¿Qué gastos de las hipotecas se pueden reclamar?

La justicia ha conseguido en apenas 4 años lo que el Banco de España no ha hecho en mucho tiempo: poner un límite a la banca y ofrecer protección legal a los consumidores. La falta de transparencia de ciertas cláusulas hipotecarias ha terminado con una sentencia europea contra las entidades. Sin embargo, muchos de los cargos que realizan las entidades son legales, por lo que no todos se pueden reclamar, señalan desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com.

El suelo hipotecario

Las cláusulas suelo no son ilegales, sino que han sido declaradas nulas en función de la falta de transparencia en su aplicación en los contratos de los clientes. La falta de transparencia es difícil de demostrar, aunque no imposible. Dado que el suelo hipotecario tiene un efecto directo en la cuota mensual que el cliente termina pagando, debe ser explicitada en la oferta vinculante, así como ser explicada por los bancos antes de la firma del contrato. Si estos factores se dieron y el cliente conoció y comprendió la implicación del suelo en su hipoteca, no tendría lugar una reclamación.

Este es el argumento usado por algunas entidades que defienden que su limitación del interés estaba perfectamente justificada. Otro argumento legal válido para la devolución de los intereses pagados de más por el suelo es cuando la diferencia entre el mínimo (el suelo) y el máximo (el techo) a pagar por el cliente es muy elevada. Por ejemplo, un suelo del 3,5% y un techo del 21% podría ser reclamado como abusivo.

Gastos de escrituración de hipoteca

Al comprar una vivienda con financiación bancaria, se solicita a los clientes que realicen una provisión de fondos, que tradicionalmente solía representar el 15% del valor de la compraventa y que servía para cubrir dos grandes gastos iniciales: la escrituración y la constitución de hipoteca.

Ambos consisten en la validación pública de los documentos que certifican, por un lado, el cambio de titular de la vivienda y, por otro, la creación de un contrato de deuda pública (la hipoteca). Según la ley, los sujetos interesados en dejar constancia de la deuda son los bancos. Es por esta razón que los gastos de creación de la hipoteca deben ser cubiertos por las entidades.

Durante años, esto no se ha cumplido y han sido los clientes quienes han desembolsado estos segundos gastos. Si los bancos hubieran aplicado los gastos en una comisión de apertura al uso en vez de incluirlos en una provisión de fondos, no sería posible reclamarlos.

Cada banco fija sus comisiones

La necesidad de tener un sistema financiero sólido y saludable es clara. Para ello, la banca debe tener beneficios. Salvo en algunas ocasiones, como las comisiones por subrogación o amortización anticipada --fijadas por ley en un 0,5% los 5 primeros años y un 0,25% después-- el Banco de España establece que cada entidad es libre de fijar las comisiones que desee. 

Las condiciones concretas para validar estos cobros son, primera, que el cliente haya efectuado el servicio concreto y, segunda, que no se cobre dos veces por el mismo concepto. Dicho de otro modo, gastos como los relativos a la subrogación, la novación, la amortización anticipada, la comisión de apertura y la comisión por riesgo de tipo de interés, entre otros, son legales y no reclamables.