La reconstrucción del 22@ lleva a Barcelona a su récord de inversión inmobiliaria

En un momento de especial actividad inversora en España, la capital catalana capta siete de cada diez euros invertidos en oficinas en el país, cifra que tradicionalmente no superaba los dos o tres. Y la mitad del capital destinado a este tipo de inmuebles en la Ciudad Condal se ha concentrado en el distrito tecnológico del 22@, que por lo tanto concentra un 35% del valor de los proyectos llevados a cabo en todo el país.

Un año récord

Así lo apuntan los datos de la consultora inmobiliaria CBRE, que cifra en 3.657 millones de euros la inversión inmobiliaria que ha captado Barcelona en 2021, un récord histórico impulsado por el valor de las operaciones de oficinas, aunque también ha sido un año especialmente dinámico en cuanto a proyectos residenciales. El director de CBRE en Barcelona, Xavier Güell, augura que en 2022 el interés por la ciudad se mantendrá y destaca el 22@ como “motor de la inversión en Barcelona”, ya cuenta con “edificios nuevos de alta calidad en un entorno considerado muy seguro por el mercado internacional”.

En un contexto en el que se buscan inversiones de bajo riesgo, la atracción de firmas tecnológicas se considera clave para apostar por estos proyectos. Una circunstancia que expande la zona de bajo riesgo más allá de las áreas prime, upper Diagonal y paseo de Gracia, y da a Barcelona una ventaja competitiva con respecto a otras urbes europeas. Ello se añade a la disponibilidad de edificios grandes y de calidad --es decir, mayor seguridad en la inversión a la hora de colocar los activos en el mercado-- la percepción de los inversores en Barcelona como ciudad segura en este sentido y unos indicadores atractivos: es la ciudad europea donde más han crecido las rentas y pueden conseguirse retornos altos.

Más inversión exranjera

Gerard Marcet, socio de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet, coincide en que actualmente se apuesta “por inmuebles alquilados a operadores de perfil tecnológico, con mucho futuro”, algo que demuestran operaciones recientes como la compra del edificio ocupado por Hewlett-Packard. Según Marcet, más del 75% de los inversores que operan en el 22@ son extranjeros.

En este contexto, hay “alguna entrada de operadores nuevos, porque hay mucho dinero en el mercado, pero muchos van repitiendo, como Patrizia o Blackstone”. “Normalmente son fondos grandes, pero hay de todo”, asegura el consultor, en referencia a la creciente presencia de family offices o actores que invierten en el inmobiliario por la falta de rentabilidad de los activos financieros, algo que podría cambiar dependiendo de la concreción de las temidas subidas de tipos de interés que se espera que los bancos centrales apliquen este año.

"Mucho capital disponible"

Artur Stabinski, director de Coldwell Banker Anteris Real Estate, afirma que “la inversión extranjera está volviendo a Barcelona, sobre todo al Eixample derecho”, ya que se prima la seguridad de la inversión por delante de la rentabilidad, que puede estancarse en el 2,5% en algunos proyectos. Sin embargo, lamenta que “la estricta regulación en el mercado residencial en Barcelona” ha centrifugado la inversión hacia la periferia metropolitana, como ha pasado en el sector hotelero, y ha provocado que “proyectos que iban a ser vivienda se han convertido en oficinas”.

Sin embargo, como consecuencia de la pandemia y del “pico” bursátil “hay mucho capital disponible” en el mercado, según corrobora Nils Henning, consejero delegado de la red inmobiliaria europea Casafari. “Hay más capital y en parte es capital estadounidense, Barcelona es relativamente barata para invertir con un riesgo bajo y en Barcelona puedes obtener las mismas rentabilidades en la ciudad que en zonas más remotas de Wisconsin”.

De cara a 2022, prevé “ajustes mínimos” en los tipos de interés, que según él “serán negativos no para siempre, pero sí en 2022 y 2023”. “Muchos proyectos están financiados con estos tipos de interés y dejarían de ser rentables, y el BCE lo sabe perfectamente”, argumenta. De este modo, cree que en 2022 habrá “más apetito en el inmobiliario, en particular en Barcelona, que es la ciudad clave en España”, tanto por la demanda inversora como por los “nómadas digitales expatriados” que encuentran en la Ciudad Condal el escenario idóneo para teletrabajar.