Cómo conseguir hipotecas y ahorrar desde el primer momento

Hace unos días el Tribunal Supremo emitió un fallo que no daba lugar a dudas: el cliente es quien debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados. Sin duda, esta sentencia fue un revés para muchos hipotecados que esperaban recuperar el IAJD, el más caro de todos los gastos de hipoteca, cuyo importe oscila entre el 0,1 % y el 1,5 %, según la comunidad autónoma.

Cabe recordar que solo para abonar los gastos de la compraventa y los de la escritura podemos tener que llegar a dedicar hasta un 35 % del valor total de la vivienda, por lo que cuando pedimos una hipoteca no solo nos estamos comprometiendo a pagar mes a mes durante un largo plazo, sino que también asumimos un gran gasto inicial. Por eso, desde el comparador financiero HelpMyCash.com recuerdan que optar por productos que nos permitan pagar menos desde el primer momento puede ser una gran opción.

Comisión de apertura: la principal penalización a evitar

A menudo los bancos incluyen en sus hipotecas una serie de penalizaciones que se nos cobrarán si hacemos determinadas operaciones, como puede ser modificar el contrato a través de una novación, cambiar el préstamo hipotecario de banco con una subrogación o adelantar capital que hayamos podido ahorrar para acabar de pagar antes.

En general es buena idea evitar las comisiones, aunque también es cierto que tenerlas no implica, en la mayoría de casos, que las tengamos que llegar a abonar, ya que si no realizamos los movimientos para las que están fijadas, no tendremos que preocuparnos por ellas.

Sin embargo, hay una comisión que, de tenerla, tendremos que abonarla sí o sí: la de apertura. Se trata de un cobro extra que nos puede cargar la entidad por hacer las operaciones bancarias administrativas y de gestión relativas a la formalización del préstamo hipotecario. Cabe recordar que esta cláusula no ha sido considerada abusiva ni su cuantía está limitada por ley, por lo que, si está incluida en el contrato, deberemos abonarla sí o sí al firmar la hipoteca, lo que se sumará al resto de los gastos.

Por eso, escoger un préstamo hipotecario sin esta condición puede ahorrarnos cientos de euros desde el primer momento. Un buen ejemplo de ello es la Hipoteca Sin Comisiones Variable de Bankia que, como su propio nombre indica, no incluye ni esta ni ninguna otra penalización y ofrece un interés de euríbor más 1,20 % (1,20 % fijo el primer año) requiriendo solo la domiciliación de la nómina.

Beneficiarse del euríbor en negativo desde el minuto uno

Que el euríbor esté en mínimos históricos y sin intención de dispararse a corto plazo es una buena noticia para los hipotecados que optaron por el tipo variable. Sin embargo, quienes firmen ahora una nueva hipoteca verán como, casi todas, tienen fijado un período fijo inicial que suele oscilar entre los 12 y los 24 meses y que, por lo tanto, no deja beneficiarse del valor negativo del índice de referencia.

Y es que precisamente este fijo lo marcaron la mayoría de los bancos para asegurarse un mínimo de ingresos al principio del préstamo hipotecario, teniendo en cuenta la tendencia a la baja que ha marcado el euríbor en los últimos años.

Eso sí, como siempre, también para esta generalización podemos encontrar algunas (aunque pocas) excepciones. Es el caso de la Hipoteca Open, de Openbank, que desde la primera hasta la última cuota ofrece un interés de euríbor más 0,99 %, por lo que permite que los hipotecados aprovechen los valores bajos del índice de referencia y tengan cuotas más bajas desde el principio. Además no tiene comisiones y su única vinculación es la domiciliación de la nómina.

Si tiene fijo inicial, cuánto más bajo mejor

Como hemos comentado, las hipotecas variables sin interés fijo inicial son una rara avis dentro del mercado hipotecario actual. Por eso, si finalmente tenemos que decantarnos por una que sí lo tenga, la mejor opción es la más obvia: cuanto más bajo sea mejor.

Si observamos la oferta hipotecaria actual, podemos ver como este fijo inicial tiene, como mínimo, el mismo valor que el diferencial, aunque en muchas ocasiones es aún mayor. De hecho, hay casos en los que, aunque el tipo a partir de ese primer plazo fijo es muy atractivo, al principio se nos obliga a asumir cuotas con hasta el 2 % de interés.

Por eso, las mejores ofertas serán aquellas en las que el tipo de los primeros meses esté por debajo del 1 %, que es donde se sitúan los diferenciales más bajos actualmente. Un buen ejemplo de ello es la Hipoteca variable de Coinc, con un interés del 0,99 % durante 12 meses y de euríbor más 0,99 % después. Este producto no tiene comisiones, ni vinculación y está pensado para un solo titular que, además, podrá hacer toda la gestión totalmente online, a excepción de la firma ante notario.