Inmobiliaria Colonial: la memoria de la piedra

Colonial, la antigua filial del Banco Hispano Colonial y del Banco Central, no es un reducto del pasado. Es una inmobiliaria con un valor de sus activos superior a los 11.000 millones de euros y con un portfolio que sobrevuela, además de Barcelona y Madrid, los sectores prime del mercado de París. La compañía lidera el sector patrimonialista de oficinas en Europa con 108 activos, con un 93% de este total en edificios de oficinas. Colonial cerró 2017 con un resultado neto de 683 millones de euros y un crecimiento de valor para su accionista cercano al 20%.

En la capital francesa, Colonial despuntó con la captura de la antigua sede de Phillips, un edificio postindustrial adquirido por 200 millones de euros, rehabilitado y vendido por 450 millones. Controla decenas de enclaves en la capital de Francia, con algunas perlas en el corazón de Marais, sobre la acera del Boulevard de los Anticuarios, flambeada de establecimientos donde se sirven suizos y magdalenas proustianas. Podría decirse que sus gestores han sentado reales a tiro de piedra de la Ópera de Garnier y no lejos del Faubourg Pompidou, hoy rodeado de pequeñas ostrerías difíciles de olvidar.

En junio del 2004, Colonial rompía las barreras invisibles de un mercado exigente como el francés, al adquirir la Société Foncière Lyonnaise (SFL), una antigua filial del Crédit Foncier. Esta operación supuso doblar en un solo año el valor de los activos del grupo y concentrar sus actividades en las zonas de negocio de los principales mercados inmobiliarios del euro. Colonial ponía en pie su internacionalización después de medio siglo de baja actividad y de haber servido a su matriz originaria, el Banco Hispano Colonial, fundado por el marqués de Comillas para financiar sus intereses de ultramar (Cuba, Filipinas y Puerto Rico). La trayectoria del banco se interrumpió con la perdida de las colonias en 1898 y sufrió sucesivas crisis en un tiempo marcado por la construcción de su sede histórica, situada en la embocadura de Vía Layetana, obra del arquitecto Enric Sagnier. Aquella sede simbolizó la pujanza de los negocios y la plenitud en el ámbito municipal del regionalismo de Francesc Cambó. Sin embargo, los bienes raíces del banco no se agruparon hasta mucho después, en 1946, con la fundación de Inmobiliaria Colonial, como sociedad mercantil.

En su etapa reciente, Colonial ha pasado por cuatro momentos destacados: la salida a Bolsa en 1999, la entrada de Caixabank en el capital (al hacerse con el paquete anterior de Caixa Barcelona, en la fusión de ambas entidades), el posterior dominio accionarial de Inmocaral y la reformulación de su presencia en el mercado global. Esta última etapa, destaca por un desenlace sigiloso además de brillante: su modernización a partir de 2008, de la mano de su actual presidente, Joan José Brugera, un directivo que ha reforzado su presencia institucional al presidir el Cercle d’Economia y que, en su negocio, ha sido capaz de convencer por igual a los accionistas institucionales que a los fondos soberanos. A lo largo de la última década, el grupo inmobiliario ha conquistado un papel destacado en su sector; expone su calificación en tiempo real al cotizar al contado en la bolsa española, con un free float del 40% de su capital. Recibió la calificación crediticia de investment grade otorgada por Standard & Poor’s, gracias a la liquidez de sus acciones, aunque como empresa inmobiliaria, su fortaleza se expresa en términos de valor agregado. En la actualidad, la capitalización bursátil de Colonial se acerca a los 4.500 millones de euros.

Principales hitos en 70 años de historia

Arranque en los años 60. En el marco del auge de la construcción que empezó en los años 60, Inmobiliaria Colonial desarrolló un proyecto innovador y de grandes dimensiones conocido como Barcelona 2, integrado por más de 1.000 viviendas y locales comerciales en régimen de alquiler. Hoy, esta parte del negocio sigue en marcha.

