El mito de las viviendas vacías

Gonzalo Bernardos
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Uno de los datos sobre el mercado residencial más utilizado por políticos y activistas es el número de viviendas vacías. Al ser la fuente oficial, casi todo el mundo considera la cifra ofrecida como verdadera, pues proviene del Censo de Población y Vivienda de 2011 elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y publicado en 2013.

En la primera fecha, el INE estimaba que existían 3.443.365 pisos desocupados (un 13,7% del parque). Una cantidad muy elevada y al alza, pues había crecido un 10,8% desde 2001. Por tanto, su persistencia convertía el problema en estructural. En consecuencia, el elevado stock de viviendas pendientes de venta, derivado de la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008, solo constituía una explicación parcial de dicha cifra.

El anterior guarismo proporcionaba sólidos argumentos a quienes pensaban que el problema no era la escasez de viviendas, sino el escaso o deficiente uso realizado de un significativo porcentaje de las ya existentes. Entre ellos estaban la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), el Movimiento 15-M, Izquierda Unida y, posteriormente, Podemos. Todos los anteriores grupos pusieron en el centro del debate inmobiliario a las viviendas vacías.

A través de su reducción, buscaban ampliar el mercado de alquiler, especialmente el de carácter social. Pretendían incorporar en la legislación estatal, o en su defecto en las autonómicas, la expropiación temporal de pisos vacíos a grandes propietarios. También un elevado recargo sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otro tipo de penalizaciones a todos los demás caseros que tuvieran uno o varios desocupados.

Según el INE, un elevado número de viviendas vacías no solo existía en numerosos pueblos, sino también en las medianas y grandes ciudades del país. En Madrid y Barcelona calculaba que había 153.096 y 88.141 pisos desocupados que representaban un 10% y 10,8%, respectivamente, del parque residencial de ambas ciudades. Una proporción únicamente un poco inferior a la media nacional, a pesar de que el elevado importe del alquiler en muchos de sus barrios constituía un gran incentivo para arrendarlos.

El dato de la capital catalana hizo que Ada Colau confiara en la movilización de un gran número de viviendas vacías hacia el mercado de alquiler como el mejor antídoto contra cualquier subida significativa de su precio. El resultado obtenido fue muy decepcionante, pues entre junio de 2015 y febrero de 2020 el importe del arrendamiento en Barcelona aumentó en un 37,7%. La recuperación macroeconómica y la escasa cifra de pisos movilizados fueron las principales causas del fracaso obtenido.

El último factor no fue consecuencia de una deficiente actuación del consistorio, sino de la gran confianza de la alcaldesa en la veracidad de los datos del INE. En España, en materia de vivienda, en algunas ocasiones las cifras oficiales son distintas de las verdaderas. No obstante, es difícil encontrar una estadística con tanta diferencia entre la realidad y lo plasmado en ella como la de las viviendas vacías.

La falsedad de los datos del INE queda demostrada por un exhaustivo análisis realizado por el Ayuntamiento de Barcelona entre 2017 y 2019. Según éste, en la ciudad solo había 10.052 pisos desocupados, el 1,52% del parque. En concreto, casi 9 veces menos que los detectados por el instituto de estadística oficial del país. Sin duda, una gran decepción para la alcaldesa, pues una parte de los argumentos históricos utilizados en su campaña política ya no los podrá seguir usando.

Con los nuevos datos, las viviendas vacías no suponían ningún problema para los barceloneses, pues un stock por debajo del 3% del parque está asociado en gran medida a la movilidad de los inquilinos, el período de tiempo necesario para encontrar un comprador en el mercado de transacciones o a la realización de importantes reformas en inmuebles inalquilables. En cambio, con los antiguos sí constituiría uno muy grande, pues implicaría un elevado despilfarro de recursos.

