Las naves logísticas crecen hacia arriba por la falta de suelo

"En muchos mercados asiáticos, se ha hecho durante muchos años", apunta el director de Industrial y Logística de CBRE Barcelona, David Oliva. Las grandes urbes de este continente son conocidas por su hiperoptimización del espacio, tanto horizontal como verticalmente. "Pero cada vez se ven más en Londres, París o Alemania", añade el consultor.

Edificios y vías de metro en Tokyo, Japón / DAVID GUBLER - WIKIMEDIA COMMONS

Cuatro plantas

La tendencia se empieza a replicar en las naves industriales y logísticas de Cataluña. "Antes tenían una planta y un pequeño altillo para una oficina y ahora pueden llegar a tres o cuatro plantas", describe Xavier Vilajoana, presidente de los promotores catalanes. El representante de APCE afirma que este tipo de edificios se construyen "cada vez más" para "hacer oficinas anexas", aunque algún caso también permite que "la operativa se pueda hacer en vertical".

El grupo Goodman ha sido la avanzadilla de esta tendencia en Cataluña. El conglomerado australiano, que cuenta con 12 naves en la comunidad con 288.000 metros, ya tiene dos activos de estas características en Molins de Rei y Castellbisbal. Su voluntad es seguir construyendo en suelo disponible estructuras más elevadas y multinivel.

El interior de una planta de logística, en una imagen de archivo / EFE

Un modelo incipiente

"Nuestros clientes quieren estar lo más cerca posible de sus clientes, maximizar la rapidez en las entregas y reducir las emisiones por el transporte. El suelo es un bien escaso que debemos usar de forma eficiente para garantizar un desarrollo sostenible", señaló Ignacio García Cuenca, responsable del grupo en España, en la inauguración de Goodman Castellbisbal Logistics Centre.

Actualmente, la compañía cuenta con más de 40 instalaciones multiplanta operativas o en construcción en todo el mundo. Aún más: el 50% de sus proyectos actuales son multiplanta. Pese a estas cifras, Gerard Plana, director del departamento industrial-logístico de Forcadell, señala que estas promociones inmologísticas aún son incipientes.

Imagen virtual de una nave multiplanta diseñada por Goodman para Nissan / GOODMAN

Problemas de comercialización

La dificultad de comercialización explica en parte esta inmadurez: "Los clientes prefieren estar a solas sobre una gran parcela de terreno en vez de compartirlo con otros operadores". Cuestión distinta es que ante la falta de suelo disponible, sobre todo en la zonas prime cercanas a grandes urbes, se opte por esta solución como mal menor.

Otro problema que suscitan estas plantas son sus garantías de seguridad, en especial frente a incendios. "Si se declara un fuego en una planta superior puede afectar a las inmediatamente inferiores y al resto de edificio", indica el especialista de Forcadell. Este punto también desanima a potenciales compradores o arrendatarios.

Una nave logística multiplanta de Amazon / EP

Dificultades regulatorias

Oliva lamenta que "en muchos municipios no se permiten las naves multinivel en la normativa urbanística, porque hay una altura reguladora". "Necesitas 21 o 24 metros", precisa, mientras que algunas normativas municipales limitan la altura a 12 o 15 metros. Por su parte, la Generalitat se ha mostrado partidaria de que los consistorios reformen sus ordenanzas para dar encaje a esta tendencia del mercado.

Anna Gener, consejera delegada de Savills Barcelona, subraya que "uno de los problemas" por los que hay "tan pocas" naves "es que a los ayuntamientos no les gusta planificar naves logísticas por su consumo de suelo, no son especialmente bonitas y tienen una idea de la logística muy del siglo XX". Por ello, el sector está tratando de "hacer entender a los ayuntamientos" que estas instalaciones se pueden "hacer en altura para que no consuman tanto suelo", que generan empleo de más calidad que antes --mejor remunerado y con un perfil profesional más cualificado-- y que "la logística del siglo XXI es respetuosa con el medio ambiente, cuida las emisiones, la eficiencia energética y tiene placas solares". El directivo de CBRE corrobora que los promotores logísticos cumplen con "criterios sostenibles", también incorporando cargadores para vehículos híbridos y eléctricos.

El camión 100% eléctrico en pruebas en las instalaciones del bloque logístico de Mercadona en Madrid / CEDIDA

Inversiones perdidas

En Barcelona, la alta demanda por estos espacios y su escasez ha generado oportunidades de negocio atractivas para promotores y grandes carteras, ya que los proyectos suelen prealquilarse rápidamente o acordarse a medida previamente con el cliente. "Hay mucho interés de los inversores", asegura Oliva.

Sin embargo, reconoce que "la falta de suelo hace que no tengamos tantas posibilidades en cuanto a proyectos de gran formato". Para estas iniciativas no solo es necesario que la zona sea atractiva para los inversores, sino que disponga de grandes extensiones de terreno. Mientras Cataluña no los tenga, el capital financia grandes promociones en otros destinos, como Madrid, Valencia y Zaragoza.