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¿Por qué la crisis inmobiliaria ha sido light?

Gonzalo Bernardos
9 min

En marzo de 2020, los peores presagios se cernían sobre el mercado residencial. Entre sus profesionales, una expresión hizo fortuna: “volvemos al infierno”. Una frase que hacía referencia al regreso a una larga y profunda crisis inmobiliaria, tal y como fue la que se sufrió entre 2008 y 2013. Sin duda, la más importante en tiempos de paz del siglo XX y XXI.

No obstante, casi ninguno de los anteriores augurios se ha confirmado. En los últimos quince meses, el mercado de la vivienda ha padecido un recesión light. En 2020, con dos meses inhábiles para realizar ventas, las transacciones únicamente bajaron un 14,5%. Indudablemente, un nivel muy diferente al desplome del 32,6% de 2008.

Aunque Idealista considera que el precio ha subido un 2,7%, mis fuentes me indican que la mayoría de las viviendas usadas han bajado entre un 5% y 10% respecto al importe vigente en febrero de 2020. Me parece imposible que en una etapa donde aumenta considerablemente el paro, hay un gran número de trabajadores en ERTE y caen en picado los ingresos de muchos empresarios, los españoles estén dispuestos a pagar más por un piso.

La discrepancia probablemente sea consecuencia del reflejo en el portal inmobiliario de los precios deseados por los propietarios, el aumento de la diferencia entre éstos y los de cierre cuando llegan los malos tiempos al mercado residencial y el incremento de la oferta de viviendas de alto standing.

Desde mi perspectiva, el sorprendente comportamiento del mercado residencial ha estado basado en los siguientes aspectos:

1) Un protagonismo secundario. El gran protagonista de la crisis económica derivada de la pandemia ha sido el turismo. En 2020, el PIB español disminuyó en 123.074 millones de euros (un 10,8%) y la anterior actividad dejó de generar en un año 92.418 millones de euros, según la Universidad de Nebrija y la Mesa del Turismo. Dados los anteriores datos, dicho sector es el culpable del 75,1% de la caída del PIB durante el pasado año.

Por tanto, en la crisis económica de 2020, el sector inmobiliario ha sido un actor secundario y ha salido en muy pocas escenas de la película. Evidentemente, nada que ver con lo sucedido entre 2008 y 2013. En la anterior etapa, dicho sector chupó mucha cámara y compartió el protagonismo con el bancario.

2) Un escaso exceso de oferta. En febrero de 2020, en las ciudades grandes y medianas del país había un reducido stock de viviendas pendiente de venta. La principal explicación estaba en el exiguo número de inmuebles iniciados y la abundancia de inversores debido a la mayor rentabilidad que ofrecían las viviendas de alquiler respecto a la renta fija.

Los primeros son consecuencia de la escasa o nula financiación de la compra de suelo por parte de las entidades financieras y de la exigencia generalmente de éstas de unas preventas mínimas del 50% para conceder al promotor un crédito que financie la construcción del inmueble En 2019, el resultado fueron 108.563 viviendas iniciadas, una cuantía notablemente inferior a las 762.540 unidades de 2006 (máximo histórico).

3) La solvencia de la banca. En los años previos, la banca había actuado de manera prudente. Una regulación más estricta del BCE y las lecciones aprendidas por sus ejecutivos en la anterior crisis hicieron que su cartera de préstamos fuera más reducida y menos problemática. Por dicho motivo, la irrupción del Covid hizo extremar su prudencia y seleccionar un poco más a los prestatarios, pero en ningún caso cerrar el grifo del crédito.

Una sustancial parte de las entidades consideró que la concesión de hipotecas podía mejorar su cuenta de resultados y buscó conceder más préstamos a familias con solvencia contrastada. El resultado ha sido una guerra hipotecaria que ha permitido a los españoles acceder a los créditos más baratos de la historia. En la actualidad, es relativamente fácil conseguir un tipo de interés fijo entre un 1% y 1,5%. Sin duda, un verdadero chollo.

4) Unos bajos tipos de interés. En la mayor parte del período 2008-2013, el tipo de interés fue muy bajo, aunque menos que en la actualidad. No obstante, la gran diferencia estriba en que antes la banca estaba casi completamente cerrada a conceder nuevos préstamos hipotecarios y solo los daba a sus mejores clientes. Además, la oferta de tipos fijos no era competitiva.

Dichos tipos hacen que en el momento actual casi cualquier comprador pague menos en concepto de cuota hipotecaria que de alquiler. Además, impulsa a los que buscan una vivienda mejor a trasladarse desde la actual a una nueva, pues el comparativamente escaso importe dedicado al pago de los intereses facilita que sus planes se conviertan en realidad.

5) Una nueva fuente de demanda. Sin duda, constituye una gran sorpresa. En plena recesión inmobiliaria, aparece una nueva fuente de demanda, cuyo objetivo no es especular con la vivienda, sino residir en ella. Sus integrantes son familias pudientes, a las que ya no les gusta su piso, cuyos ingresos no se han visto seriamente afectados durante los peores meses de la pandemia y poseen el convencimiento de que seguirán siendo elevados en los próximos años.

Es una demanda de mejora que busca adquirir dos distintas clases de activos. Por un lado, un inmueble en la misma ciudad con mayor superficie y mejores prestaciones, tales como una habitación más, un balcón amplio o terraza y un mayor número de estancias que den a la calle. Por el otro, en una urbe de su periferia, una casa aislada, pareada o adosada, o un apartamento en una urbanización con jardín, piscina, pista de pádel y juegos infantiles.

La segunda demanda ha tenido un carácter mayoritario. Especialmente porque la gran ciudad ha perdido atractivo, al no proporcionar durante el confinamiento y los meses posteriores todos los servicios que hasta el momento ofrecía. En cambio, los municipios de su alrededor, especialmente los más pequeños, los marítimos (en Barcelona) o los próximos a la Sierra (en Madrid), lo han ganado.

Un mayor contacto con la naturaleza, una vida más tranquila, un entorno más confortable y la creencia de que su empresa les permitirá seguir realizando teletrabajo, aunque sea durante menos días a la semana que en la actualidad, suponen los principales factores que explican un mejor comportamiento relativo de las transacciones en la periferia de las grandes ciudades que en ellas.

En definitiva, de manera sorprendente, el mercado residencial solo ha padecido una leve recesión durante los últimos quince meses. Una favorable coyuntura bancaria, la aparición de una nueva demanda de mejora y un escaso exceso de oferta en febrero del pasado año explican una evolución mucho mejor de la esperada. Todo lo contrario de lo que sucedió en la última crisis económica.

La anterior recesión desparecerá en el segundo semestre del actual ejercicio. La masiva vacunación y el rebote económico generado por la disminución de las restricciones de movilidad dotarán a las familias del optimismo necesario para aumentar sustancialmente la adquisición de viviendas.

No obstante, si los fondos europeos impulsan el PIB durante una gran parte de la actual década y el tipo de interés de referencia del BCE continúa siendo reducido, aunque más elevado que ahora, la principal repercusión será la llegada de un nuevo “boom” inmobiliario en los próximos años.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.