre de 2024. En el conjunto del país, tanto en las grandes ciudades como en las medianas y pequeñas urbes, tendrá lugar un elevado aumento del precio y de las ventas. El primero incrementará alrededor de un 8% y las segundas, del 7,5%.

Las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades, pues en 2026 se venderán 60.000 viviendas más que en el año anterior. Los principales impulsores del mercado residencial serán los mismos que en el actual ejercicio: la escasez y carestía del alquiler, un importe del arriendo superior al de la cuota hipotecaria, una elevada estabilidad en el empleo, el aumento del poder adquisitivo de los hogares, un reducido tipo de interés hipotecario y el incremento del crédito bancario.

En 2026, el número de viviendas vendidas será el tercero mayor de la historia, siendo dicha cifra solo superada en 2005 (901.574) y 2006 (955.186). La enajenación de inmuebles de segunda mano volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades. Una cuantía sustancialmente superior a la de cualquiera de los ejercicios de la primera década de la actual centuria, cuyo máximo tuvo lugar en 2005 al alcanzar las 565.096 ventas.

En dicho año, el BCE reducirá su tipo principal de interés hasta el 1,5%. Una actuación que disminuirá los tipos hipotecarios y permitirá a una sustancial parte de los hogares obtener un préstamo fijo al 1,8% y sufragar un 1,5% por la parte invariable de una hipoteca mixta.

Una coyuntura derivada de la existencia de una guerra hipotecaria, pues todos los bancos pretenderán aumentar los beneficios procedentes de la financiación de la compra de inmuebles. Para lograr su objetivo, deberán dar bastantes más préstamos, pues esta será la principal manera de compensar la menor ganancia obtenida por euro prestado.

En 2026, el nuevo crédito otorgado a los hogares para la compra de vivienda ascenderá a 102.000 millones de euros. En términos relativos, supondrá un 20% más del concedido durante el actual año, pero aproximadamente un 60% de la cuantía prestada en 2006. No obstante, si descontamos la inflación de las dos últimas décadas, su importe será únicamente un 40% del proporcionado en 2006.

En dicho ejercicio, aumentará el número de hipotecas concedidas a 35 y 40 años, así como las facilitadas por un importe superior al 80% del precio de la vivienda. No obstante, las últimas difícilmente superarán las cuatro quintas partes del valor de tasación. Unas mejores condiciones financieras que impulsarán la compra de pisos y, especialmente, las de los jóvenes.

En el próximo ejercicio, la noticia más relevante será el elevado incremento de las viviendas adquiridas por los menores de 40 años. Por eso, en las grandes ciudades será más fácil vender una propiedad en los distritos obreros que en los barrios de alto standing y el precio de la vivienda subirá más en los primeros que en los segundos. También lo hará en mayor medida en las urbes de la periferia, principalmente habitadas por hogares de clase media-baja, que en las principales metrópolis.

El escaso ahorro de los jóvenes será compensado por las aportaciones de sus progenitores. En 2026, tendrá lugar el trasvase de capital de padres a hijos más grande de la historia de nuestro país, materializado mediante donaciones legales, encubiertas y préstamos entre particulares. El gran aumento de las compras efectuadas por los menores de 40 años hará que el porcentaje de viviendas vendidas con hipoteca aumente sustancialmente y se sitúe alrededor del 65%.

En 2026, el número de viviendas iniciadas será decepcionante. La escasez de capital de numerosos promotores, la carencia de financiación bancaria destinada a la compra de suelo, la poca mano de obra disponible y la inseguridad generada por la tardía tramitación de las licencias por parte de los municipios lastrarán la construcción de inmuebles.

El próximo año, en el mejor de los casos, la anterior cifra llegará a las 200.000 unidades. Para ello, deberán cumplirse tres premisas: la Administración inicia muchas más viviendas que en años anteriores, llegan numerosos inversores al mercado de suelo y algunos empresarios se convierten en nuevos promotores.

Una cifra que superaría en 60.000 unidades los inmuebles empezados en el año anterior. No obstante, una cuantía escasa si la comparamos con las iniciadas en 2025 (725.801) e incapaz de absorber la demanda de obra nueva existente. Por eso, una parte de ella se desplazará al segmento de vivienda usada e impulsará al alza a sus precios.

En definitiva, el boom inmobiliario continuará en el próximo ejercicio. Los especuladores tomarán el relevo de los inversores patrimonialistas y los jóvenes de una parte de los demandantes de viviendas de alto standing. El resultado será un aumento de las transacciones del 7,5% y del precio de un 8%. A pesar de lo indicado por algunos analistas, periodistas y políticos, en 2026 no habrá ni rastro de burbuja hipotecaria ni inmobiliaria. En los siguientes años, ya veremos.