Slim y Polygon juegan al gato y al ratón en Realia ante una OPA de exclusión

El futuro de la inmobiliaria Realia sigue en el aire. Desde que hace cuatro meses, de manera sorprendente, Carlos Slim, su accionista de control, decidiera trasladar la histórica sede de la promotora, desde una de las Torres KIO al edificio ocupado por FCC, todos los accionistas andan con la mosca tras la oreja.

Sobre todo, el fondo británico Polygon, que entraba en el capital de Realia en 2015 confiando en que levantara el vuelo, y desde entonces lo único que ha visto son OPAS y ampliaciones de capital promovidas por Slim, que han tirado por los suelos el precio de las acciones de su 10,5%, varadas en torno a 0,9 euros desde hace meses.

Repetir con Realia la jugada de Cementos Portland

Y la gota que colmaba el vaso llegaba con la última ampliación por importe de 149 millones de euros, llevada a cabo deprisa y corriendo a finales de diciembre, a un precio de 0,85 euros la acción, tras la que ya nadie parece dudar de que la intención de Slim con Realia es proceder a su integración en FCC, a través de una OPA de exclusión. Lo mismo que hizo hace dos años con Cementos Portland Valderrivas.

Con la exclusión de una empresa del mercado, su propietario --Slim, en este caso-- evita estar bajo el foco permanente de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), queda con un mayor margen de maniobra sin tener que dar cuenta detallada de todos los hechos relevantes relacionados con los negocios.

Al gato y al ratón

En este contexto, tanto Slim como el fondo Polygon están jugando al gato y al ratón, demorando en comunicar a la CNMV las acciones adicionales con las que cuenta tras la ampliación cerrada hace dos semanas.

Ambos se miran por el rabillo del ojo. Saben que el ‘enemigo’ ha aportado no solo el capital que le correspondía, sino que también, supuestamente, ha suscrito acciones adicionales, de manera que salen de la ampliación con mayor peso del que tenían. En el caso, de Slim –sumando su participación directa más la indirecta a través de FCC-- del 71% y de ese 10,5% que atesora el inversor institucional británico.

Todo son cábalas

A partir de aquí, todo son cábalas. Mientras no se notifique a la CNMV la nueva posición que ambos contendientes ostentan todo queda en el alero.

Si realmente Polygon, como ha dejado caer, ha mantenido, o incluso aumentado, ese 10,5%, la OPA de exclusión pretendida por Slim se complicaría muy mucho, pues para su salida adelante se requiere la adhesión mínima del 90% de los accionistas. En caso contrario, el empresario azteca tendría las manos libres para hacer y deshacer a su antojo.

Así le va a Portland tras salir de Bolsa

Que una empresa sea excluida de cotización bursátil no comporta que su situación se enderece de la noche a la mañana. Solo se consigue un tránsito mucho más discreto, lejos del ojo de la CNMV y del foco mediático. Y ahí está Cementos Portland Valderrivas (CPV) para corroborarlo.

Cuando la cementera salía del parqué, a finales de febrero de 2017, acababa de cerrar el ejercicio anterior con unas pérdidas de 224 millones de euros, causadas básicamente el coste financiero de una deuda financiera de 930 millones de euros.

Mejora en 2017

Un año después, en 2017, la situación mejoraba notablemente, reduciendo los 'números rojos' a 56 millones tras reducir el endeudamiento a la mitad. Y, ahora, hasta septiembre, se apuntaba un beneficio de 8,8 millones'.

Lo que sí ha evitado Slim con la exclusión bursátil de Slim es la publicidad de las dos ampliaciones de capital llevadas a cabo. Una, de 434 millones de euros, en junio de 2017, y otra, actualmente en proceso, por otros 100 millones.

Compensar cinco préstamos de FCC, la matriz

La primera se articuló para compensar, casi en su totalidad, cinco préstamos --por un importe de 423,3 millones, incluyendo principal e intereses-- concedidos por FCC, y sustanciada mediante la capitalización de esos préstamos.

Y la segunda ampliación de CPV, en curso, viene motivada por el incumplimiento de las garantías recogidas en el crédito sindicado de 445 millones de euros firmado en julio de 2016.

Ratio deuda/Ebitda por encima de lo pactado

En ese contrato de financiación se recogía que si, a 31 de diciembre de 2018, la ratio de deuda/Ebitda era superior a 3,5 veces, FCC, como casi único accionista con el 98,52% del capital, se vería obligado, de forma irrevocable a aportar a CPV el capital necesario para bajar la ratio de ese umbral, hasta un importe máximo de 100 millones de euros

Ante la realidad de que, en septiembre de 2018, Cementos Portland mantenía una deuda bruta de 569 millones y de que su Ebitda llegaba a 57, y, que, por lo tanto, esa ratio no iba a quedar por debajo de 3,5 veces, FCC otorgó esa aportación mediante préstamo subordinado, que CPV destinó en su totalidad a amortizar deuda. En ambos casos, la cementera reducía su apalancamiento sin tener que afrontar salida de tesorería.