Els tres tipus de contractes de la xarxa d'habitatges

En l'arrendament d'habitatge podem distingir tres modalitats: residència habitual, de temporada i ús turístic.

Entre les anteriors alternatives, existeixen dues diferències essencials: la durada del contracte i la finalitat de l'arrendament. En la primera opció, la vigència mínima no pot ser inferior a un lustre. No obstant això, si el propietari és una persona jurídica (empresa o fundació), la màxima pot ascendir a deu exercicis, si per acció o omissió ambdues parts acorden prorrogar el compromís durant tres anys més.

En la segona alternativa, el període de permanència de l'inquilí no està subjecte a un límit legal. Tot i això, nombrosos propietaris creuen que ha de ser superior a 31 dies i inferior a un any. Estan equivocats, ja que l'article 3 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), on es regula aquest arrendament, no estableix cap limitació temporal. En el lloguer de temporada, l'element important és la causa del contracte, però no el termini.

Al nostre país, la majoria dels contractes d'arrendament de temporada van dirigits a estudiants universitaris, ja que molts d'ells resideixen regularment en un municipi diferent al que acull la universitat. El temps de durada dels acords és de 10 o 11 mesos i coincideix amb el del curs acadèmic. A Santiago de Compostel·la, Salamanca, Granada o Elx suposen més del 95% dels efectuats. A Barcelona i Madrid, al voltant del 70%.

No obstant això, alguns propietaris no utilitzen el contracte d'arrendament de temporada per regular la seva relació amb els estudiants, sinó un de convencional. Aquesta decisió presenta un avantatge i un inconvenient. El primer consisteix en la percepció de 12 mensualitats en lloc de 10 o 11. El segon suposa la impossibilitat d'aplicar anualment l'import del lloguer existent al mercat i fins i tot el d'augmentar el preu en una quantitat equivalent a la de la inflació de l'últim any, si aquesta excedeix del 2%.

En els contractes d'habitatge habitual signats amb estudiants, el relloguer és una pràctica relativament freqüent, especialment quan el lloguer és subscrit per diversos inquilins. Així, per exemple, quan dos estudiants comparteixen contracte i un d'ells finalitza abans els seus estudis i torna al domicili familiar, no és estrany que, sense consentiment del propietari, transmeti l'ús de l'immoble a un tercer. Ho farà per un import superior al de la renda que li correspon abonar i aconseguirà durant un temps un ingrés mensual addicional.

Els habitatges d'arrendament de temporada destinats a estudiants competeixen de manera directa amb les residències universitàries, ja que ambdues opcions d'allotjament es dirigeixen al mateix client. Per tant, si les autoritats endureixen les restriccions sobre les primeres, els principals beneficiats seran els propietaris de les segones, ja que podran incrementar els preus de les estades i assolir nivells d'ocupació més elevats.

D'aquests habitatges, també en són clients els professionals desplaçats temporalment per les seves empreses a una localitat diferent a la de la seva residència habitual, així com les persones que necessiten atenció mèdica i els seus acompanyants. El termini de temps pot ser de cinc dies i també d'un lustre, no sent l'última una durada habitual, sinó excepcional.

Entre els llogaters de temporada es troben els treballadors desplaçats per les seves companyies per desenvolupar durant dos anys un projecte en una de les seves filials, els professors universitaris que estaran sis mesos en un centre acadèmic diferent d'aquell en què habitualment exerceixen, així com les persones que decideixen operar-se a Barcelona o Madrid en lloc de fer-ho en un hospital de la seva ciutat, juntament amb els familiars que les acompanyen.

En la tercera opció, la de l'habitatge d'ús turístic, la durada del contracte depèn de la legislació de cada autonomia. Al País Valencià, no pot superar els deu dies. Una limitació absurda, ja que obliga les famílies que desitgen passar dues setmanes de les seves vacances en una determinada localitat a canviar d'apartament quan encara els queden cinc dies per finalitzar la seva estada.

No obstant això, la regulació de la majoria de les comunitats autònomes no estableix un termini màxim a l'allotjament turístic, ja sigui perquè el defineix de manera genèrica com una estada de curta durada o perquè concedeix una major rellevància al motiu del desplaçament al municipi (el turisme) que al temps de permanència a l'habitatge. En elles, la interpretació de la legislació efectuada per les agències immobiliàries és que la durada màxima dels contractes no ha de superar el mes.

Quant a la finalitat de l'arrendament, la diferència entre els tres tipus d'acords es fonamenta en dos conceptes clau: la residència permanent i l'esporàdica. El contracte d'habitatge habitual s'aplica tant a l'immoble en què els llogaters fixen el seu domicili principal com a aquell al qual preveuen acudir de manera recurrent (segona residència), tant si el seu propòsit es compleix com si no.

Els contractes subscrits pels llogaters en concepte d'arrendament de temporada i ús turístic fan referència als immobles on residiran de manera temporal, ja sigui durant uns pocs dies o diversos anys. No obstant això, si el desplaçament transitori es converteix en permanent, l'acord assolit no serveix per regular la relació entre les parts. En aquest cas, l'arrendatari haurà de convèncer el propietari que substitueixi l'actual contracte per un d'habitatge habitual. Si no ho aconsegueix, haurà de traslladar-se a un altre pis.

En definitiva, a les ciutats conviuen dos tipus de població: la fixa i la mòbil. La primera resideix habitualment en elles i la segona ho fa de manera temporal. Per als residents permanents, el contracte aplicable és el convencional. Per als esporàdics, depèn del motiu del desplaçament. Si té com a finalitat l'oci, han d'allotjar-se en un habitatge d'ús turístic i subscriure un acord que respecti la normativa que les regula. Si obeeix a altres motius, han de signar un contracte d'arrendament de temporada.

A la majoria de les urbs espanyoles, la població mòbil és escassa. No obstant això, en gairebé totes les més poblades el seu percentatge ha crescut de manera notable en l'última dècada. També ho ha fet en d'altres on la universitat atrau nombrosos alumnes estrangers i de la resta d'Espanya, com Salamanca, Santiago de Compostel·la i Granada.

En elles, la despesa efectuada per turistes, estudiants i treballadors desplaçats temporalment per les seves empreses genera nombrosos llocs de treball, fa rendibles negocis que no ho serien sense la seva presència i, de manera indirecta, incrementa la recaptació municipal. Tres característiques que molts ciutadans desconeixen i de les quals alguns polítics s'obliden quan uns pocs residents habituals protesten per alguns dels seus actes.