Las diferencias en los resultados ofrecidos por ambas estadísticas no están sustentadas en el distinto año en que se realizaron (2011 versus 2017-2019), a pesar de que en el primer período el mercado barcelonés estaba en recesión y en el segundo continuaba la expansión iniciada en 2014. El incremento de la oferta de alquileres generado por la reforma de pisos en mal estado debido a la elevada subida de las rentas, o la mayor facilidad para colocar en el de venta los pisos con un deficiente estado de conservación, podrían explicar una pequeña discrepancia, pero jamás una de tan gran magnitud.

La anterior divergencia la considero perfectamente extrapolable a la mayor parte del país. Me parece imposible que en Almería, Sevilla y Valencia el porcentaje de viviendas vacías alcanzara en 2011 el 18,3%, 14,3% y 13,6%, respectivamente, tal y como indica el INE. Las dos últimas pertenecen al selecto grupo de ciudades medianas del país y ninguna de ellas está situada en la parte conocida como la España vaciada.

Tampoco me parece creíble que los pueblos, cuyo censo está compuesto por 500 o menos habitantes, tengan una proporción de viviendas desocupadas (10%) inferior a la media nacional (13,7%) y por debajo de los municipios donde habitualmente residen entre 2.000 y 10.000 personas (16,2%). La regla lógica nos diría que cuánto menor sea el tamaño de la población, mayor será el porcentaje de inmuebles vacíos.

La explicación más verosímil a la mala calidad de los datos del INE está en la discutible diferenciación que realiza entre viviendas secundarias y vacías. No es nada objetiva, pero sí muy subjetiva, debido al carácter genérico de la última definición del concepto efectuada por el organismo oficial. Para éste, dichas viviendas “son las que no constituyen la residencia habitual de ninguna persona ni son utilizadas de forma estacional, periódica o esporádica por nadie”. Un concepto que marca una porosa frontera entre y unas otras.

Así pues, en él tienen cabida los pisos en venta, los que están siendo reformados, los inhabitables y, según el criterio del encuestador, numerosas segundas residencias escasamente usadas por sus propietarios. En muchas ocasiones, el personal del INE no tiene la posibilidad de obtener información sobre el grado de utilización de aquéllas. Por tanto, su opinión es la que le lleva a calificarlas de una u otra manera.

En definitiva, en España no sabemos cuántas viviendas vacías existen, pero sí conocemos que hay bastantes menos de las que indica el INE. Incluso, tampoco tenemos claro qué es un piso desocupado, pues distintas autonomías lo definen de forma diferente. No obstante, algunas de ellas, como Aragón, Baleares, Cataluña, País Vasco o Navarra, ya gravan con multas, infracciones y sanciones a los poseedores de dichos inmuebles.

Aunque no lo dice el INE ni ninguna estadística, es fácil deducir que los principales motivos por los que la mayoría de las viviendas vacías no están en el mercado de alquiler son una demanda inexistente y unas deficientes prestaciones que la hacen inhabitable. El primero presumiblemente es el mayoritario en las pequeñas localidades y el segundo constituye el primordial en las medianas y grandes ciudades.

Indudablemente, uno tiene que ir muy sobrado de dinero o gestionar muy mal su patrimonio para despreciar anualmente entre 8.000 y 15.000 euros. Es lo que dejan de obtener los propietarios por casi cada vivienda que renuncian a alquilar en la mayoría de los barrios de las principales urbes españolas.

Al ser el número de primos o caprichosos muy limitado, la inmensa mayoría de los que así actúan lo hacen porque no tienen el dinero necesario para reformar la vivienda y hacerla habitable o porque no quieren endeudarse. En dichos casos, la mejor opción para movilizarlas al mercado de arrendamientos consiste en poner a sus propietarios ante el siguiente dilema: contratar un préstamo hipotecario a un bajo tipo de interés, cuya cuota mensual sea inferior al importe del alquiler, o pagar una penalización muy elevada por tenerla vacía. Estoy seguro de que el resultado será el que usted y yo nos imaginamos.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.