El mercado de alquiler en 2022

Gonzalo Bernardos
11 min

En 2020, el mercado de alquiler sufrió un tsunami. Una gran reducción de la población itinerante provocó un elevado aumento de la oferta y una profunda crisis económica redujo sustancialmente la demanda. Una combinación que provocó un colosal exceso de oferta y una caída del precio en todas las ciudades del país. No obstante, éste disminuyó especialmente en las más grandes, turísticas o universitarias, pues en ellas existía un mayor porcentaje de viviendas destinadas a viajeros, ejecutivos temporalmente desplazados o estudiantes.

En el pasado año, en el segundo trimestre, el mercado empezó a mejorar. En abril, por primera vez desde febrero de 2020, el número de viviendas arrendadas mensualmente superó al de las abandonadas. Una tendencia que continuó en el resto del ejercicio, a pesar de que en el cuarto período la elevada incidencia del Covid-19 ralentizó la absorción del stock.

En 2021, el aumento de la demanda de alquiler generó un gran incremento de las operaciones. No obstante, su repercusión sobre el precio fue dispar, pues este subió ligeramente en algunas pequeñas ciudades del país (Lleida, Pontevedra o Toledo) y continuó bajando en muchas otras (Madrid, Barcelona, Granada o Salamanca). En las primeras, al final del año, el exceso de oferta era similar al habitual; en las segundas, bastante superior a aquél.

A lo largo del actual ejercicio, en casi todos los municipios desaparecerá el excesivo stock de pisos de alquiler generado en los peores meses de 2020. En algunos, la mayoría con una población entre los 50.000 y 200.000 habitantes, aquél se convertirá en insuficiente. Una coyuntura que en muchos de ellos generará una subida del precio de dos dígitos.

La escasa oferta existente en algunas pequeñas capitales de provincia, unida a las elevadas pretensiones de los propietarios para la calidad y ubicación de los pisos disponibles, expulsará a una parte de la demanda hacia las localidades más próximas, trasladará a jóvenes parejas al mercado de venta y obligará a compartir piso a otras que deseaban tener una vivienda para ellas solas.

En cambio, en unas pocas ciudades, el porcentaje de viviendas de alquiler disponibles continuará siendo elevado. Lo era antes de la llegada de la pandemia y lo volverá a ser una vez ésta se convierta en endemia. Casi todas tienen menos de 50.000 residentes, una actividad muy ligada al sector primario y en ellas los jóvenes poseen escasas oportunidades de encontrar un trabajo estable y bien remunerado en la industria o los servicios.

No obstante, por regla general, la mayor reactivación del mercado de alquiler tendrá lugar en las ciudades con peor evolución en los veintidós meses previos. La vuelta a la antigua normalidad permitirá el regreso a su mercado natural a las viviendas turísticas y de arrendamiento de temporada, así como la absorción de una parte del convencional por estudiantes cuya residencia habitual se sitúa en otros municipios.

Las grandes beneficiadas serán Madrid, Barcelona, Palma, Málaga, Valencia, Sevilla, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas. En las dos principales urbes del país, existirá una sustancial diferencia en el número de operaciones, pero aún mayor en la evolución del importe del arrendamiento. La clave de la discrepancia estará en la existencia de un estricto control de precios en la capital catalana y su ausencia en la de España.

En 2021, Madrid prácticamente duplicaba la población de Barcelona. No obstante, en la primera urbe el número de contratos a nuevos inquilinos en el actual año será el triple que en la segunda. Una diferencia mucho más elevada de la habitual debido a la menor movilidad de los actuales arrendatarios de la capital catalana.

A casi todos ellos, el control de alquileres les permitirá renovar el contrato por un importe inferior al pagado en el último año del anterior. Dos serán los principales motivos: la fijación de un precio máximo en la capital catalana inferior en un 5% al indicado por el índice (una decisión del ayuntamiento de la ciudad) o el retorno a la cuantía pagada por el inquilino en el primer año del antiguo acuerdo.

En la capital de España, el importe del arrendamiento superará claramente el 10% y, en el distrito Centro, el más afectado por la crisis económica de 2020, excederá del 15%. En casi todos los barrios de la almendra (la zona delimitada por la M-30), la subida del precio será más elevada que en los ubicados fuera de ella.