En 1991-99, desde la hegemonía de La Caixa hasta la salida a bolsa. Adquirió una participación mayoritaria de Inmobiliaria Colonial, en poder hasta entonces del Banco Central Hispanoamericano. La entrada de La Caixa supuso la aportación por parte de ésta de locales y edificios que sumaban una superficie de más de 500.000 metros cuadrados. A partir de aquel momento Inmobiliaria Colonial contrató a un nuevo equipo directivo que inició un proceso de reposicionamiento y racionalización de su cartera de activos y que llevó a la compañía a centrar su estrategia en el negocio de alquiler de edificios de oficinas de calidad ubicados en los distritos centrales de negocios de Madrid y Barcelona. Al mismo tiempo se inició una actividad selectiva y rentable en el negocio de suelo y de promoción residencial. En 1999 la compañía salió a bolsa en un proceso que tuvo un gran éxito, con un alto porcentaje de adjudicación entre el tramo minorista, situando el free float en el entorno del 55%. El proceso de reposicionamiento iniciado en años anteriores experimentó un avance importante tras la salida a bolsa.

2004: adquisición SFL y aportación de activos de Mutua Madrileña. A través de esta operación, Inmobiliaria Colonial fue pionera en España en apostar por una estrategia focalizada en inmuebles prime diversificados internacionalmente. En septiembre del mismo año, Colonial y Mutua Madrileña alcanzaron un acuerdo, en virtud del cual Inmobiliaria Colonial adquirió siete edificios de oficinas situados en el centro de Madrid, antes propiedad de la Mutua Madrileña, que pasó a ser socio de referencia en el accionariado de Inmobiliaria Colonial. Dicho acuerdo permitió a la compañía reforzar su presencia en el mercado de oficinas de Madrid, mediante una cartera de activos excelentemente ubicados en el eje central de negocios de la ciudad.

2006: salida de Caixabank y opa de Inmocaral. En el año 2006 la compañía inmobiliaria Grupo Inmocaral lanzó una OPA sobre el 100% del capital de Inmobiliaria Colonial, financiada parcialmente con deuda bancaria. El precio de adquisición supuso una prima sustancial sobre el NAV de Inmobiliaria Colonial. Una vez ejecutada la OPA, que tuvo un 93,4% de aceptación, las dos compañías se fusionaron incrementándose de esta forma significativamente el peso del negocio promotor.

2007: adquisición de Riofisa y del 15% FCC. En 2007 el nuevo accionista de referencia inició un giro en la estrategia corporativa de Inmobiliaria Colonial que culminó con la adquisición de una participación del 15% del grupo constructor FCC y el 100% de Riofisa, compañía especializada en la promoción y gestión de centros comerciales. Ambas operaciones se realizaron en el pico del ciclo inmobiliario y bursátil, y fueron financiadas en su práctica totalidad con deuda bancaria.

2008: nuevos accionistas toman el control de la compañía. El inicio de la crisis financiera en España conllevó graves tensiones financieras a Inmobiliaria Colonial, con importantes caídas en los ingresos y en la valoración de los activos. Después de largos meses de negociaciones, la compañía finalizó con éxito el proceso de reestructuración de su deuda financiera, tras alcanzar un acuerdo con los bancos coordinadores del préstamo sindicado. El proceso de reestructuración se culminó exitosamente con la recapitalización de Colonial y la apuesta firme estratégica de lo que había sido el core business tradicional de la compañía: el negocio patrimonialista. Tras este proceso, el fondo Coral Partners, Eurohypo, Calyon y Royal Bank of Scotland pasaron a ser accionistas mayoritarios de Colonial. Tras la toma de control por parte de los bancos, retomó la gestión el presidente Juan José Brugera, junto al nuevo CEO, Pere Viñolas.

2010: refinanciación. El 19 de febrero de 2010, Colonial firmó con la banca un nuevo acuerdo de refinanciación que permitió recapitalizar y dotar a la compañía de una estructura financiera viable a largo plazo. A finales del mismo año, Inmobiliaria Colonial, a través de su filial francesa SFL, firmó un acuerdo estratégico con Realia para la toma de una participación en SIIC de Paris. Esta operación permitió posicionar a Inmobiliaria Colonial como una referencia en Europa en el alquiler.

2014: ampliación de capital e instalación definitiva de la empresa en la senda del beneficio recurrente. Colonial culminó exitosamente un aumento de capital de 1.263 millones de euros, con el apoyo de inversores a largo plazo de reconocido prestigio internacional y un free float cercano al 40%. La ampliación de capital permitió recapitalizar la compañía. Asimismo se firmó un nuevo crédito sindicado a largo plazo de 1.040 millones de euros, con acreedores de gran prestigio, siendo la primera compañía española desde el inicio de la crisis de deuda soberana en captar nueva financiación por parte de inversores institucionales internacionales.