La normativa de vivienda de Barcelona incentiva la conversión de activos residenciales en oficinas

Lejos de garantizar el acceso a la vivienda, las políticas de Barcelona para regular el mercado residencial han conseguido efectos contraproducentes. Uno de ellos es el incentivo perverso que ha desviado parte del interés inversor de proyectos habitacionales a edificios de oficinas, un segmento con creciente atractivo en la ciudad, y que incluso ha provocado la conversión de activos de una categoría a la otra.

La sensación de excesivas trabas regulatorias no favorece la llegada de capital, que en muchos casos opta por centrifugar los proyectos de construcción de vivienda a la periferia barcelonesa o a otras ciudades, o por quedarse en Barcelona pero con una apuesta por el inmobiliario no residencial. Fuentes del sector reconocen que 2021 no ha sido un mal año para la inversión inmobiliaria habitacional en la ciudad, pero lo cierto es que el segmento que más ha despegado es el de oficinas, con la atracción sin precedentes de siete de cada diez euros invertidos en toda España.

Medidas polémicas

Los aspectos más polémicos de la normativa vigente son la obligación municipal de destinar el 30% de las promociones de nueva construcción a la vivienda social y la ley catalana de vivienda, que limita los alquileres y a la que Barcelona se acogió. Dos restricciones que, según los empresarios del sector, no hacen más que reducir todavía más la oferta y agravan el problema. 

Ante esta situación, tanto expertos como inmobiliarias recetan soluciones como la construcción de vivienda social y la colaboración público-privada, una fórmula que el ayuntamiento liderado por Ada Colau ha explorado de forma accidentada a través de Habitatge Metròpolis. La inquietud del sector es todavía más acuciante ante la posibilidad de que este tipo de medidas, que consideran populistas y poco efectivas, se extiendan al conjunto de España a través de la ley de vivienda que prepara el Gobierno.

El caso de Telefónica

“En oficinas se nota una actividad importantísima en Barcelona, en cierto modo por la estricta regulación en el mercado residencial”, atestigua el consultor inmobiliario Artur Stabinski. El director de la agencia premium Coldwell Banker Anteris Real Estate asegura que “hay proyectos que iban a ser vivienda y se han convertido en oficinas, como el edificio de Telefónica”.

Stabinski se refiere a la compra por 100 millones de euros de la sede de la teleco española en Barcelona por parte del magnate indio Dino Gidwani. La family office del inversor tenía previsto construir pisos de lujo, pero tras recibir ofertas a precio de saldo y reticencias por parte del consistorio, planteó una reconversión, de nuevo, a oficinas.

Menos regulación

Más allá del caso de Telefónica, esta situación se ha dado también en proyectos más reducidos. “Hemos visto, sobre todo en el último año, la reconversión de pisos altos en oficinas, porque esta actividad no está tan regulada”, indica Guillermo Preckler, consejero delegado de la plataforma inmobiliaria Brickbro. La situación de Barcelona es inaudita, pues a escala Europea se dan dos tendencias: "Invertir en inmobiliario comercial y reconvertirlo en residencial", según Nils Henning, consejero delegado de la red europea de datos inmobiliarios Casafari. El directivo destaca que en términos generales, es más fácil a nivel regulatorio pasar de vivienda a espacio comercial que al revés. Si bien en Barcelona se producen operaciones en esta dirección, cada vez se detectan más movimientos en la línea contraria.

“Proteger el mercado y regularizarlo, añadir trabas, hace que muchos inversores se planteen dejar de invertir en residencial e invertir en otros productos”, afirma Preckler, que cree que la situación regulatoria hace que “los que tienen cientos de propiedades se han de replantear sus estrategias de inversión”. El directivo, que subraya que este tipo de operaciones son impulsadas principalmente por family offices, considera que “una vivienda puede tener más valor, pero si el propietario solo se plantea alquilarla, lo que garantiza es el tema regulatorio y es más fácil que no te ocupen”, de modo que se puede alquilar el activo a como oficina y volver al uso de origen en unos años.

Los fondos evitan el riesgo

“Los fondos no quieren asumir riesgos, una gran regulación no suele gustar a los fondos”, señala Xavier Güell, director de la consultora inmobiliaria CBRE en Barcelona. Sin embargo, apostilla que hay “otros factores que hacen decidir dónde invertir” y que todavía “se considera a Barcelona como un mercado seguro”. Lo demuestra el desarrollo del barrio de La Marina del Prat Vermell.

Gerard Marcet, socio de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet, coincide en que el segmento residencial no está en un mal momento, pero admite dificultades crecientes con estos inmuebles. “Nos estamos encontrando que cuesta cerrar operaciones residenciales, sobre todo por el tema normativo en Cataluña y de Colau en Barcelona sobre los grandes tenedores”, indica. Medidas políticas que no han logrado solucionar la emergencia habitacional mientras se perpetúa el problema del acceso a un hogar digno.