La explicación estará en el regreso a la antigua normalidad de la actividad empresarial, turística y universitaria. Las tres reducirán sustancialmente la oferta de alquiler convencional en la zona y generarán numerosos nuevos demandantes de dicha modalidad. Estos serán ejecutivos, emprendedores, estudiantes de máster y doctorado de elevado poder adquisitivo. Tendrán la intención de residir en la capital durante un período superior al año y preferirán una buena vivienda en el centro de la capital que una maravillosa en las afueras.

En Barcelona, el precio debería subir escasamente, si los propietarios aceptan el riguroso control de alquileres establecido por la Generalitat y no trasladan sus propiedades de forma masiva al mercado negro. Una situación que no suele suceder en los primeros años de la aplicación de la nueva ley, pero que generalmente tiene lugar cuando ésta lleva muchos ejercicios en vigor, existe un elevado número de interesados por piso disponible y una gran diferencia entre el precio fijado por la oferta y la demanda y el oficial.

En teoría, la totalidad de los aumentos de precios deberían ser generados por las viviendas cuya antigüedad fuera inferior a cinco años o por las que tienen una superior, pero en el último lustro el edificio donde están situadas ha sufrido una gran rehabilitación. Las anteriores constituyen la excepción a la norma. Según la ley, en el resto solo son posibles las bajadas, pero nunca las subidas, pues el importe de cualquier nuevo contrato jamás debe superar al del ejercicio inicial del anterior.

Indudablemente, una verdadera aberración que eliminará del mercado de alquiler convencional justamente a aquellos a quienes teóricamente pretende favorecer: las familias con menor nivel de renta. Desgraciadamente, estas solo tendrán dos opciones: una vivienda social o una habitación. La probabilidad de obtener la primera será bajísima, dado el escaso parque público existente en la ciudad y el elevado número de peticiones.

En el actual ejercicio, en casi cualquier ciudad del país, el importe del alquiler tendrá menos importancia que en los dos años anteriores y más transcendencia la ubicación. Si su bolsillo se lo permite, la mayoría de los nuevos demandantes preferirá una mejor localización del inmueble a una mayor superficie. Por ello, elegirán residir en el barrio donde vivían, para mantener la proximidad a la familia o los amigos, o en uno más céntrico, con la finalidad de mejorar su calidad de vida debido a las mayores y mejores prestaciones de éste.

El criterio adoptado será el inverso al tomado en 2020. En dicho año, la mayoría de los inquilinos abandonaba su vivienda buscando un piso más barato, aunque éste fuera más pequeño e implicara salir de la gran ciudad e irse a uno de sus municipios próximos. En 2022, algunos de los que se marcharon volverán a ella y muchos de los nuevos arrendatarios no contemplarán buscar una alternativa en su periferia.

En definitiva, las anteriores tendencias me llevan a indicar que en 2022 el importe del alquiler en España subirá casi un 10%. Las metrópolis más grandes, con mayor dinamismo económico e influencia del turismo en la actividad empresarial, lo harán por encima de la anterior cifra, siendo Barcelona la excepción.

También superarán dicho porcentaje unas pocas ciudades, cuya población se sitúa entre los 50.000 y 200.000 habitantes, con una oferta disponible significativamente inferior a la normal. En casi ninguna, cuyo número de habitantes supere a la anterior primera cifra, el importe del arrendamiento bajará.

El principal catalizador del mercado será una gran recuperación económica. El crecimiento del PIB sobrepasará con holgura el 6%, el turismo extranjero volverá a niveles similares a los de 2019, el país conseguirá superar el máximo histórico de trabajadores ocupados alcanzado en el tercer trimestre de 2007 (20.753.400) y los jóvenes tendrá muchas más facilidades de encontrar un trabajo estable y mejor pagado, debido en parte a la entrada en vigor de la contrarreforma laboral.

No obstante, las anteriores previsiones se volverán obsoletas, si el Covid-19 continúa generando nuevas olas y éstas impiden desarrollar como en la antigua normalidad la actividad empresarial, turística y universitaria. Hasta que la actual pandemia se convierta en endemia, cualquier favorable previsión económica e inmobiliaria es más incierta de lo que nunca ha sido.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.