El inmobiliario pos-Covid: comprar es más caro, alquilar se abarata

Idealista asegura que "los datos oficializan la recuperación del mercado de compraventa y su vuelta a la realidad prepandémica". "De hecho", añade su portavoz, Francisco Iñareta, "las más de 48.000 viviendas vendidas en el mes de junio suponen un techo mensual solo superado en 4 ocasiones desde 2008".

El mercado hipotecario se recupera

Iñareta también intuye una recuperación del mercado por las "compraventas paralizadas por la incertidumbre que se han reactivado ante un clima de mayor optimismo, por lo que deberemos esperar a próximos datos para confirmar si el mercado se asienta en estas cifras récord". Otro factor clave es la recuperación del mercado hipotecario y los "tipos de interés históricamente bajos debido a la competencia entre entidades", una situación que beneficia a los compradores.

Distinta es la evolución del alquiler, que según Idealista, viene esencialmente determinada por la cantidad de oferta, de modo que será fundamental "estar pendientes de cómo evoluciona en los próximos meses". A la hora de intentar, desde las Administraciones públicas, consolidar una contención o bajada de los precios, serán bienvenidas "todas las políticas que hagan aflorar más oferta al mercado". Pero "las legislaciones punitivas o coercitivas corren el riesgo de obtener los resultados contrarios a los deseados: retirada de producto y subida de los precios”, advierte el portavoz.

Los precios de compra empiezan a subir

La creciente demanda y el auge de las transacciones se han empezado a notar en un alza de los precios, según la inmobiliaria Green Habitat, cuya representante comercial, Montse Moreno, destaca que “el nivel de stock es pequeño” y que “en el momento en que hay demanda, o bien suben los precios o se agota” la oferta. Moreno es socia de Avenir Artesanos Inmobiliarios, que comercializa propiedades en Tarragona, donde las compraventas se han disparado un 57% en solo un año.

Pero, ¿por qué el alquiler y la compra siguen tendencias separadas en estos momentos? “El mercado de alquiler se destinaba a un público extranjero, gente que venía a estudiar... y no se mueve, con lo cual es una demanda más local”, recuerda Moreno. “Sin embargo, el mercado de compra es gente que ha estado parada durante diez meses y ahora toma posiciones”, analiza la también vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI).

La principal causa, la pandemia

Los datos publicados por Fotocasa esta semana recogen el decrecimiento en los alquileres, especialmente en ciudades como Barcelona o Madrid. La directora de Estudios del portal inmobiliario, María Matos, señala a Crónica Global que “estamos ante una caída de precios que no detectábamos desde el 2015”. Matos tiene claro que “la pandemia es la responsable que ha cambiado las preferencias y necesidades ocupacionales y ha transformado el mercado del alquiler”.

No solo por la crisis económica que ha desencadenado, sino porque a raíz del teletrabajo se ha producido “un éxodo de las grandes ciudades a núcleos urbanos más alejados”, donde la vivienda “se hace más asequible” y hay más disponibilidad de luz natural, espacios grandes, piscinas, terrazas y balcones, que se han convertido en un “requisito” para muchas personas, según coinciden varios de los especialistas consultados. Características, por otro lado, que es más fácil encontrar por lo general en vivienda a estrenar. En cuanto al crecimiento de transacciones en el apartado de las compraventas, la portavoz del portal inmobiliario no ve todavía motivos para la alarma. Eso sí, advierte que “sería bueno que se aumente el inicio de este tipo de proyectos para alejarnos de una posible burbuja”.

Los precios subirán hasta un 7%

En Engel & Völkers coinciden en que "durante la pandemia, cambiaron los criterios de búsqueda, la gente buscaba terrazas, espacios grandes..." Sin embargo, "eso se está ya corrigiendo", subraya Miguel Ángel Fernández, responsable de la inmobiliaria en Salamanca, Madrid.

Las estimaciones de la inmobiliaria apuntan hacia una nueva subida de precios en la vivienda de compra de entre el 5 y el 7% para este año. De hecho, el mercado da signos de evolucionar hacia una "recuperación total" que se acerque a los precios de 2018, el pico histórico más reciente. De todas formas, tampoco ven todavía motivos para preocuparse por una burbuja, ya que "estamos lejos todavía" de la "subida de precios muy espectacular" que se dio entre 2014 y 2018 en las zonas exclusivas.

Escasez de nuevas promociones

Artur Stabinski, gerente de la inmobiliaria Coldwell Banker Anteris Real Estate, ubicada en Barcelona, detalla que “se han tenido que ajustar los precios de alquiler en inmuebles más antiguos, de segunda mano y en las zonas prime”. A los motivos anteriormente expuestos, añade el de la ley de vivienda catalana, ya en las zonas de precios tradicionalmente más elevados, como Galvany, se han fijado límites de precios inferiores a los de mercado.

Pero mientras el alquiler de pisos antiguos va a la baja, en el alquiler de obra nueva “los precios suben y se mantienen los precios altos”, asegura. El interés por la obra nueva se da, por lo tanto, igualmente en alquiler y en compra y “ha empezado a haber un efecto de compradores que saben que llegará un momento de escasez por el 30% de vivienda social”. Una demanda que, por diferentes elementos, va al alza en la vivienda a estrenar, mientras que el alquiler, en especial el de segunda mano en grandes ciudades --donde también hay menos posibilidad de construir promociones-- mantiene la caída que inició en los primeros meses de pandemia.